在房企奔向千億規(guī)模的路上，禹洲地產(chǎn)是其中狂熱的一份子。不久前召開的半年業(yè)績會，禹洲直言為沖擊千億目標(biāo)而加大了合作項(xiàng)目的比例，上半年公司銷售額的權(quán)益率同比下降10個百分點(diǎn)降至60%。8月26日禹洲地產(chǎn)發(fā)布的2019年中期業(yè)績報告顯示，禹洲地產(chǎn)銷售金額為284.74億元，同比增長約32.47%。

　　不過按照禹洲670億元的年度目標(biāo)測算，其上半年僅完成了目標(biāo)的42.5%。在房地產(chǎn)基本面保持穩(wěn)定的前提下，2019年能否如期達(dá)標(biāo)，仍是未知。且如果按照2020年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的計劃，則年均增長率必須不能低于49.25%。對于禹洲地產(chǎn)來說，邊融資輸血邊擴(kuò)張拿地與重倉區(qū)域的風(fēng)險，正使得其駕車奔向千億的路上充滿變數(shù)。

　　加杠桿與擴(kuò)規(guī)模并行

　　自2019年開始，一向以“穩(wěn)健”著稱的禹洲地產(chǎn)狂奔在規(guī)模擴(kuò)張的高速路上。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年禹洲地產(chǎn)以193億元的拿地金額位列第27位，而上年同期則排在50名開外。

　　其中，禹洲拿下的地塊不乏高溢價土地。3月，禹洲地產(chǎn)以27.3億元摘得安徽合肥包河區(qū)S1901地塊，溢價率121%；5月，禹洲地產(chǎn)以6億元摘得成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村24畝宅地，溢價率高達(dá)134%，一度被當(dāng)?shù)孛襟w封為成都“新地王”。

　　半年報顯示，禹洲地產(chǎn)于今年上半年新獲得14幅地塊，地價總共約141.3億元，權(quán)益總建筑面積約為153.44萬平方米，平均樓面價為11106元/平方米。截至2019年6月30日，集團(tuán)的土地儲備可售建筑面積約為1918萬平方米，平均樓面成本約為每平方米5580元。

　　加速拿地的同時，禹洲加大了發(fā)債力度以融資補(bǔ)血。其1月、2月分別發(fā)行了三次5億美元的優(yōu)先票據(jù)，折合人民幣超過100億元，利率分別為8.625%、8.5%和8.5%。并于1月30日發(fā)行了50億元的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，票據(jù)年利率8.5%。4月，禹洲地產(chǎn)間接全資附屬公司發(fā)行規(guī)模為35億元的債券，其中 20億元和15億元的兩個品種票面利率分別為6.5%和7.5%?；蛟S是由于拿地速度加快，5月底有消息稱內(nèi)地監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品，更傳有5家拿地進(jìn)取的房企將暫停公開市場發(fā)債名單，其中就包括禹洲地產(chǎn)。盡管隨后禹洲地產(chǎn)否認(rèn)了傳聞，但其拿地及融資步伐降速，直到7月伊始，禹洲地產(chǎn)才連續(xù)兩天公開發(fā)行票面利率為5.5%和6.00%共計6億美元的優(yōu)先票據(jù)，且表示所得款項(xiàng)均用于現(xiàn)有債務(wù)償還融資以及國內(nèi)業(yè)務(wù)開發(fā)。

　　擴(kuò)大的規(guī)模與債務(wù)使得禹洲地產(chǎn)的凈負(fù)債率近年來呈上漲態(tài)勢，數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年禹洲的凈負(fù)債率分別為57.73%、66.97%，而2019年上半年已增至72.7%?？偨杩钜矎娜ツ晟习肽甑?65.48億元增長到555.16億元，大幅增加51.90%。此外，其加權(quán)平均融資成本小幅走高，較去年同期相比上升0.95個百分點(diǎn)至7.47%，銷售成本也較同期相比大幅上升34.26%至84.97億元。

　　土儲偏科毛利率創(chuàng)新低

　　在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，禹洲地產(chǎn)一直因高利潤優(yōu)勢而有著“小中?！钡姆Q號，其毛利率一度趕超萬科、恒大等龍頭房企。不過，近三年來禹洲地產(chǎn)引以為傲的毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。年報顯示，2016年、2017年禹洲地產(chǎn)毛利率分別為36.27%和35.4%，2018年降低至上市以來的最低值30.72%。而在最新披露的2019年半年報中，禹洲地產(chǎn)毛利率為27%，同比下降4.53個百分點(diǎn)，刷新歷史最低水平。

　　對此，林龍安在中報業(yè)績會上回應(yīng)稱毛利率下降一方面是行業(yè)趨勢，另一方面也與其重倉的一二線城市限價政策嚴(yán)格、很難有上漲空間有關(guān)。歷史重復(fù)上演，就在2018年禹州地產(chǎn)未能完成年度目標(biāo)時，林龍安的解釋也是“土地儲備大部分都在長三角的一二線城市，而2018年長三角是限價最嚴(yán)厲的地方，因此禹洲去年把差不多90億元的土地貨值往后推了?！?/p>

　　2019年上半年，長三角區(qū)域是禹洲地產(chǎn)合約銷售的“主力軍”，其在上海、南京、合肥、蘇州、杭州等11個城市共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約196.60億元，約占總合約銷售金額的69.04%。

　　作為房企的“糧倉”，土地儲備規(guī)模的大小與結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣都會對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生影響。禹洲地產(chǎn)表示公司正在不斷開拓全國化布局，集團(tuán)的土地儲備總可供銷售建筑面積約1918萬平方米，138個項(xiàng)目分布于30個城市。其中海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、長三角、環(huán)渤海區(qū)域、華中區(qū)域、大灣區(qū)、西南區(qū)域占比分別為18.93%、40.30%、23.65%、7.56%、5.91%、3.61%。

　　盡管長三角為毛利拖了“后腿”，但禹洲對其的“鐘愛”卻并未減少。半年報顯示，上半年禹洲地產(chǎn)的新增土儲布局仍然以長三角區(qū)域?yàn)橹鳌Ｉ习肽?4幅新增土地中，長三角以171億元的總代價占總投資金額的72.6%。

　　“房企重倉某一區(qū)域會造成騰挪空間較少，” 同策研究院總監(jiān)張宏偉對財經(jīng)網(wǎng)表示，在市場快速上行期，重倉區(qū)域市場的企業(yè)業(yè)績也會出現(xiàn)上行趨勢；但市場快速下行時，市場波動有可能會較大地影響企業(yè)業(yè)績。他指出，從區(qū)域布局的角度來講，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行全國化拓展，當(dāng)一個區(qū)域或一類城市出現(xiàn)調(diào)控或是市場出現(xiàn)下行趨勢時，其他區(qū)域還可以保證企業(yè)業(yè)績始終處于增長狀態(tài)。

　　千億路艱難

　　隨著地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時代”， 房企對規(guī)模追求日趨激烈，“千億規(guī)?！睗u漸成為了地產(chǎn)品牌俱樂部的準(zhǔn)入門坎，甚至被認(rèn)為是一條全國性房企的生死線?！扒|是品牌房企進(jìn)入到規(guī)?；瘮U(kuò)張階段最基本的門坎，”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向財經(jīng)網(wǎng)表示，達(dá)到千億門坎后，企業(yè)可以通過規(guī)模化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的相互咬合，成本控制可以達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。她認(rèn)為，對于品牌房企來說，千億一方面是印證企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展到何種規(guī)模的門坎。另一方面，隨著房企進(jìn)入到“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的階段，很多區(qū)域性房企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸萎縮，甚至被迫轉(zhuǎn)型的情況也時有發(fā)生。相對而言，千億或是在地產(chǎn)行業(yè)形成一定規(guī)模，代表其進(jìn)入到安全邊際的基線。 “千億規(guī)模不僅是規(guī)模的升級，而是從區(qū)域布局角度來講，企業(yè)的抗風(fēng)險能力會增加?！?在張宏偉看來，千億規(guī)模意味著房企已基本完成全國化布局，其在不同類型城市的騰挪空間相對較大，企業(yè)在面對周期波動時抵御市場風(fēng)險的能力也會增加。

　　或許正是基于此，林龍安在2017年提出了三年內(nèi)沖刺千億的計劃。在2019年半年報業(yè)績會上，禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事局主席林龍安表示：“下半年應(yīng)對復(fù)雜的市場環(huán)境，加大推貨比例，供貨達(dá)到800億元，只要50%以上的去化率，就可以完成全年670億元的目標(biāo)，”并重申“明年沖刺千億目標(biāo)?！?/p>

　　不過盡管禹洲多次向外界傳達(dá)信心，但市場卻始終對其目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)存疑。外界的擔(dān)心不無道理，目前來看，重倉長三角區(qū)域的禹洲仍然依賴單一市場，受政策影響較大，銷售增速極為不穩(wěn)定?？v觀其近五年的表現(xiàn)，禹洲地產(chǎn)的同比增速分別為9.51%、16.8%、65.54%、73.69%和38.94%，年均增長率為40.89%，對比而言2019年上半年32.47%的同比增速并不亮眼。而隨著融資收緊、調(diào)控政策頻出，企業(yè)下半年銷售壓力與日俱增，禹洲地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層在業(yè)績會上即坦言“下半年國內(nèi)樓市銷售將會放慢?！辈贿^即便2019年禹洲地產(chǎn)達(dá)到了670億元的目標(biāo)，2020年要實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模，其同比增速需達(dá)到49.25%，面臨的壓力著實(shí)不小。

　　對禹洲地產(chǎn)而言，如何既實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張達(dá)成千億目標(biāo)，又能維持較高的利潤水平，其所提及的三駕馬車的“平衡術(shù)”仍待修煉。

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