原標題：香港樓市成交急劇下挫 投資者、買家躊躇觀望

　　“雖然市場氣氛轉(zhuǎn)差及成交量下跌，但目前業(yè)主普遍持貨力強，市場上并無太多大幅減價的成交，‘劈價潮’并未出現(xiàn)。不過，影響樓價走勢的主要因素始終是香港的經(jīng)濟基調(diào)，而連月的示威已影響到本地旅游業(yè)、零售業(yè)及消費情緒，如果事態(tài)持續(xù)并影響到香港的國際金融中心地位及失業(yè)率，屆時香港的經(jīng)濟表現(xiàn)將會受到更大打擊，樓價亦會面對更大的下調(diào)壓力。”陶汝鴻指出。

　　特約撰稿 朱麗娜 香港報道

　　多重影響下，近期香港樓市成交大幅減少。

　　“樓市觀望氣氛濃厚，影響買家入市腳步，物業(yè)成交量自6月開始下跌。據(jù)香港政府的住宅物業(yè)臨時買賣合約數(shù)字顯示，住宅成交從5月的8208宗，跌至6-8月每月少于5000宗；7月及8月（第三季度首兩個月）累計住宅成交僅8889宗，較上季同期下跌了45%?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)副總裁及大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻9月10日指出，并預(yù)計9月二手樓市仍將維持淡靜，交易量大約維持4500宗水平。

　　”這么多年以來預(yù)測樓市，這是最難的一次，以往可以根據(jù)經(jīng)驗或者經(jīng)濟角度進行判斷?！彼寡浴Ｔ谒磥?，目前影響香港樓市的幾大因素主要為本地社會事件、利率以及供應(yīng)等，但前兩個因素很難進行預(yù)測，而且短期內(nèi)可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　“雖然市場氣氛轉(zhuǎn)差及成交量下跌，但目前業(yè)主普遍持貨力強，市場上并無太多大幅減價的成交，‘劈價潮’（大幅減價）并未出現(xiàn)。不過，影響樓價走勢的主要因素始終是香港的經(jīng)濟基調(diào)，而連月的示威已影響到本地旅游業(yè)、零售業(yè)及消費情緒，如果事態(tài)持續(xù)并影響到香港的國際金融中心地位及失業(yè)率，屆時香港的經(jīng)濟表現(xiàn)將會受到更大打擊，樓價亦會面對更大的下調(diào)壓力?！碧杖犋欀赋觥?/p>

　　美國東部時間9月5日，惠譽宣布調(diào)低香港主權(quán)信貸評級，從“AA+”下調(diào)至“AA”，評級展望為負面，這是該機構(gòu)24年來首次下調(diào)香港信貸評級。同時，惠譽將今明兩年香港的實際本地生產(chǎn)總值（GDP）增長預(yù)測，由此前的增長1.6%、2%分別下調(diào)至0及增長1.2%。

　　然而，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥9月6日下午向媒體表示不同意惠譽做法，她同時指出，持續(xù)暴力示威會影響企業(yè)對香港的信心，亦影響香港作為國際城市及良好營商環(huán)境，呼吁盡快停止暴力。她強調(diào)，特區(qū)政府會堅持以一國兩制和法治來止暴制亂。

　　二手成交大幅萎縮

　　同時，陶汝鴻向本報記者指出，香港主要中小型屋苑樓價相比今年6月的高位已經(jīng)下跌3%至5%，“今年年底前再跌5%至10%，重回今年初水平。而豪宅單位由于業(yè)主的持貨能力較強，并不急于出售，預(yù)計年底前的跌幅在5%以內(nèi)?！?/p>

　　開發(fā)商也明顯加快了推盤速度，美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明指出，9月初以來已有4個新盤公布最新銷售部署，合計有逾2200伙單位，這個推盤速度在過去3個月甚為罕見，“從近期的新盤銷售及反應(yīng)可見，樓市需求仍然強勁，相信9月一手主導大市局面將更加明顯。隨著新盤急攻，短期內(nèi)二手市場更加受壓”。

　　“大型示威活動無疑對投資者及用家的信心有很大影響，由于不明朗因素，不少買家暫時推遲入市的步伐，市場累積了一定的市場需求。同時一手市場仍有大量的樓盤準備推出，”陶汝鴻表示，“二手市場8月成交宗數(shù)已跌至2860宗，接近SARS爆發(fā)期間每月2683宗的水平，我們預(yù)計如果示威活動持續(xù)下去，9月二手成交將跌至2000宗以下?！?/p>

　　香港差餉物業(yè)估價署8月底公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月香港私人住宅售價指數(shù)跌至394.4點，環(huán)比下跌0.1%，連續(xù)第二個月回落。相比今年5月創(chuàng)下的397.3點的歷史高位，該指數(shù)已累計下跌0.73%。然而，回顧今年前7個月，香港整體樓價升幅仍達到9.7%。

　　陶汝鴻坦言，一些受歡迎的中小型屋苑如沙田第一城及太古城，由于此前第一季度的樓價反彈力度較大，因此現(xiàn)在的跌幅較為明顯，“截至9月中的價格較6月時的高位已經(jīng)下調(diào)了4%-5%，而貝沙灣及君臨天下等豪宅的價格跌幅則較小，較6月時的水平下跌了大約3%?！?/p>

　　今年迄今為止，沙田第一城及太古城的價格較年初分別上升了19.9%、14.9%，而貝沙灣及君臨天下的價格則較年初的升幅約為10%。

　　物業(yè)投資成交金額環(huán)比暴跌70%

　　數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度（指從7月開始、截至9月中的這兩個半月，下同）香港物業(yè)投資市場暫錄得30宗成交金額在1億港元或以上的大額交易，相比第二季度（指4、5、6三個月）暴跌了55%，同時，今年第三季度的投資物業(yè)總成交金額為106億港元，亦較上季的344億港元銳減近70%。

　　“物業(yè)投資市場的投資者相比住宅買家更為敏感，自去年年中開始，成交已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，如果這種趨勢繼續(xù)，我們預(yù)計今年第四季度的成交宗數(shù)將降跌至200宗以下，將創(chuàng)下十年新低?！贝鞯铝盒邢愀圪Y本市場部執(zhí)行董事高偉雄向記者坦言。

　　今年第三季度，在物業(yè)類型方面，豪宅占樓市大宗交易的比重最大，達到47%，而寫字樓成交則大幅減少，占比約10%，宗數(shù)按季跌87%，金額則暴跌97%。

　　高偉雄坦言：“近幾個月來的社會事件已影響到本港投資物業(yè)的租金與價格走勢，令本地投資者傾向觀望。而一些房地產(chǎn)基金買家，占香港整體市場約30%-40%，很多這類國際基金的投資委員會都在海外，對他們而言，能否促成大宗交易主要視乎目前香港局勢的發(fā)展。只有等待目前的不穩(wěn)定因素消除后，市場信心回升，投資市場的表現(xiàn)才會有望好轉(zhuǎn)，然而在目前情況下，我們預(yù)期來季（今年第四季）的物業(yè)投資大額成交宗數(shù)仍會再度下跌。”