時(shí)代中國(guó)（01233）公告建議將附屬公司時(shí)代鄰里股份分拆，并透過(guò)分派及將時(shí)代鄰里新股份進(jìn)行全球發(fā)售（包括優(yōu)先發(fā)售）的方式于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。時(shí)代鄰里主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)。完成建議分拆及上市后，時(shí)代中國(guó)將不會(huì)保留時(shí)代鄰里已發(fā)行股本的任何權(quán)益，而時(shí)代鄰里將不再為其附屬公司。

　　經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)方面，截至2019年6月30日，時(shí)代鄰里擁有210個(gè)在管項(xiàng)目，包括位于中國(guó)15個(gè)城市的物業(yè)管理項(xiàng)目（包括住宅小區(qū)、工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設(shè)施、機(jī)場(chǎng)及教育機(jī)構(gòu)以及市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目），在管物業(yè)總建筑面積逾4270萬(wàn)平方米。截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年6月30日，由時(shí)代中國(guó)集團(tuán)開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理在管建筑面積分別占時(shí)代鄰里物業(yè)管理在管總建筑面積的76.6%、74.5%、71.2%及44.1%。時(shí)代鄰里的收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為36.6%，2019年中期同比增長(zhǎng)48.1%至4.56億元。凈利潤(rùn)從2016年的2010萬(wàn)元增至2018年的6420萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為78.8%，2019年中期同比增長(zhǎng)50.7%至4180萬(wàn)元。截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，時(shí)代鄰里的資本負(fù)債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%（主要由于2018年訂立資產(chǎn)抵押證券的影響）。

　　預(yù)計(jì)物業(yè)公司市值可達(dá)20億港元（假設(shè)2019年凈利同比增長(zhǎng)50%以上，以20倍PE估算），此次分拆將有助于時(shí)代中國(guó)短期股價(jià)的提升。估值上，市場(chǎng)預(yù)計(jì)時(shí)代中國(guó)2019/2020年EPS為2.8/3.5人民幣，對(duì)應(yīng)2019/2020年預(yù)測(cè)市盈率為4.3/3.4倍。近期市場(chǎng)預(yù)計(jì)每股NAV區(qū)間為20.75港元-30港元，NAV折讓區(qū)間為20%-40%。市場(chǎng)平均目標(biāo)價(jià)為17.96港元，短期建議以15港元作為交易參考。