8月房地產(chǎn)市場繼續(xù)走弱，房企銷售情況也不如人意?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心近日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百強房企單月業(yè)績規(guī)模與7月持平，不及上年同期單月1.3%的環(huán)比增速，市場觀望態(tài)度明顯。

　　克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，8月單月來看，萬科、中海環(huán)比分別下降6%和14%。多數(shù)房企單月仍環(huán)比上升，其中，華潤、雅居樂、融創(chuàng)等環(huán)比增幅高于20%。

　　　　從今年以來房企整體業(yè)績表現(xiàn)來看，1至8月，按照可比口徑統(tǒng)計，百強房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右，相比此前兩年增速放緩。

　　上半年房企銷售目標完成情況

　　九月和十月作為樓市銷售旺季，對各家房企來說重要性不言而喻。有分析表示，金九銀十的市場情況，或可決定一整年的業(yè)績。近期中國指數(shù)研究院對上半年房企銷售完成情況數(shù)據(jù)進行披露，數(shù)據(jù)顯示在公布全年銷售目標的前十強房企(碧桂園、萬科、綠地控股未披露)中，僅【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】及中海地產(chǎn)完成了全年銷售目標的一半。

　　(圖片來源：中國指數(shù)研究院)

　　房企紛紛布局二線城市

　　克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷的大環(huán)境之下，房企投資布局持續(xù)回歸二線。8月，受監(jiān)測企業(yè)的新增土儲當(dāng)中，一線城市建面占比3%，二線城市新增建面占比48%，三四線城市新增建面占比49%。從城市區(qū)域分布來看，房企在中西部拿地力度較大，其中昆明連續(xù)多月成為房企重點布局二線城市，太原、長沙、鄭州當(dāng)月土地成交量同樣走高。

　　克而瑞方面的數(shù)據(jù)顯示，綜合來看，規(guī)模房企8月在三四線城市的拿地分布較為均衡，市場風(fēng)險較小的長三角依舊占比最高，但不足四成，相較7月超五成的比例明顯回落。

　　上述分析人士分析指出，從目前房地產(chǎn)市場整體情況來看，預(yù)計今年“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季營銷活動范圍將會進一步擴大，特價房、一口價房限時特惠等活動會越來越多，但大范圍的大幅度降價不會出現(xiàn)。

　　政策仍未放松

　　八月以來，隨著樓市熱度略有降溫，行業(yè)政策也在保持趨緊態(tài)勢，尤其是對房企融資方面趨嚴明顯。7月30日中央政治局會議提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。之后在8月7日銀保監(jiān)會下發(fā)信托“64號文”，加強房地產(chǎn)信托合規(guī)管理和風(fēng)險控制。同時，8月8日銀保監(jiān)會決定在32個城市展開銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作……

　　不過，近日央行宣布降準讓市場猜測樓市將迎來反彈，分析認為影響有限。為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。此外，為促進加大對小微、民營企業(yè)的支持力度，再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調(diào)0.5個百分點。

　　不過央行本次降準的主要目的是降低實體企業(yè)的融資成本，支持實體經(jīng)濟發(fā)展，因此降準對樓市的影響十分有限，當(dāng)前房地產(chǎn)仍在調(diào)控高壓期，監(jiān)管部門會限制新釋放出來的資金進入樓市。有媒體報道稱，監(jiān)管層正在嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。

　　東北證券認為，在全面降準的背景下，房地產(chǎn)融資依然受到定向調(diào)控，以防止資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)。在行業(yè)為景氣狀態(tài)下，尤其是房價環(huán)比仍上漲的背景下，行業(yè)融資政策短期不會放松，當(dāng)行業(yè)基本面惡化時，或?qū)⒂兴鶎捤伞?/p>

　　九月銷量出現(xiàn)好轉(zhuǎn)？

　　招商銀行對今年9月第一周的房地產(chǎn)市場進行檢測，從57個重點城市的數(shù)據(jù)來看，目前行業(yè)或已步入小周期復(fù)蘇階段。

　　不過該機構(gòu)表示，全局銷量的意義較過往周期或有變淡，主要是因為三四線城市的節(jié)奏被貨幣化補貼這一“外力”干擾。從歷史上看，本輪周期三四線城市與一二線城市錯峰更大。結(jié)構(gòu)上看，一線城市銷量見底回升后增速又出現(xiàn)下行，二線城市銷量滯后于一線復(fù)蘇，或是今年銷量復(fù)蘇的最大貢獻者。下半年，隨著三四線持續(xù)低迷，或?qū)诱w銷量出現(xiàn)第二個底部。

　　不過克而瑞地產(chǎn)研究中心分析認為，8月部分房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績上升，主要是由于今年下半年企業(yè)加大供貨力度，項目總體去化率并不佳。不過預(yù)計隨著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來，房企將加大推案與營銷力度。因此，9月供應(yīng)壓力將進一步改善，成交量有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度有限。

　　僅供投資者參考，不構(gòu)成投資建議

　　（文章來源：東方財富研究中心）