正商實業(yè)是一家河南房企，其背后股東實力深厚，是鼎鼎有名的河南龍頭房企正商集團(tuán)。最近正商實業(yè)公告有些密集，且都是大動作。

　　從公告看，正商實業(yè)（00185-HK）經(jīng)歷大股東溢價認(rèn)購、公司更名、接連拿地、不惜成本融資等接二連三的大事件，莫非這是公司開啟規(guī)模擴(kuò)張的征兆？

　　與正商集團(tuán)淵源

　　正商實業(yè)是一家正統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及管理、以及酒店業(yè)務(wù)等，并于香港、中國、海外市場尋求風(fēng)險可控的投資機(jī)會。

　　說正商實業(yè)可能很多人不熟悉，但說起其背后實控人河南正商集團(tuán)，相信很多人都如雷貫耳。深扒正商實業(yè)歷史，發(fā)現(xiàn)其竟然兩度更名。其最初是恒輝企業(yè)控股。

　　2015年5月，正商集團(tuán)附屬公司JoyTownInc以7.31億港元代價，收購恒輝企業(yè)控股22.13億股股份，成為其第一大股東，持股比例約為55.02%。

　　為反映新的控股股東和公司發(fā)展新里程，在隨后2015年7月28日，恒輝企業(yè)便更名為正恒國際。這個名字一直沿用到2019年。

　　在控股正恒國際最初的3年里，正商集團(tuán)陸陸續(xù)續(xù)向正商實業(yè)注入小部分資產(chǎn)。從營收和凈利潤規(guī)?？?，正商實業(yè)雖保持一定成長性，但并不突出。

　　直到2019年7月8日，正恒國際控股更名為正商實業(yè)。這個名稱才與正商集團(tuán)有了幾分相似性。從本次更名看，正商實業(yè)才真正走入正商集團(tuán)的戰(zhàn)略主航道。

　　8月15日，正商實業(yè)發(fā)布公告稱，公司已成功向控股股東JoyTownInc（正商集團(tuán)控股子公司）配售41.18億新股。JoyTownInc持股比例由57.95%上升至74.77%。

　　正商實業(yè)也在公告中表示，認(rèn)購股份獲配發(fā)及發(fā)行時將悉數(shù)確認(rèn)為公司股權(quán)，將降低公司資產(chǎn)負(fù)債比率、擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展資本基礎(chǔ)，并改善公司凈資產(chǎn)狀況。

　　被詬病的高負(fù)債

　　剛剛受到大股東“輸血”的正商實業(yè)，給外界的想象空間逐漸打開。但讓人意想不到的是公司卻仍在高息發(fā)債。

　　9月25日，正商實業(yè)（00185-HK）發(fā)行2.2億美元2021年到期優(yōu)先票據(jù)。這筆票據(jù)票面利息較高，為12.8厘。

　　公告稱，公司、母公司擔(dān)保人及附屬公司擔(dān)保人與國泰君安國際、中信里昂證券、建銀國際、招銀國際、中民金融、中信銀行（國際）及原銀證券訂立購買協(xié)議。

　　這個票面利率不算低。從公司8月28日發(fā)布的半年業(yè)績看，截至今年6月末，公司銀行及其他借貸固定年息在7-10厘。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)平均票面利率看，正商實業(yè)的融資成本在行業(yè)屬于偏高水平。Wind數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)平均融資成本在5.87。不惜高成本融資，正商實業(yè)有多“缺錢”？

　　公司2019年上半年實現(xiàn)收益約3.27億元，同比增加2%；公司擁有人應(yīng)占溢利約為0.37億元，同比增加約29%。

　　從過往業(yè)績看，公司歸屬母公司的凈利潤直到2017年才扭轉(zhuǎn)虧損局面。業(yè)績轉(zhuǎn)正兩年多來，正商實業(yè)似乎尚未從高負(fù)債的壓力中走出來。

　　從2016年至2018年三年間資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)看，正商實業(yè)遠(yuǎn)高于河南省另外兩家房企建業(yè)地產(chǎn)和鑫苑置業(yè)。

　　其實這三家房企的負(fù)債率都不低。2018年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是低于80%的。而這三家負(fù)債率均高于行業(yè)平均。

　　高票息融資不耽誤公司北京、河南拿地 　　與現(xiàn)在很多房企發(fā)行優(yōu)先票據(jù)用于再融資不同，本次正商實業(yè)除將所得款項凈額用于現(xiàn)有債務(wù)再融資，還有剩余作項目發(fā)展及企業(yè)經(jīng)營之用。

　　言外之意就是公司還要拓展新的物業(yè)發(fā)展項目。就在公司發(fā)債前的9月12日，正商實業(yè)剛以約15億元大手筆成功投得北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一幅占地面積約5.6萬平方米住宅用地。

　　就在同一天，公司還以29億元代價一口氣拿下河南新鄭市兩幅土地。兩幅地塊總占地面積約為8萬平方米，皆為70年產(chǎn)權(quán)住宅用地。

　　在短短兩個月內(nèi)，正商實業(yè)經(jīng)歷大股東溢價認(rèn)購、更名、接連拿地、不惜成本融資，這些或都說明正商實業(yè)正在籌劃大規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略。

　　正商集團(tuán)尚未上市，未來不排除將更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入正商實業(yè)。正商集團(tuán)在河南省有堅實的市場地位。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會及中國房地產(chǎn)評估，以合約銷售及2012年至2018年售出的建筑面積計，公司為鄭州最大的住宅物業(yè)發(fā)展商。

　　與同為河南龍頭房企的建業(yè)地產(chǎn)相比，在爭奪河南第一房企上正商集團(tuán)是其實力勁敵。建業(yè)地產(chǎn)選擇始終深耕河南市場，但正商集團(tuán)卻已在拓展區(qū)域外市場，未來定價空間、發(fā)展?jié)摿σ捕紭O有優(yōu)勢。

　　隨著正商集團(tuán)的“力捧”，被推到前臺的正商實業(yè)規(guī)模發(fā)展之路也清晰可見。公司在2019年中期財報中透露，未來將繼續(xù)擴(kuò)大河南省及其他第一、第二線城市地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。