房企分拆物業(yè)上市成為潮流。日前，時(shí)代中國控股旗下物業(yè)企業(yè)——時(shí)代鄰里控股有限公司披露上市申請資料，擬在港交所上市。

　　依靠母公司時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)的規(guī)模擴(kuò)張，近年時(shí)代鄰里發(fā)展迅速。從營收來看，收入從2016年的3.73億元人民幣增至2018年的6.96億元，年復(fù)合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。

　　2016年至2018年，時(shí)代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復(fù)合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達(dá)到4180萬元，同比增長50.7%。

　　不過，近幾年來，時(shí)代中國控股大舉擴(kuò)張，高溢價(jià)拿地導(dǎo)致負(fù)債大幅增長。截止今年中報(bào)，時(shí)代中國控股有息負(fù)債501.21億元，比2018年末增長23.52%，其中，短期債務(wù)100.3億元，比2018年底增長37.17%。今年前8個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額431.4億元，僅完成年度目標(biāo)的57.52%。

　　與此同時(shí)，時(shí)代鄰里的資產(chǎn)負(fù)債率高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外，公司面臨較大的人工成本壓力。招股書數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年以銷售成本入賬的人工成本分別占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%。

　　針對公司的財(cái)務(wù)狀況及上市規(guī)劃，長江商報(bào)記者發(fā)送采訪函至?xí)r代鄰里，截至發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。

　　分拆物業(yè)上市

　　9月9日，時(shí)代中國公告稱，建議將公司附屬公司時(shí)代鄰里分拆，并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。本次完成建議分拆及上市后，時(shí)代中國將不會保留時(shí)代鄰里已發(fā)行股本的任何權(quán)益，而時(shí)代鄰里將不再為時(shí)代中國附屬公司。

　　據(jù)介紹，時(shí)代鄰里主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)。公司成立于1998年，于2016年收購萬寧物業(yè)，2019年收購東康物業(yè)。

　　根據(jù)中指院《2019物業(yè)百強(qiáng)報(bào)告》，廣州時(shí)代物業(yè)位于中國百強(qiáng)物業(yè)的第13位，緊隨佳兆業(yè)美好、新城悅服務(wù)之后。

　　時(shí)代中國本次公告并未披露時(shí)代鄰里的規(guī)模情況。不過據(jù)時(shí)代中國業(yè)績報(bào)顯示，2019年上半年，時(shí)代中國為210個(gè)項(xiàng)目階段提供了物業(yè)管理服務(wù)，營業(yè)收入3.33億元，同比增長74.7%。時(shí)代中國表示，建議分拆將促使保留集團(tuán)及分拆集團(tuán)就其各自的業(yè)務(wù)更集中于發(fā)展、戰(zhàn)略規(guī)劃及更佳的資源分配。

　　近年，時(shí)代鄰里業(yè)績增長迅速，收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復(fù)合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。2016年至2018年，時(shí)代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復(fù)合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達(dá)到4180萬元，同比增長50.7%。

　　財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向長江商報(bào)記者表示，分拆上市是一個(gè)大的主流，這和港交所這兩年相對便利的上市機(jī)會有關(guān)。通過上市，也可以形成較好的物業(yè)發(fā)展模式，同時(shí)也有助于此類企業(yè)未來借上市來加快規(guī)模擴(kuò)張。

　　超3成收入來自母公司

　　報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代鄰里的各項(xiàng)指標(biāo)均處于行業(yè)居中水平。但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，公司社區(qū)增值服務(wù)占比在2018年微降，未來想象空間還是集中在依靠母公司時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)的規(guī)模擴(kuò)張。

　　近年，房企將物業(yè)資產(chǎn)分拆上市成為熱潮，時(shí)代鄰里同樣依附于母公司。時(shí)代鄰里的最大客戶為時(shí)代中國集團(tuán)，公司向其提供物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六個(gè)月，來自向時(shí)代中國集團(tuán)提供服務(wù)之收入分別為1.2億元、1.21億元、2.16億元及1.22億元，分別占公司總收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。

　　2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六個(gè)月，來自向公司的前五大客戶提供服務(wù)的收入分別為1.26億元、1.37億元、2.38億元及1.33億元，分別占公司總收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。其中，同期來自物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收入分別為2.22億元、3.31億元、4.04億元和2.96億元，分別占比公司總收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。

　　公司管理面積持續(xù)擴(kuò)張，2016年至2019年上半年，公司在管物業(yè)總建筑面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米和4270萬平方米(包括市政環(huán)衛(wèi)服務(wù))。

　　2019年上半年，公司獲得15份物業(yè)管理合同，包括學(xué)校、住宅、政府辦公樓、商業(yè)項(xiàng)目等物業(yè)管理項(xiàng)目，管理面積增加仍然有限。對公司貢獻(xiàn)最大的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，一度推升人工成本上揚(yáng)，公司的人工成本從2016年的1.69億元增至2019年上半年的2.26億元，占比從59.1%增至67.7%，進(jìn)一步壓縮利潤空間。

　　時(shí)代鄰里正試圖減少對母公司的依賴，向外拓展新業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)時(shí)代鄰里的外拓項(xiàng)目增速較快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151項(xiàng)外拓的物業(yè)管理在管項(xiàng)目，較2018年12月31日增加235.6%。

　　至2019年上半年，來自第三方物業(yè)開發(fā)商的管理面積為1.94萬平方米，該項(xiàng)收入從2016年的0.42億元增至2018年的1.08億元，今年上半年為1.04億元。2019年上半年，公司獲得15份物業(yè)管理合同，包括學(xué)校、住宅、政府辦公樓、商業(yè)項(xiàng)目等物業(yè)管理項(xiàng)目，管理面積增加仍然有限。

　　財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，擴(kuò)大規(guī)模等做法，有助于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。而且部分在管物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際上也充分體現(xiàn)了其對于非住宅類的物業(yè)項(xiàng)目有較好的經(jīng)營優(yōu)勢。

　　資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年超95%

　　近日，一則全員賣房消息將時(shí)代中國推向了輿論漩渦的中心。時(shí)代中國稱，對于網(wǎng)傳的爆料截圖并不知情。跟其他開發(fā)商一樣，賣房是真，全民營銷一直在做，這是正常的營銷推廣手段；裁員信息不實(shí)，內(nèi)部并無下發(fā)相關(guān)文件。

　　雖然時(shí)代中國否認(rèn)裁員，不過其面臨著業(yè)績壓力是事實(shí)。在2018年的業(yè)績會上，時(shí)代中國將2019年的銷售目標(biāo)定為750億元。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司合同銷售額312.3億元，同比增長20%，僅完成全年銷售目標(biāo)的41.6%，較上年同期的46%下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　為快速進(jìn)入千億陣型，今年上半年時(shí)代中國積極拿地，新增土儲與拿地金額已超去年全年。不過，早在幾年前就提出全國化布局的戰(zhàn)略規(guī)劃有些失衡，超過90%的項(xiàng)目仍重倉在廣東省。

　　“全員賣房”的時(shí)代中國大舉擴(kuò)張，高溢價(jià)拿地導(dǎo)致負(fù)債大幅增長。截止今年中報(bào)，時(shí)代中國控股有息負(fù)債501.21億元，比2018年末增長23.52%，其中，短期債務(wù)100.3億元，比2018年底增長37.17%。今年前8個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額431.4億元，僅完成年度目標(biāo)的57.52%。另據(jù)萬德數(shù)據(jù)，時(shí)代中國的經(jīng)營性現(xiàn)金流自2014年以來均為負(fù)數(shù)，今年上半年為-27.75億。

　　與此同時(shí)，時(shí)代鄰里的資產(chǎn)負(fù)債率也高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2018年年底，前十名上市物業(yè)公司無一家資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，其中某健康資產(chǎn)負(fù)債率最高為75%。2019年上半年，上市前十家物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍維持在80%以內(nèi)。

　　財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表示，理論上說物業(yè)或服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)不會太高，因?yàn)楸旧聿簧婕按笠?guī)模的項(xiàng)目收購和經(jīng)營。類似高負(fù)債的情況，或和其收購相關(guān)項(xiàng)目、對外有各類融資等有關(guān)。

　　現(xiàn)金流方面，時(shí)代鄰里2016年經(jīng)營活動(dòng)所用現(xiàn)金流量凈額為438.3萬元，2017年為凈流入2330.7萬元，2018年迎來經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入11.15億元，但公司投資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量凈額也達(dá)到了15.43億元。

　　截至2019年上半年末，公司投資活動(dòng)所得現(xiàn)金流量凈額達(dá)到1.09億元，但經(jīng)營活動(dòng)所用的現(xiàn)金流量凈額為8.47億元，再加上公司融資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量凈額為1.39億元。時(shí)代鄰里2019年上半年末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅減少至3.04億元。

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