最近港股的物業(yè)管理板塊走牛，然而，即使板塊走牛，內(nèi)部也有分化，一些全國(guó)排名靠前，有一定知名度的如碧桂園服務(wù)（06098）、中海物業(yè)（02669）等物業(yè)管理公司年內(nèi)漲幅超過(guò)100%，而另一些市值小于20億港元的物業(yè)管理公司則表現(xiàn)平平。在這樣的趨勢(shì)下，自然不乏趁著大好行情沖刺上市的公司。10月18日，興業(yè)物聯(lián)服務(wù)集團(tuán)向港交所遞表。同大多數(shù)物業(yè)公司一樣，興業(yè)物聯(lián)的母公司正商集團(tuán)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在2018年以前，該公司的收入只有物業(yè)管理及增值業(yè)務(wù)收入，在2018年加入智能化工程服務(wù)和農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)銷售。

　?。▉?lái)源：興業(yè)物聯(lián)招股說(shuō)明書(shū)）了解到，興業(yè)物聯(lián)專注非住宅物業(yè)管理，在管物業(yè)組合中，涵蓋16棟商業(yè)樓宇和3棟政府樓宇。根據(jù)興業(yè)物聯(lián)的披露，所有在管商用樓宇均由正商集團(tuán)開(kāi)發(fā)。并且可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)為正商集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入，依然是該公司的主要收入來(lái)源。換句話說(shuō)，興業(yè)物聯(lián)的擴(kuò)張速度很大程度取決于母公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。

　?。▉?lái)源：興業(yè)物聯(lián)招股說(shuō)明書(shū)）根據(jù)第一太平戴維斯的報(bào)告，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)集中度在提高，而且百?gòu)?qiáng)企業(yè)提高的速度尤其明顯。2012年百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管建筑面積市占率為13.5%，2018年該比例增加至38.9%。從這點(diǎn)來(lái)看，就知道為什么最近港股的物業(yè)管理板塊行情都是由大市值的個(gè)股帶動(dòng)。對(duì)外來(lái)說(shuō)，規(guī)模越大的物業(yè)管理公司，能夠形成強(qiáng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的品牌效應(yīng)，更容易獲得新的物業(yè)管理項(xiàng)目。對(duì)內(nèi)來(lái)說(shuō)，大型物業(yè)管理公司背后往往是大型房地產(chǎn)公司，其母公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度要優(yōu)于中小型房地產(chǎn)公司。從母公司手上獲得項(xiàng)目，保證了內(nèi)生性發(fā)展。在雙輪驅(qū)動(dòng)下，邊際增速提高。雖然興業(yè)物聯(lián)也屬于百?gòu)?qiáng)企業(yè)，位列67位。但注意到，其物業(yè)管理及增值服務(wù)收入增長(zhǎng)并沒(méi)有邊際增速提高，反而邊際下降。2017年興業(yè)物聯(lián)的物業(yè)管理及增值服務(wù)收入的增速為58%，2018年為43%，到了2019上半年，收入增速下降至36%。收入增長(zhǎng)邊際下降說(shuō)明興業(yè)物聯(lián)并沒(méi)有品牌效應(yīng)，即使屬于百?gòu)?qiáng)企業(yè)，也受到頭部企業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的影響。興業(yè)物聯(lián)的智能化工程服務(wù)主要為樓宇設(shè)計(jì)安裝安保及監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及建筑工地管理系統(tǒng)。和商用樓宇物業(yè)管理業(yè)務(wù)一樣，智能化工程服務(wù)的訂單也都來(lái)自正商集團(tuán)，并且都在鄭州市內(nèi)?？梢?jiàn)，興業(yè)物聯(lián)并沒(méi)有展現(xiàn)出太多對(duì)外擴(kuò)張能力。興業(yè)物聯(lián)的凈利潤(rùn)在2019年之前增速快速增長(zhǎng)，2017年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)68%，2018年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)77%。然而到了2019上半年，凈利潤(rùn)增速暴跌至20%。主要因?yàn)槊蕪?018上半年的51.4%下降至2019上半年的49%，加上行政開(kāi)支暴增77%。

　?。▉?lái)源：興業(yè)物聯(lián)招股說(shuō)明書(shū)）從上表可以看到，行政開(kāi)支一直是興業(yè)物聯(lián)最大的費(fèi)用，而且對(duì)于2019上半年行政開(kāi)支的暴增，該公司并沒(méi)有進(jìn)行解釋。物業(yè)管理公司以輕資產(chǎn)的形式運(yùn)營(yíng)，主要資產(chǎn)為流動(dòng)資產(chǎn)，興業(yè)物聯(lián)也是如此。最大的資產(chǎn)類別是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，占總資產(chǎn)80%。并且興業(yè)物聯(lián)沒(méi)有有息負(fù)債，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較為健康。然而，因?yàn)橹悄芑こ谭?wù)對(duì)客戶有一定的信用期，所以導(dǎo)致應(yīng)收賬款大幅上升。2018年應(yīng)收賬款為1381萬(wàn)元，同比上漲129%。僅僅半年時(shí)間，應(yīng)收賬款在2019上半年上升至2329萬(wàn)元，增長(zhǎng)69%。這必將對(duì)現(xiàn)金活動(dòng)現(xiàn)金流進(jìn)行拖累。

　?。▉?lái)源：根據(jù)興業(yè)物聯(lián)招股說(shuō)明書(shū)整理）從上表可以看到，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)的比值在2018年開(kāi)始下跌，2018年正是智能化工程服務(wù)大力開(kāi)展和應(yīng)收賬款大幅增加的年份。興業(yè)物聯(lián)雖然背靠鄭州大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在物業(yè)管理行業(yè)中位列百?gòu)?qiáng)之內(nèi)。然而放在全國(guó)范圍來(lái)看，加上對(duì)比已經(jīng)在港股上市的物業(yè)公司，興業(yè)物聯(lián)屬于中小型物業(yè)公司。在品牌商受到頭部企業(yè)的壓制，發(fā)展只能跟隨地方性房地產(chǎn)公司，難以進(jìn)行外地?cái)U(kuò)張。當(dāng)?shù)赜蛐詸C(jī)會(huì)飽和后，要問(wèn)一句，未來(lái)增長(zhǎng)在哪里？

　　本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：港股挖掘機(jī)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表贏家財(cái)富網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。