據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，排名靠前的三十多家房地產(chǎn)企業(yè)均不同程度上涉足金融業(yè)務(wù)，其中金融牌照齊全的包括恒大、萬達(dá)、佳兆業(yè)、綠地等，這些公司大多控股或參股銀行、保險(xiǎn)、P2P、小貸公司等。

　　近日，又有兩家金融機(jī)構(gòu)爆出風(fēng)險(xiǎn)問題。一是港股上市公司51信用卡突遭警方調(diào)查，后續(xù)進(jìn)展稱主要涉及外包暴力催收；另一則是，保險(xiǎn)公司百年人壽遭監(jiān)管進(jìn)場調(diào)查，或涉及股權(quán)、違規(guī)資金運(yùn)用等問題。

　　此前不久，【安信信托(600816)、股吧】(600816,股吧)、包商銀行等也因風(fēng)險(xiǎn)暴露較多，目前處于風(fēng)險(xiǎn)處置階段。

　　近期暴露風(fēng)險(xiǎn)的多家金融機(jī)構(gòu)背后都有一個(gè)共同點(diǎn)，均有地產(chǎn)公司的背景。究其原因，與地產(chǎn)集團(tuán)多年前快步布局金融版圖，以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷有關(guān)。

　　從暴露風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)具體業(yè)務(wù)模式上看，手握各類金融資質(zhì)的金控集團(tuán)，難免涉及自融?！半m然監(jiān)管有明確規(guī)定，但穿透來看，很多產(chǎn)品募集的資金都涉嫌流向了地產(chǎn)公司自己的項(xiàng)目，只是交易結(jié)構(gòu)上設(shè)計(jì)的沒問題?！币晃皇煜そ鹑谑袌龅娜耸繉?duì)記者表示。

　　地產(chǎn)愛金融

　　百年人壽近期頻繁遇困境，償付能力不足遭遇評(píng)級(jí)下降，股權(quán)轉(zhuǎn)讓幾經(jīng)坎坷未能落定，近來又或因股權(quán)問題、違規(guī)使用資金等被監(jiān)管進(jìn)場檢查。

　　百年人壽是一家中型保險(xiǎn)公司，于2009年在大連（樓盤）成立，是東北地區(qū)首家中資法人機(jī)構(gòu)壽險(xiǎn)公司。工商資料顯示，其大股東為萬達(dá)集團(tuán)，持股比例11.55%；其他股東也多以房地產(chǎn)企業(yè)為主，包括新光控股、大連城市建設(shè)集團(tuán)有限公司、大連乾豪坤實(shí)置業(yè)有限公司以及大連國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

　　其第二大股東新光控股也深陷債務(wù)危機(jī)，所持10.26%股份被全數(shù)凍結(jié)。

　　今年以來，這家保險(xiǎn)公司一直處于股權(quán)轉(zhuǎn)讓紛爭中，意向接盤方也是房地產(chǎn)企業(yè)。去年底綠城房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將收購萬達(dá)所持百年人壽股份，最終該筆交易以失敗收?qǐng)?。?019年8月，百年人壽又公告稱，奧園集團(tuán)擬從原股東大連城市建設(shè)集團(tuán)、大連乾豪坤實(shí)置業(yè)以及大連國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受讓10.8億股份，目前尚未獲得批復(fù)。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)，百年人壽近年來在監(jiān)管達(dá)標(biāo)上頗有壓力。今年二季度償付能力報(bào)告顯示，核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別為84.6%和111.67%，較2017年和2018年持續(xù)下降，評(píng)級(jí)為C，接近監(jiān)管紅線。

　　2017年以來，保險(xiǎn)業(yè)自上而下進(jìn)入一輪強(qiáng)監(jiān)管，其中一個(gè)重點(diǎn)整治問題是股權(quán)問題。在此之前，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)保險(xiǎn)公司的青睞已現(xiàn)端倪，在多家新成立的保險(xiǎn)公司中，最主要的發(fā)起股東為房地產(chǎn)企業(yè)。2016年，新成立21家公司，其中超過一半的發(fā)起人股東中包括房地產(chǎn)企業(yè)；另外，在新開業(yè)的幾家公司中，也存在多個(gè)引入房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的情形。

　　地產(chǎn)公司青睞的不止是保險(xiǎn)。此前安信信托于今年6月份披露，2018年1月1日至今年5月20日期間出現(xiàn)違約或延期兌付的信托產(chǎn)品數(shù)量有25個(gè)，涉及金額約117.6億元；近日又收到上交所的問詢函，對(duì)違約產(chǎn)品的情況、股權(quán)凍結(jié)等問題進(jìn)行關(guān)注。

　　安信信托的實(shí)際控制人高天國，以地產(chǎn)起家，2002年掌控安信信托后，該信托公司業(yè)績快速增長，一度成為行業(yè)龍頭，但2018年以來卻出現(xiàn)業(yè)績大變臉。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，安信信托依靠股東背景，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，在廣東地區(qū)拿了很多周期長、資金體量大的老城改造項(xiàng)目，但由于政策變化，這些項(xiàng)目遲遲難以開工獲得回款。

　　另一消息人士對(duì)記者指出，安信信托實(shí)質(zhì)上已被監(jiān)管部門所“接管”，目前上海（樓盤）銀監(jiān)的監(jiān)管人員每天都在現(xiàn)場與公司人員一起處置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

　　10月22日，安信信托人士對(duì)記者否認(rèn)了這一說法，明確指出沒有被接管，目前仍是公司自己在主導(dǎo)處理，這個(gè)過程確實(shí)跟監(jiān)管保持頻繁溝通。問題的關(guān)鍵在于，房地產(chǎn)市場低迷，如何在盡快拿到資金與盡量公允的市場價(jià)格之間平衡。

　　大自融暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)布局金融，十年前就已開始。究其目的，一是為了獲得金融行業(yè)的投資收益；二是在企業(yè)規(guī)模膨脹之后，自身對(duì)資金需求越來越大。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，排名靠前的三十多家房地產(chǎn)企業(yè)均不同程度上涉足金融業(yè)務(wù)，其中金融牌照齊全的包括恒大、萬達(dá)、佳兆業(yè)、綠地等，這些公司大多控股或參股銀行、保險(xiǎn)、P2P、小貸公司等。

　　近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)金融化的跡象愈發(fā)明顯，一個(gè)典型表現(xiàn)是，人才在兩個(gè)行業(yè)中無障礙流通，房地產(chǎn)企業(yè)以高薪大量從金融機(jī)構(gòu)“挖人”，尤其在當(dāng)前金融去杠桿背景下，不少銀行、信托的業(yè)務(wù)經(jīng)理流向了房地產(chǎn)的融資部門。

　　一位熟悉房地產(chǎn)融資市場的人士對(duì)記者表示，雖然監(jiān)管部門對(duì)于金融機(jī)構(gòu)資金的運(yùn)用有明確要求，但市場有規(guī)避的渠道，很多房企通過所控制的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行產(chǎn)品，穿透來看最終流向了自己的項(xiàng)目。最普遍的做法就是，自建或在外部尋找一個(gè)表面上沒有股權(quán)關(guān)聯(lián)的殼公司，作為融資主體，融到資金再轉(zhuǎn)至房企。

　　據(jù)上述人士透露，主要有兩種形式：有的是房企內(nèi)部人士在外自建殼主體，只要滿足表面上沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系即可；第二種需要外部去找符合條件的殼公司，因?yàn)橛行┵Y金投資運(yùn)用有門檻，比如很多保險(xiǎn)資金對(duì)融資主體就有AA以上的門檻要求。“會(huì)跟對(duì)方談好，成本費(fèi)用都從房產(chǎn)公司出，有時(shí)候也會(huì)給一些‘通道’費(fèi)用?！?/p>

　　據(jù)記者了解，某家金融牌照較全的地產(chǎn)公司近期從市場上通過此種方式，從自己控制的一家壽險(xiǎn)公司中“融資”了100多億資金。

　　除此之外，房企也會(huì)通過旗下金融機(jī)構(gòu)發(fā)行資金池類產(chǎn)品。比如，深圳（樓盤）某家地產(chǎn)企業(yè)，目前在市場發(fā)行了諸多期限靈活、收益固定的私募資金池類產(chǎn)品。