中梁控股、新力控股等內(nèi)地房企在港上市，刺激著更多的房企沖向資本市場(chǎng)。

　　日前，港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：港龍地產(chǎn)）向聯(lián)交所遞表，擬募資用于購(gòu)地和支付旗下5個(gè)項(xiàng)目建筑成本等費(fèi)用。

　　公司雖深耕長(zhǎng)三角區(qū)域12年，但發(fā)展緩慢，去年收入剛過(guò)16億元，如此急切奔赴資本市場(chǎng)，與自身財(cái)務(wù)壓力和外部競(jìng)爭(zhēng)緊密關(guān)聯(lián)。

　　今年上半年末，公司資產(chǎn)負(fù)債比率超過(guò)150%。能走多遠(yuǎn)，取決于公司如何在規(guī)模和資金、資源中找到平衡點(diǎn)。

　　舉債加速向前沖

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如今，任何一家房企都在戴著“鐐銬”在跳舞。

　　港龍地產(chǎn)也不例外，其公開披露的聆訊資料顯示，公司債務(wù)規(guī)模逐年劇增。

　　2016年至2019年6月，公司借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為0.50億元、3.18億元、8.56億元和14.36億元，資產(chǎn)負(fù)債比率分別為17%、98.8%、122.1%和153.9%。

　　同一時(shí)期，公司收入規(guī)模獲得較大提升，分別為4.72億元、4.34億元、16.60億元和5.91億元；年內(nèi)溢利分別實(shí)現(xiàn)0.40億元、0.33億元、3.32億元和0.70億元。

　　斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司2018年業(yè)績(jī)劇增，這得益于當(dāng)年交付規(guī)模的大幅增長(zhǎng)。當(dāng)年，公司旗下華僑新城、新港城、香江華庭及香語(yǔ)華庭等4個(gè)項(xiàng)目，交付面積合計(jì)21.72萬(wàn)平方米，為上年的3.6倍。此外，2018年銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)34.54%，由上年5225元/平方米增至7030元/平方米。

　　住宅產(chǎn)品在2018年實(shí)現(xiàn)收入15.27億元，占比公司收入的92%，較上年提高20個(gè)百分點(diǎn)。

　　公司加速上規(guī)模的同時(shí)，財(cái)務(wù)成本高企的局面也顯現(xiàn)出來(lái)。

　　2016年-2019年上半年，公司融資成本凈額分別為408.4萬(wàn)元、431.7萬(wàn)元、3462.20萬(wàn)元和1550.9萬(wàn)元，同期利息覆蓋率從16.6倍降至1.7倍。

　　截至今年8月末，公司未償還信托融資及其他融資安排總額為6.80億元。

　　在銀行借貸逐漸收緊后，信托融資成為中小房企慣用的融資渠道，此前新力控股（01180.HK）、三巽集團(tuán)就大舉借信托渠道“輸血”。

　　港龍地產(chǎn)來(lái)自信托融資總額及其他未償還融資額所占總借款的比重，從2016年的1.6%增至2018年的47.4%，2019年8月底為35.1%。

　　相比銀行借貸渠道，信托融資手續(xù)簡(jiǎn)便、放款快，但融資成本幾乎是銀行的兩倍。

　　公司向萬(wàn)向信托融資年利率11.5%，向無(wú)錫蠡悅股權(quán)投資合伙企業(yè)融資將給付的年利率高達(dá)14%。

　　值得注意的是，公司現(xiàn)有56個(gè)項(xiàng)目中，在今年上半年及之前的財(cái)年收入，僅來(lái)自4個(gè)城市的9個(gè)項(xiàng)目的銷售，意味著未來(lái)大多數(shù)項(xiàng)目需要持續(xù)投入。

　　土儲(chǔ)未成規(guī)模

　　今年7月和8月，港龍地產(chǎn)在江浙4座城，一口氣吞下4幅土地，新增土地儲(chǔ)備24.74萬(wàn)平方米，總對(duì)價(jià)36.1億元。

　　消息甫一傳出，長(zhǎng)三角地產(chǎn)圈立刻炸群：港龍地產(chǎn)購(gòu)地提速了。

　　在正式赴聯(lián)交所披露聆訊資料前大肆拿地，并不能馬上改變公司土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀。截至今年上半年末，公司土地儲(chǔ)備總量為471.54萬(wàn)平方米。其中，包括公司可銷售及可出租建筑面積8.46萬(wàn)平方米、正在開發(fā)中項(xiàng)目總建筑面積389.35萬(wàn)平方米，以及留作未來(lái)開發(fā)的73.72萬(wàn)平方米。

　　在土儲(chǔ)總量中，港龍地產(chǎn)附屬公司旗下27個(gè)項(xiàng)目土儲(chǔ)量占比總量的74.8%，余下的則來(lái)自合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)。

　　公司一直以“深耕”長(zhǎng)三角作為戰(zhàn)略部署，現(xiàn)有56個(gè)項(xiàng)目中，54個(gè)布局在長(zhǎng)三角地區(qū)。

　　今年以來(lái)，長(zhǎng)三角區(qū)域城市宅地供應(yīng)普遍不足，頭部房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈，土地市場(chǎng)升溫，導(dǎo)致土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率上升。

　　中國(guó)報(bào)告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，長(zhǎng)三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額合計(jì)2721億元。

　　頭部房企長(zhǎng)期割據(jù)，2018年，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）土地儲(chǔ)備1.6億平方米，長(zhǎng)三角區(qū)域土地儲(chǔ)備占比33.3%。

　　除此之外，中小房企在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局，也值得港龍地產(chǎn)警惕。

　　截止2018年3月，中梁控股持有土地儲(chǔ)備3890萬(wàn)平方米，長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)占比4成，僅在浙江就持有土地儲(chǔ)備量666.45萬(wàn)平方米，占比17.1%。新力控股土儲(chǔ)總量約1500萬(wàn)平方米，長(zhǎng)三角也是其重倉(cāng)區(qū)域之一。

　　隨著土地溢價(jià)以及眾多房企入局，港龍地產(chǎn)在長(zhǎng)三角拿地會(huì)越來(lái)越難，或許正因?yàn)榇耍救ツ赀x擇走出長(zhǎng)三角，落子河南和貴州兩地。

　　背后的呂氏家族

　　港龍地產(chǎn)的控股股東是江蘇常州呂氏家族，其浸淫房地產(chǎn)行業(yè)12年。這個(gè)家族行事十分低調(diào)，極少看到公開報(bào)道。

　　在給聯(lián)交所遞表前，針對(duì)公司名與蘇州港龍控股和航司港龍航空重名，公司還對(duì)外發(fā)了一份《聲明》，強(qiáng)調(diào)與兩家公司無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系且無(wú)業(yè)務(wù)往來(lái)。

　　企查查顯示，港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在今年1月23日注冊(cè)，法人代表和董事長(zhǎng)均為呂永懷。

　　2007年，常州呂永懷等三兄弟在常州拿下兩塊土地，次年，推出第一個(gè)住宅項(xiàng)目港龍華庭，以及第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目港龍尚層。

　　此后，公司的地產(chǎn)項(xiàng)目從常州逐漸向周邊城市拓展，直至在長(zhǎng)三角區(qū)域布局54個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)入近20座城市。2018年，公司躍居克爾瑞2018中國(guó)房企TOP100銷售榜全口徑銷售第89位。

　　相比其他上市房企，港龍地產(chǎn)的家族痕跡更為明顯，由呂永懷、呂文偉；呂永南、呂志聰；呂永茂、呂進(jìn)亮三對(duì)父子控制。

　　在公司董事會(huì)9個(gè)席位（含3名獨(dú)董）中，上述三對(duì)父子占據(jù)6個(gè)席位；公司高管層中，執(zhí)行總裁謝劍青系“呂一代”的表兄弟，“呂二代”也已紛紛進(jìn)入公司管理核心。

　　從公開資料來(lái)看，呂氏家族已在著手改變此前的保守和謹(jǐn)慎，最近兩年來(lái)，公司著意引進(jìn)外部人才。公司負(fù)責(zé)監(jiān)督會(huì)計(jì)、稅務(wù)的副總裁裘開兵；負(fù)責(zé)監(jiān)督集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理的戴小峰；負(fù)責(zé)銷售及營(yíng)銷的朱檜；以及財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書林雨田等，均是2017年至2019年加入公司。今日公布鴻泉物聯(lián)中簽號(hào)，有興趣的小伙伴可以多多關(guān)注。