對于四季度的工作重心，10月26日，萬科方面向時代周報記者表示，“每天都是賣樓的好日子”是公司的經(jīng)營策略，萬科會堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。

　　10月25日，萬科(000002.SZ)2019年前三季度的業(yè)績已經(jīng)出爐。

　　根據(jù)財報，今年1月至9月，萬科實現(xiàn)合同銷售金額4756.1億元，同比增長10.2%；凈利潤182.4億元，同比增長30.4%，同比增幅均超過2018年。

　　發(fā)展到一定階段的大企業(yè)，高速增長極難，“穩(wěn)中有升”也許是萬科最想交出的成績單。

　　在今年8月份的中期業(yè)績發(fā)布上，萬科首席運營官張旭也曾表示，勻速運動最省力。

　　雖然不再提及“活下去”，但萬科依舊表現(xiàn)審慎，這體現(xiàn)在萬科具體的財務報表中。

　　鑒于目前部分城市樓市降溫，在剛過去的三季報，萬科計提存貨跌價準備30.6億元。

　　在審慎中，萬科亦在尋找穿越行業(yè)下行周期的方法。當土地市場降溫后，憑借資金優(yōu)勢，萬科開始擴充土儲，僅在69月期間，新獲取62個項目，數(shù)量是上半年的1.15倍。與此同時，亦在加強銷售以及保證現(xiàn)金流的安全。

　　對于四季度的工作重心，10月26日，萬科方面向時代周報記者表示，“每天都是賣樓的好日子”是公司的經(jīng)營策略，萬科會堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。

　　保持謹慎

　　2019年的房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，19月全國商品房銷售面積11.9億平方米，同比下降0.1%；銷售金額11.1萬億元，同比增長7.1%；同期全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%，增速較上半年減少0.4個百分點；全國房屋新開工面積同比增長8.6%，增速較上半年減少1.5個百分點。

　　在行業(yè)持續(xù)低迷的背景下，萬科在2019年首季交出一份并不太理想的答卷。

　　2019年一季度，萬科集團房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售面積924.8萬平方米，合同銷售余額1494.4億元，同比分別下降11.8%和3.1%。

　　經(jīng)過半年追趕，萬科銷售收入增長由負轉(zhuǎn)正，三季度末增速達10.2%。

　　雖然保持一定增幅，但萬科的毛利率卻有所下降。19月，萬科房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個百分點。

　　這使得萬科絲毫不敢放松，不管是存貨跌價準備上，還是從新開工面積，都表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度。

　　鑒于部分城市樓市面臨調(diào)整，萬科對存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至 9 月末，萬科存貨跌價準備余額為30.6億元，報告期內(nèi)萬科計提存貨跌價準備11.4億元，影響歸屬于上市公司股東的凈利潤7.8億元。

　　翻開過往財報，2016年底、2017年底、2018年底、2019年三季度末，萬科存貨跌價準備余額分別為13.8 億元、16.1 億元 、23.1 億元 、30.6億元，增幅逐漸加大。

　　萬科近四年的拿地單價，基本維持在45005500元/平方米，但2017年的拿地價卻高達7908元/平方米。

　　隨著銷售與土地市場的下行，疊加政策的效力，房價失去了大幅上漲的空間，2017年及2018年萬科的銷售均價穩(wěn)定在1.4萬元1.5萬元/平方米之間，高價拿地并沒有產(chǎn)生預期中的效果，這也導致萬科增加了不少存貨跌價準備。

　　根據(jù)財報，19月萬科新開工面積3243.4萬平方米，占全年開工計劃的89.9%，較去年同期3649萬平方米略有下降。

　　當被問及是否會在下一季度調(diào)整新開工面積時，萬科方面向時代周報記者表示，會根據(jù)市場情況靈活調(diào)整開發(fā)情況，確保未來有充足的供貨。

　　第三季度，萬科前十大股東持股比例發(fā)生了調(diào)整。

　　萬科被險資減持3.61億股，其中鉅盛華持股比例由二季度末的8.19%降低至7.08%，減持了 1.26 億股；安邦保險(現(xiàn)更名為大家人壽保險)也由6.19%降至4.29%，減持了2.15億股，前海人壽減持了 2000 萬股。

　　與此同時，外資已經(jīng)開始對萬科開展增持行動，香港中央結(jié)算有限公司的持股比例就由二季度末的 2.43% 上升至 3.73%。

　　為穿越周期準備

　　在對未來市場進行謹慎預判的同時，萬科也在通過逆勢拿地、加強銷售回款、增強現(xiàn)金流等多種方式，筑起穿越周期的護城河。

　　隨著融資環(huán)境的收緊，開發(fā)商不得不審慎考慮土地投資與現(xiàn)金流的平衡問題。對頭部房企而言，規(guī)模與資金優(yōu)勢將更為突出，資金豐富使其具備逆周期拿地的可能。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院《2019年19月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，萬科在19月累計拿地1381億元，占據(jù)拿地榜榜首。

　　今年上半年萬科獲取新項目 54 個，總規(guī)劃建筑面積 1372.8 萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積 941.8 萬平方米。

　　三季度，萬科在土地市場上出手闊綽。

　　僅在3個月內(nèi)就新增62個開發(fā)項目，總建筑面積約1479萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1155.3萬平方米，比上半年拿地面積之和還多。

　　19 月，萬科累計新增116個開發(fā)項目，總建筑面積約2832.1萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2042.0萬平方米，按權(quán)益投資金額計算，其中 81%位于一二線城市。

　　多年未制定銷售目標的萬科將銷售回款作為主要考核標準。財報顯示，萬科正加強回款，19月經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額17.34億元，較去年同期由負為正。

　　截至三季度末，萬科的現(xiàn)金依舊充盈，手握貨幣資金1072.4億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和人民幣590.8億元。有息負債中，74.0%為長期負債。

　　在所有的業(yè)務指標中，合同負債是預收的房款，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)顯示未來業(yè)績的財務指標，決定了企業(yè)未來兩年的實際營收狀況。從財務數(shù)據(jù)來看，萬科“儲糧”較足。

　　與此同時，萬科的合同負債金額三季度末達到5873億元。2017、2018年萬科的營業(yè)收入分別為2429億元、2977億元，按照萬科目前的銷售速度及每年3000億元左右的結(jié)算收入測算，萬科保證了未來2年的營收。

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