隨著房價(jià)漲幅明顯放緩，中小房企的生存壓力加大，加速離場將成趨勢。

　　10月，融資難、融資成本走高的聲音不斷。從中國銀保監(jiān)會(huì)到北京等地銀保監(jiān)局頻下罰單，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。為此，房企一邊降價(jià)促銷回款，一邊尋求更多的融資途徑。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月，超30家典型房企在境內(nèi)外齊發(fā)債，其中，有13家房企的美元債融資計(jì)劃總計(jì)接近50億美元。

　　隨著房價(jià)漲幅明顯放緩，房企頻頻發(fā)債“借新還舊”，高桿杠房企的生存壓力正在加大，由此也引發(fā)了業(yè)界對(duì)資金鏈的擔(dān)憂。

　　　房企美元融資計(jì)劃一再走高

　　雖然自5月以來，房地產(chǎn)融資政策不斷收緊，但房企美元融資的數(shù)量依然刷新歷史記錄。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，10月，累計(jì)已有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計(jì)劃，其中10月30日一天就有5家企業(yè)發(fā)布接近20億美元的融資計(jì)劃。相比之下，9月房地產(chǎn)企業(yè)的海外美元融資為37.97億美元，8月僅為15.8億美元。

　　雖然房企融資難的消息不斷傳出，但房地產(chǎn)融資數(shù)據(jù)仍在刷新紀(jì)錄。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，截至目前，2019年房企海外發(fā)布的融資計(jì)劃達(dá)575億美元，相比2018年同期上漲接近50%。

　　據(jù)悉，絕大多數(shù)房企境外融資是為了還舊債。今年7月，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知，其中提到，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　10月，從中國銀保監(jiān)會(huì)到北京等地銀保監(jiān)局頻下罰單，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在整體融資環(huán)境的壓力下，房企已不再顧忌境外融資成本的上漲，加速融資。10月，融資成本超過10%以上的境外融資案例仍不少。

　　弘陽地產(chǎn)于10月30日發(fā)布公告稱，擬發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)13%。而佳兆業(yè)在10月30日發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11.95%。在此之前，10月10日，中梁控股發(fā)行了1億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也達(dá)到11.5%。上述三家房企的融資成本均超過11%。

　　不過，一些有著國資背景的房企以及大型知名房企，在境內(nèi)的融資成本還是一如既往地走低。

　　10月29日，【華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)、股吧】完成發(fā)行10億元超短期融資券，利率為4.10%；10月28日，中國鐵建發(fā)行首期40億元公司債，最高票面利率4.3%；10月23日，平安不動(dòng)產(chǎn)發(fā)行10億元超短期融資券，利率3.3%；10月18日，萬科發(fā)行5億元2019年第一期短期融資券，票面利率3.18%。

　　從融資成本看，房企也出現(xiàn)分化。對(duì)于杠桿率較高的企業(yè)來說，融資壓力有所增加；對(duì)于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)來說，融資成本降低依然是趨勢。

　　“雖然調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，加大了部分企業(yè)的融資難度，但對(duì)于正常融資來說，并沒有收緊?！睆埓髠シQ，在當(dāng)下的資本市場，依然有多家企業(yè)首次發(fā)布美元融資。據(jù)悉，10月25日，金輝集團(tuán)成功發(fā)行首筆2.5億美元境外債，票面利率詢價(jià)區(qū)間為6.80%-7.80%。

　　　　資金鏈擔(dān)憂與日俱增

　　早在2015年和2016年，房企的融資政策相對(duì)寬松，彼時(shí)，不少房企為擴(kuò)張規(guī)模而發(fā)債。自2018年以來，隨著償債高峰期的到來，房企“借新還舊”已成慣例。

　　剛剛過去的 “金九銀十”，不少房企為了抓住營銷窗口，采取降價(jià)促銷的策略，以此回籠資金，這使得9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅收窄，或更多城市加入下跌行列。

　　不過，房企降價(jià)促銷的現(xiàn)金回款并不樂觀。加上融資環(huán)境收緊，房企無法通過大規(guī)模發(fā)債來加杠桿，由此引發(fā)了業(yè)界對(duì)資金鏈的擔(dān)憂。

　　近日，人民法院公告網(wǎng)顯示，2019年以來，全國有400多家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了破產(chǎn)公告。

　　對(duì)此，張大偉認(rèn)為，從環(huán)比及同比看，這個(gè)數(shù)據(jù)并沒有明顯增加。之所以被關(guān)注，是因?yàn)榻衲暌詠硪延谐^25次針對(duì)房地產(chǎn)資金收緊的政策出現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)界對(duì)資金鏈的擔(dān)憂與日俱增。

　　事實(shí)上，對(duì)于過去高杠桿的房企來說，他們的確面臨較大的資金壓力。同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，10月有22筆債券到期，金額共計(jì)355億元，很多房企不得不采取多元化的創(chuàng)新型融資方式“借新還舊”。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，由于現(xiàn)金流銷售回款不容樂觀，加上銀行也放緩按揭貸款的速度，導(dǎo)致房企分化加劇。隨著房價(jià)漲幅明顯放緩，中小房企的生存壓力加大，加速離場將成趨勢。

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