銀河證券發(fā)布研究報(bào)告稱，展望2024年，房開業(yè)務(wù)端房貸利率有望處于下行通道，購房首付比例維持低位，核心區(qū)域強(qiáng)者恒強(qiáng)。頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)，市占率有望進(jìn)一步抬升，供給端政策持續(xù)放松或?qū)Σ糠址科螽a(chǎn)生較大邊際影響。看好：萬科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等。

　　▍銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

　　回顧2023：銷售去化承壓。

　　銷售整體改善低于預(yù)期，核心城市銷售面積占比提高，期現(xiàn)結(jié)構(gòu)背離，二手成交有所改善;庫存仍處高位，去化周期有待下降;開工疲軟，竣工增長，投資結(jié)構(gòu)有變;拿地向核心集中，土地市場(chǎng)表現(xiàn)較弱。

　　展望2024：政策有望持續(xù)寬松，銷售面積同比微降。

　　目前市場(chǎng)具有銷售下滑、庫存上行、開工下滑、竣工領(lǐng)先的特點(diǎn)。考慮到居民杠桿水平、城鎮(zhèn)化率等因素，銷售總體規(guī)模的支撐需要1)以時(shí)間換空間——房貸利率處于下行通道，降低購房成本消化庫存;2)以空間換空間——核心區(qū)域強(qiáng)者恒強(qiáng)吸引住房需求;政策上持續(xù)放松需求側(cè)、供給側(cè)給予房企相應(yīng)的支持。

　　有別于市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，預(yù)測(cè)2024年銷售面積同比微降0.18%，中性預(yù)期下投資同比下滑3.97%，新開工和施工面積同比下降4.24%、8.92%;2030年前我國住房總需求有望維持在10億方左右。

　　增量地產(chǎn)：周期下行階段房企降杠桿縮表，拿地審慎。

　　目前樓市處于信用寬松階段即需求側(cè)降首付比例房貸利率下行、供給側(cè)降融資門檻、降融資利率的階段，居民消費(fèi)尚未拐頭、行業(yè)投資意愿出現(xiàn)分化。

　　未來，1)房企頭部效應(yīng)凸顯;2)按照拿地推盤節(jié)奏推算，行業(yè)整體結(jié)算毛利率依然處于筑底階段，房企間盈利能力或?qū)⒎只?3)強(qiáng)運(yùn)營將成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。商品房開發(fā)之外的保障房、代建有望助力房地產(chǎn)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型。

　　存量地產(chǎn)：

　　1)商業(yè)地產(chǎn)：消費(fèi)復(fù)蘇尚待中低端向高端傳導(dǎo)，核心城市消費(fèi)有望表現(xiàn)韌性，必選消費(fèi)或?qū)⒈憩F(xiàn)穩(wěn)定，布局核心城市的線下體驗(yàn)式業(yè)態(tài)零售物業(yè)有望率先復(fù)蘇。2)在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提下，REITs整體有望實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營表現(xiàn)。3)隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集中度提升，伴隨著竣工高峰，物管公司在管規(guī)模集中度有望相對(duì)應(yīng)的提升。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、人口不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、政策實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房屋銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)等。