近兩年來(lái)，從全國(guó)性到區(qū)域性，物業(yè)管理公司赴港上市的熱潮吸引了眾多參與者。如今，連規(guī)模偏小的河南興業(yè)物聯(lián)網(wǎng)管理科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“興業(yè)物聯(lián)”)也向香港聯(lián)合交易所遞交IPO招股書(shū)。

　　上市雖好，但硬幣的另一面無(wú)疑也是投資者對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展更為關(guān)切。而對(duì)興業(yè)物聯(lián)來(lái)說(shuō)，其存在的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)單一、發(fā)展動(dòng)力不足、盈利能力下滑，以及潛在的關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)等，顯然都對(duì)公司前景造成不小的負(fù)擔(dān)和挑戰(zhàn)。

　　10月18日，興業(yè)物聯(lián)向港交所遞交上市招股書(shū)。興業(yè)物聯(lián)是于1999年成立的河南省的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，專(zhuān)注于為非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務(wù)。于2017年10月開(kāi)始，為物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供智能化工程服務(wù)，包括保安及監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及建筑工地管理系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及安裝等業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，按2018年在管物業(yè)建筑面積計(jì)算，該公司是河南省第三大非住宅物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。興業(yè)物聯(lián)為正商集團(tuán)旗下子公司，75.45%股權(quán)比例由后者持有。而正商集團(tuán)是鄭州排名第一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，2018年以銷(xiāo)售額509.7億元位列中國(guó)房企第49名。

　　凈利率增速有下滑風(fēng)險(xiǎn)

　　截至2019年6月30日，興業(yè)物聯(lián)在管物業(yè)和合約物業(yè)建筑面積分別約為210萬(wàn)平方米、410萬(wàn)平方米，其中在管的16幢商業(yè)樓宇均由正商集團(tuán)開(kāi)發(fā)，此外還有3棟政府樓宇由獨(dú)立物業(yè)業(yè)主開(kāi)發(fā)?！镀髽I(yè)透明度報(bào)告》查詢(xún)港股物管行業(yè)發(fā)現(xiàn)，一旦上市成功，興業(yè)物聯(lián)將將成為港股中規(guī)模最小的一家物業(yè)公司。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，在2016至2018年和今年上半年，興業(yè)物聯(lián)營(yíng)業(yè)收入分別為4727.6萬(wàn)元、7606.8萬(wàn)元、1.31億元和8119.0萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約66.4%；同期凈利潤(rùn)分別為1148.6萬(wàn)元、1927.9萬(wàn)元、3422.0萬(wàn)元和2062.3萬(wàn)元。

　　　　不過(guò)，值得關(guān)注的是，興業(yè)物聯(lián)的凈利潤(rùn)增速面臨著下滑風(fēng)險(xiǎn)。2017年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)68%，2018年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)77%，今年上半年凈利潤(rùn)增速下滑至20%。與此同時(shí)，興業(yè)物聯(lián)毛利率也由2018上半年的51.4%下降至2019上半年的49%。

　　招股書(shū)顯示，興業(yè)物聯(lián)大部分收益來(lái)自于河南省鄭州市提供的物業(yè)管理及增值服務(wù)。2016年至2018年和今年上半年的財(cái)務(wù)期內(nèi)，公司在鄭州市場(chǎng)分別錄得4730萬(wàn)元、7610萬(wàn)元、10750萬(wàn)元及7350萬(wàn)元，分別占收益總額100.0%、100.0%、82.0%及90.6%。

　　然而，這部分核心業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)持續(xù)下滑的狀態(tài)。2017-2019年上半年，興業(yè)物聯(lián)的物業(yè)管理及增值服務(wù)收入的增速為58%、43%以及36%。

　　興業(yè)物聯(lián)坦言：“我們幾乎所有物業(yè)管理及增值服務(wù)收入和所有智能化工程服務(wù)收入均來(lái)自河南省。我們預(yù)期河南省于可見(jiàn)未來(lái)仍繼續(xù)占據(jù)我們大部分經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，河南省的政府政策或商業(yè)環(huán)境如有任何不利發(fā)展，對(duì)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)造成重大不利影響?！?/p>

　　招股書(shū)還顯示，2016年至2018年及截至2019年6月30日，興業(yè)物聯(lián)來(lái)自商業(yè)樓宇的物業(yè)管理費(fèi)分別約為4440萬(wàn)元、6710萬(wàn)元、9490萬(wàn)元、6370萬(wàn)元，分別約占各期來(lái)自物業(yè)管理及增值服務(wù)的收益總額的約94%、88.2%、88.3%及86.6%，來(lái)自智能化工程服務(wù)的收益則全部源自正商集團(tuán)。

　　由此來(lái)看，興業(yè)物聯(lián)的收入近乎清一色來(lái)源于母公司正商集團(tuán)，而項(xiàng)目集中地則單一依靠于鄭州市。換言之，不管是母公司，或是區(qū)域有市場(chǎng)波動(dòng)，興業(yè)物聯(lián)都首當(dāng)其中。針對(duì)公司盈利能力下滑以及區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，《企業(yè)透明度報(bào)告》致函興業(yè)物聯(lián)董事長(zhǎng)朱杰，但一直沒(méi)有收到回復(fù)。

　　欲提升智能化服務(wù)水平

　　興業(yè)物聯(lián)招股書(shū)表示：“正商集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)或其開(kāi)發(fā)新物業(yè)的能力如有任何不利的發(fā)展情況，可能會(huì)影響我們?nèi)〉眯挛飿I(yè)管理協(xié)議或智能工程協(xié)議的能力。倘若我們無(wú)法利用來(lái)自獨(dú)立物業(yè)發(fā)展商所開(kāi)發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)，填補(bǔ)正商集團(tuán)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的任何業(yè)務(wù)不足差額，對(duì)我們的增長(zhǎng)前景可能會(huì)造成重大不利影響?！?/p>

　　區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)所折射出的規(guī)模不足，在一定程度上也令不少投資者擔(dān)憂。招銀國(guó)際分析師文干森指出，“規(guī)模太小在資本市場(chǎng)肯定沒(méi)那么吃香，目前資本市場(chǎng)還是比較青睞規(guī)模大、增長(zhǎng)速度快的物業(yè)公司?！?/p>

　　另一位香港投行分析師也向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示：“規(guī)模與毛利率是投資者買(mǎi)單與否的重要指標(biāo)，兩者需要平衡，相對(duì)而言，有規(guī)模才能帶動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。而與全國(guó)性的物業(yè)管理公司相比較，興業(yè)物聯(lián)都處于弱勢(shì)。公司下一步如何走出鄭州、走出河南以及提升核心業(yè)務(wù)的盈利能力是當(dāng)務(wù)之急?！?/p>

　　目前尚不清楚興業(yè)物聯(lián)的融資金額以及主要用途。針對(duì)未來(lái)發(fā)展的策略，興業(yè)物聯(lián)方面表示，“將繼續(xù)專(zhuān)注發(fā)展中高檔非住宅物業(yè)，計(jì)劃開(kāi)展更多物業(yè)管理項(xiàng)目及持續(xù)發(fā)展智能化工程服務(wù)等。”

　　興業(yè)物聯(lián)認(rèn)為，提升智能工程服務(wù)不僅可以提高我們?cè)诳焖僭鲩L(zhǎng)的智能工程服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，而且將有助于通過(guò)提供智能工程服務(wù)于建設(shè)項(xiàng)目的早期階段介入。集團(tuán)將能夠通過(guò)在物業(yè)開(kāi)發(fā)的不同階段與第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商及業(yè)主建立業(yè)務(wù)關(guān)系而擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)。例如，于動(dòng)工前在建筑工地建立安全及安保系統(tǒng)，以及于施工期間和之后提供項(xiàng)目管理咨詢(xún)服務(wù)。