11月27日，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司與云南城投集團(tuán)訂立產(chǎn)權(quán)交易合同，收購(gòu)云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球(下稱“目標(biāo)公司”)51%股權(quán)(下稱“目標(biāo)股權(quán)”)，交易對(duì)價(jià)約為人民幣152.69億元，將分四期于一年內(nèi)完成支付。

　　目標(biāo)公司及其附屬公司主要從事地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在成都、昆明、武漢、長(zhǎng)沙等城市的18個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目，總建筑面積約為3071.6萬(wàn)平方米，可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的90%。截至公告日期，未售建筑面積約為2390.1萬(wàn)平方米。

　　融創(chuàng)已與6名自然人股東訂立相關(guān)協(xié)議，據(jù)此，于目標(biāo)股權(quán)完成交割后，融創(chuàng)將全面負(fù)責(zé)目標(biāo)公司及目標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。同時(shí)，于目標(biāo)股權(quán)完成交割后30日內(nèi)，目標(biāo)公司向融創(chuàng)分配利潤(rùn)約人民幣71.43億元(其中融創(chuàng)按股權(quán)比例應(yīng)分約人民幣36.43億元，超額分得利潤(rùn)約人民幣35億元)。

　　融創(chuàng)表示，通過(guò)本次交易，公司以合理的價(jià)格獲得了大量?jī)?yōu)質(zhì)并極具流動(dòng)性的土地儲(chǔ)備。與此同時(shí)，目標(biāo)公司在文旅項(xiàng)目和會(huì)展中心的運(yùn)營(yíng)管理方面有多年積累和豐富經(jīng)驗(yàn)，本次交易有望進(jìn)一步提升融創(chuàng)集團(tuán)自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。

　　融創(chuàng)宣稱，收購(gòu)來(lái)的目標(biāo)公司將打包更名為環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)(環(huán)融平臺(tái))，成為融創(chuàng)下屬之附屬控股公司。

　　此次收購(gòu)，融創(chuàng)雖然是從云南城投手中接過(guò)目標(biāo)公司股權(quán)，但卻讓融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌，與有著“會(huì)展王”之稱的企業(yè)家鄧?guó)櫴锥葼渴?，鄧?guó)櫴悄繕?biāo)公司其余6位自然人股東之一，未來(lái)將主要負(fù)責(zé)環(huán)融平臺(tái)文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)等工作。

　　對(duì)于鄧?guó)?，孫宏斌評(píng)論稱：“以往的并購(gòu)，我們收獲了一塊地、一個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)團(tuán)隊(duì)，但這次收購(gòu)很厲害，我們收獲了一個(gè)老板。”

　　交易細(xì)節(jié)暗藏珠璣

　　目標(biāo)公司環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球均為在中國(guó)成立的有限責(zé)任公司，主要從事位于中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、企業(yè)管理咨詢、會(huì)議及展覽展示服務(wù)等業(yè)務(wù)。本次交易前，云南城投集團(tuán)持有51%的股權(quán)，自然人股東合計(jì)持有49%的股權(quán)。

　　截至2019年8月31日，環(huán)球世紀(jì)營(yíng)收14.81億元，利潤(rùn)總額5.64億元，凈利潤(rùn)5.03億元；所有者權(quán)益約167.48億元。時(shí)代環(huán)球營(yíng)業(yè)收入1.67億元，利潤(rùn)總額-256.59萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-560.73萬(wàn)元；所有者權(quán)益約2.83億元。

　　10月25日，目標(biāo)股權(quán)正式在云南產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，兩項(xiàng)目捆綁轉(zhuǎn)讓底價(jià)總計(jì)約152.69億元，掛牌轉(zhuǎn)讓時(shí)間為10月28日至11月22日，融創(chuàng)于27日正式簽署摘牌確認(rèn)函。根據(jù)交易支付條款，交易雙方于本公告日簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，并在合同生效日后的一年內(nèi)分四次支付。

　　股權(quán)交割方面，雙方約定待第一筆股權(quán)交易代價(jià)(合同簽訂后5個(gè)工作日)償付后，云南城投集團(tuán)在15個(gè)工作日內(nèi)完成相關(guān)股權(quán)解除質(zhì)押手續(xù)，并在解押后5個(gè)工作日內(nèi)協(xié)助融創(chuàng)西南集團(tuán)辦理完成目標(biāo)股權(quán)的交割。

　　鑒于融創(chuàng)已與六名自然人股東訂立相關(guān)協(xié)議，自然人股東同意，目標(biāo)股權(quán)完成交割后30日內(nèi)，目標(biāo)公司向融創(chuàng)分配利潤(rùn)約71.43億元(其中融創(chuàng)按股權(quán)比例應(yīng)分約36.43億元，超額分得利潤(rùn)約35億元)。

　　對(duì)于這一筆股利分配，孫宏斌和鄧?guó)櫨硎荆@個(gè)股利分配是賬面上的分配，但不一定體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，因此，有可能會(huì)在未來(lái)三到四年后才可拿完現(xiàn)金。即便如此，外界仍然認(rèn)為，融創(chuàng)藉此以有限現(xiàn)金支出便撬動(dòng)了本次交易，暴露出鄧?guó)櫟?名自然人股東引入孫宏斌的意愿頗為強(qiáng)烈。

　　而孫宏斌看重的，除了目標(biāo)公司在會(huì)議會(huì)展和旅游IP打造方面的實(shí)力，更為重要的還有目標(biāo)公司及其附屬公司所持有的土地儲(chǔ)備。

　　資料顯示，目標(biāo)公司在成都、昆明、武漢、長(zhǎng)沙等城市的18個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目，總建筑面積約為3071.6萬(wàn)平方米，可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的90%。截至公告日期，未售建筑面積約為2390.1萬(wàn)平方米。另外，已達(dá)成意向協(xié)議但尚未正式獲取的土地儲(chǔ)備總建筑面積約3587.2萬(wàn)平方米注?？紤]上述潛在土儲(chǔ)后，總建筑面積約為6658.8萬(wàn)平方米，其中可售建筑面積約為6304.9萬(wàn)平方米注，約占總建筑面積的95%。

　　孫宏斌稱，“即便沒(méi)有意向協(xié)議土地儲(chǔ)備也很劃算，但有了就更好?！?/p>

　　孫鄧牽手早有端倪

　　今年6月20日，云南城投決定終止收購(gòu)成都會(huì)展100%股權(quán)，并于9月17日在云南產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露轉(zhuǎn)讓時(shí)代環(huán)球與成都會(huì)展51%股權(quán)。彼時(shí)，有關(guān)孫宏斌將接盤的消息便已在市場(chǎng)上不脛而走。

　　消息主要源于6月13日，成都環(huán)球世紀(jì)會(huì)展董事長(zhǎng)鄧?guó)櫯c孫宏斌在昆明晉寧考察。俯瞰滇池全景后，二人來(lái)到南滇池國(guó)家濕地公園，欣賞湖光美景。

　　孫宏斌在27日的媒體見(jiàn)面會(huì)上主動(dòng)坦露，確實(shí)是在6月7日才經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)鄧?guó)?，雙方談了一個(gè)小時(shí)，便愉快定下合作事宜。“剩下的便是走各種程序和手續(xù)。”

　　回看本次交易，原本是融創(chuàng)和云南城投之間進(jìn)行，但孫宏斌的入場(chǎng)，實(shí)質(zhì)上卻是對(duì)鄧?guó)櫟囊淮问┰?/p>

　　鄧?guó)櫾诠_(kāi)場(chǎng)合表示，自己從1986年開(kāi)始經(jīng)商，1989年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，算是中國(guó)最早一批開(kāi)發(fā)商。1993年，鄧?guó)欓_(kāi)始籌備成都老會(huì)展中心，并率先在成都提出shopping mall概念。憑借二十余年展會(huì)經(jīng)驗(yàn)，鄧?guó)櫛环Q為“會(huì)展大王”。

　　但自稱“不算賬”的鄧?guó)櫍诮?jīng)營(yíng)路徑上，卻遇到規(guī)模與管理半徑不匹配的短板。2016年5月，鄧?guó)櫈樽约航?jīng)營(yíng)多年的商業(yè)帝國(guó)找到了第一個(gè)“靠山”。彼時(shí)，云南城投集團(tuán)以59億元從成都會(huì)展原股東鄧?guó)?、趙凱、劉楊、鄒全、柳林和尹紅手中收購(gòu)了成都會(huì)展34.23%的股權(quán)，同時(shí)又斥資59億元對(duì)成都會(huì)展進(jìn)行增資，總計(jì)取得成都會(huì)展51%的股權(quán)。

　　隨即，云南城投集團(tuán)就想把這51%股權(quán)賣給上市公司云南城投，2017年6月，云南城投開(kāi)始停牌重組，希望引入成都會(huì)展。

　　2017年11月，云南城投發(fā)布公告稱，擬從云南城投集團(tuán)以及鄧?guó)櫟?人手中收購(gòu)成都會(huì)展100%的股權(quán)，主要標(biāo)的物為成都世紀(jì)會(huì)展中心及其配套酒店、商業(yè)，環(huán)球中心、成都黑龍?zhí)兜乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，資產(chǎn)預(yù)估值達(dá)到240億元。

　　預(yù)案公布后在業(yè)內(nèi)引起了不小的關(guān)注。停牌前，云南城投的市值僅83.82億元，預(yù)案中收購(gòu)成都會(huì)展的240億元是前者市值的2.86倍，被業(yè)內(nèi)稱為“蛇吞象”式收購(gòu)。

　　2018年6月，云南城投以99.9%的贊成率高票通過(guò)235.72億元收購(gòu)成都會(huì)展100%股權(quán)的議案。重組完成后，成都會(huì)展原股東將持有云南城投80%的股份，鄧?guó)檶⒊蔀樵颇铣峭兜诙蠊蓶|。

　　然而這一收購(gòu)卻因突如其來(lái)的一條公告而折戟沉沙，云南城投集團(tuán)董事長(zhǎng)許雷主動(dòng)投案自首，這場(chǎng)世紀(jì)收購(gòu)由此戛然而止。因此，有了6月20日云南城投決定終止收購(gòu)成都會(huì)展這一出戲劇的上演。

　　此際，為自己的商業(yè)王國(guó)找到一個(gè)合適的大股東，成為鄧?guó)欁罴逼鹊氖虑?。多年?lái)，鄧?guó)檻{借文旅概念在全國(guó)范圍內(nèi)打造了不少知名項(xiàng)目，如全球最大單體建筑環(huán)球建筑、九寨溝世紀(jì)天堂酒店等，但如何將IP變?yōu)楣镜男б?，確并非鄧?guó)櫵L(zhǎng)。

　　比如此番交易標(biāo)的公司環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球，雖然擁有已確權(quán)土地儲(chǔ)備2300萬(wàn)平方米以及未確權(quán)土地3500萬(wàn)平方米。但2019年前8月，環(huán)球世紀(jì)營(yíng)收14.81億元，利潤(rùn)總額5.64億元，凈利潤(rùn)5.03億元；而時(shí)代環(huán)球營(yíng)業(yè)收入1.67億元，利潤(rùn)總額-256.59萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-560.73萬(wàn)元。

　　孫宏斌對(duì)此評(píng)論稱：“擁有這么大體量土地儲(chǔ)備的公司，一年銷售做不到1000億，是無(wú)法轉(zhuǎn)起來(lái)的。”

　　所以，擁有較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的融創(chuàng)，成為鄧?guó)欁罴堰x擇?！叭趧?chuàng)是我第一個(gè)想合作的公司?！编?guó)櫶寡裕粗氐氖侨趧?chuàng)的實(shí)力，孫宏斌的信譽(yù)，以及融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)“將夢(mèng)想變?yōu)榭?jī)效”能力?！敖?jīng)濟(jì)在下行，實(shí)力很重要，融創(chuàng)有實(shí)力，有資金。”

　　據(jù)介紹，未來(lái)的環(huán)融平臺(tái)，雖然在融創(chuàng)旗下，會(huì)在一些資源上和融創(chuàng)原有團(tuán)隊(duì)打通，但會(huì)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)，其中，融創(chuàng)主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)，鄧?guó)檮t主要負(fù)責(zé)文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)?！坝行判脑谖磥?lái)再讓規(guī)模上一個(gè)大臺(tái)階?！编?guó)櫛硎尽?/p>

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