近日，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(下稱“合生創(chuàng)展”，0754.HK)發(fā)布公告，宣布以1.14億美元收購(gòu)一宗位于美國(guó)紐約曼哈頓的空地。據(jù)悉，這是合生創(chuàng)展在中國(guó)境外的首個(gè)投資項(xiàng)目。

　　曾經(jīng)，合生創(chuàng)展與碧桂園、恒大、富力、雅居樂并稱“華南五虎”，更是國(guó)內(nèi)首家銷售額超百億元的地產(chǎn)開發(fā)商。但是在眾多房企通過高周轉(zhuǎn)、高杠桿向千億銷售額邁進(jìn)時(shí)，合生創(chuàng)展一直“慢周轉(zhuǎn)”，克爾瑞研究中心發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，合生創(chuàng)展以163.2億元流量金額和163.2億元的權(quán)益金額被遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了去年的全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)之外。合生創(chuàng)展早已掉隊(duì)。

　　進(jìn)入2019年，合生創(chuàng)展集團(tuán)活躍起來，頻頻舉牌，兇猛拿地、接盤新城項(xiàng)目，這似在昭示，以“慢”著稱的合生創(chuàng)展，要開始為了規(guī)?！疤崴佟绷?。

　　合生創(chuàng)展出海的原因是什么？在眾多房企出海遇到海外目的地政策的不同后，合生創(chuàng)展投資境外項(xiàng)目存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)性？

　　對(duì)此，《商學(xué)院》記者向合生創(chuàng)展方面發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復(fù)。

　　首次出海

　　12月13日，合生創(chuàng)展公告稱，公司與賣方K -Land Lex 47th LLC 簽訂一宗土地收購(gòu)協(xié)議，以1.13億美元代價(jià)收購(gòu)一宗位于美國(guó)紐約曼哈頓的一宗空地。

　　合生創(chuàng)展在公告中表示，該物業(yè)位于全球公認(rèn)的金融中心紐約曼哈頓。紐約人口的增長(zhǎng)為紐約住宅物業(yè)創(chuàng)造了相應(yīng)需求。經(jīng)過對(duì)該物業(yè)及其發(fā)展?jié)摿Φ恼{(diào)研并考慮該物業(yè)所處地段、投資規(guī)模及預(yù)期資金回收周期后，董事會(huì)認(rèn)為該發(fā)展項(xiàng)目符合本集團(tuán)的投資標(biāo)準(zhǔn)，因而被選為本集團(tuán)在中國(guó)境外的首個(gè)投資項(xiàng)目。

　　　　對(duì)此，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤合林認(rèn)為，目前各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)布局基本完成，事實(shí)上和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，合生創(chuàng)展出海主要目的是進(jìn)行國(guó)際市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局。

　　盤合林提出，布局海外市場(chǎng)，最主要的就是充裕和穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，不管是投資建設(shè)還是后期經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范，如果資金跟不上項(xiàng)目很容易胎死腹中。加之，海外房地產(chǎn)開發(fā)模式與國(guó)內(nèi)不同，與金融機(jī)構(gòu)頻繁大量的合作是必然的，如何保證長(zhǎng)久穩(wěn)定的合作關(guān)系，對(duì)于企業(yè)的資金鏈的穩(wěn)定也極為重要。另一方面，政治壁壘或者障礙也需要企業(yè)積極穩(wěn)妥的處理，在海外布局中，很可能成為重要的阻礙因素。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝則認(rèn)為，合生創(chuàng)展出海的原因或是為了在細(xì)分市場(chǎng)上獲得穩(wěn)定收益，當(dāng)前不少國(guó)內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，國(guó)內(nèi)房企恰恰可以利用國(guó)內(nèi)銷售渠道上面的資源優(yōu)勢(shì)。然而，在眾多房企出海遇到海外目的地政策的不同后，合生創(chuàng)展投資境外項(xiàng)目存在同樣的風(fēng)險(xiǎn)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，合生出海的主要目的當(dāng)然是想通過海外的投資和開發(fā)，達(dá)到更高的回報(bào)和收益。涉及海外投資的房企并不少，有些在海外也已取得不錯(cuò)的回報(bào)。但總體來看，海外項(xiàng)目的投資的政治風(fēng)險(xiǎn)性較大，尤其是海外各國(guó)的法律和國(guó)內(nèi)存在較大差異性會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)性的增加。

　　　總負(fù)債突破千億

　　規(guī)模擴(kuò)張、兇猛拿地，對(duì)任何一家房企的資金鏈都是一個(gè)極大考驗(yàn)，合生創(chuàng)展亦不例外。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2019年6月30日，合生創(chuàng)展的總負(fù)債為1148.78億港元，資產(chǎn)負(fù)債率為62.16%，均為近10年最高水平。其中銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸總額為494.59億港元，與2018年底的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)了近40億港元。

　　資金壓力下，合生創(chuàng)展加快融資步伐，這似在昭示，以“慢”著稱的合生創(chuàng)展，要開始為了規(guī)模“提速”了。今年4月，“工銀瑞投-合生創(chuàng)展物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所受理，融資規(guī)模31.6億元；6月，公司完成發(fā)行5億美元，利率7.5%的優(yōu)先票據(jù)；7月，“合生創(chuàng)展-聯(lián)合保理供應(yīng)鏈金融1-24號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”狀態(tài)更新為“已反饋”，規(guī)模為50億；而在8月，公司另一筆融資規(guī)模達(dá)20億元ABS債券發(fā)行也獲深交所通過。

　　曾經(jīng)，合生創(chuàng)展與碧桂園、恒大、富力、雅居樂并稱“華南五虎”的房地產(chǎn)開發(fā)商，也是中國(guó)的第一家百億房企。只是，隨后的十多年時(shí)間里，“高周轉(zhuǎn)”幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的共性之處，發(fā)展模式的不同導(dǎo)致這五家房企走出了不一樣的道路。相比與其他四家，碧桂園、恒大早已破千億，富力、雅居樂的銷售額也接近千億，2019年1-11月合生創(chuàng)展合約銷售額僅為189.72億元，而第一梯隊(duì)的碧桂園、中國(guó)恒大、萬科的同期規(guī)模都在千億量級(jí)，分別為7554.9億元、5854.8億元、5743億元，合生創(chuàng)展掉隊(duì)了。

　　盤合林認(rèn)為，掉隊(duì)的原因主要在于經(jīng)營(yíng)模式，可以看到2008年4萬億計(jì)劃后，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)開始了瘋狂的擴(kuò)張，走的都是“快周轉(zhuǎn)”路子，以搶占市場(chǎng)，積極回籠資金。而合生創(chuàng)展則是“囤地+慢周轉(zhuǎn)”的模式，使得資金回籠期拉長(zhǎng)，負(fù)債利息“滾雪球”般的增長(zhǎng)，吞掉了許多項(xiàng)目的溢價(jià)利潤(rùn)，公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和增長(zhǎng)速度長(zhǎng)期處于慢節(jié)奏，便逐漸與其他幾家房企拉大差距。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合生創(chuàng)展近年來在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上表現(xiàn)不好，合生創(chuàng)展本身的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)其業(yè)務(wù)表現(xiàn)帶來影響。

　　而據(jù)此前多家媒體報(bào)道顯示，2003年至2013年的十年間，合生創(chuàng)展在京津新城上累計(jì)投入200億元，這一筆巨大的投資，被認(rèn)為使合生創(chuàng)展錯(cuò)了其在其他城市布局的機(jī)會(huì)，從而錯(cuò)失規(guī)?；l(fā)展的最好時(shí)機(jī)，牽制了合生創(chuàng)展后續(xù)的發(fā)展。

　　在盤和林看來，京津新城之所以成“空城”，主要原因在于“定位”的失誤，京津新城面積有兩萬五千畝 ，預(yù)計(jì)可以居住50萬的人口，事實(shí)上相當(dāng)于一個(gè)小城鎮(zhèn)，而非別墅區(qū)，盤活京津新城項(xiàng)目，需要對(duì)其重新定位，有取有舍。他建議，合生創(chuàng)展可以將京津新城轉(zhuǎn)換為新型小鎮(zhèn)，從價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以盤活存量回籠資金?；蛘呱疃乳_發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜味燃賲^(qū)、旅游小鎮(zhèn)等，深挖價(jià)值鏈，增加附加值等。

　　對(duì)于合生創(chuàng)展未來的發(fā)展情況，可否借布局海外重返賽道，《商學(xué)院》記者將持續(xù)關(guān)注。

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