從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，地產(chǎn)行業(yè)幾經(jīng)沉浮，房企規(guī)模之爭(zhēng)卻從未停止。過(guò)往周期中，民企陣營(yíng)異軍突起，其中以融創(chuàng)中國(guó)(簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”)為典型代表。上市九年，融創(chuàng)從體量尚小的小企業(yè)，一躍成為覆蓋地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展會(huì)議、醫(yī)療康養(yǎng)六大板塊的中國(guó)龍頭房企。

　　2019是關(guān)鍵性的一年。2019年前11月，融創(chuàng)合約銷(xiāo)售額達(dá)5005.7億元，已完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)約91.01%；在權(quán)益金額上，融創(chuàng)首次超過(guò)萬(wàn)科，排名行業(yè)第三。與此同時(shí)，融創(chuàng)于2019年年初定下四大戰(zhàn)略版圖后，再次拓展會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)兩大領(lǐng)域。

　　從投資回報(bào)維度看，融創(chuàng)股價(jià)從年初的每股22.51港元開(kāi)始上揚(yáng)，截至2019年12月20收盤(pán)已漲至每股44.60港元，總市值高達(dá)1981.65億港元。將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，如果以九年為維度進(jìn)行衡量，融創(chuàng)自上市初的3.5港元，復(fù)權(quán)后最高漲至近60港元，漲幅超過(guò)16倍。

　　融創(chuàng)模式難以復(fù)制，在于其對(duì)購(gòu)地窗口期的把握、踏準(zhǔn)市場(chǎng)周期的城市布局，更在于其理性可控的收并購(gòu)能力。通過(guò)逆周期擴(kuò)張，融創(chuàng)得以獲得大量低價(jià)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，增厚地產(chǎn)主業(yè)；與此同時(shí)，通過(guò)收并購(gòu)直接對(duì)文化、文旅、會(huì)議會(huì)展等新領(lǐng)域完成布局。

　　可以說(shuō)，在當(dāng)下地產(chǎn)環(huán)境，融創(chuàng)的擴(kuò)張與投資戰(zhàn)略，是順應(yīng)行業(yè)周期的合理選擇。當(dāng)開(kāi)發(fā)商不再只做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)升級(jí)為綜合性集團(tuán)成為行業(yè)共識(shí)，融創(chuàng)積淀多年的收并購(gòu)能力將益于“地產(chǎn)+”各鏈條發(fā)展，形成以五年、十年為投資維度的良性生態(tài)閉環(huán)。

　　收并購(gòu)助力規(guī)模擴(kuò)張

　　不久前，融創(chuàng)以152.69億元收購(gòu)【云南城投(600239)、股吧】環(huán)球世紀(jì)、時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，目標(biāo)公司主要從事地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在成都、武漢等城市共開(kāi)發(fā)18個(gè)項(xiàng)目。繼年初將北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益拿下后，融創(chuàng)再次發(fā)起地產(chǎn)圈年內(nèi)最大收購(gòu)案。

　　得益于一系列收并購(gòu)，融創(chuàng)躋身納儲(chǔ)第一梯隊(duì)，前11月新增貨值6850.8億元，僅次于碧桂園的6953.6億元。

　　百億級(jí)交易屢次攪起市場(chǎng)波瀾，但對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，這已是操練多年的理性投資策略。2015年起，融創(chuàng)便開(kāi)始借并購(gòu)擴(kuò)張，當(dāng)年并購(gòu)拿地占比64.4%，2016年這一比例繼續(xù)上升至68%。即使在2018行業(yè)收并購(gòu)小年，融創(chuàng)當(dāng)年并購(gòu)項(xiàng)目仍占70%~80%。

　　并購(gòu)之下業(yè)績(jī)擴(kuò)張顯而易見(jiàn)。2016~2018年，融創(chuàng)三年合同銷(xiāo)售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)75%，與此同時(shí)，融創(chuàng)三年間并表收入、權(quán)益收入和整體收入復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到88%、71%和68%，均處于快速增長(zhǎng)通道。2019年公司市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)仍存，銷(xiāo)售額自下半年發(fā)力后沖進(jìn)5000億規(guī)模。

　　談及融創(chuàng)為何要逆勢(shì)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，公司管理層表示，目前不是逆勢(shì)，而是順勢(shì)，我們堅(jiān)定地看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)、看好中國(guó)房地產(chǎn)。而業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，相較于招拍掛和城市更新，收并購(gòu)開(kāi)發(fā)較快，是房企快速進(jìn)入新城市、快速擴(kuò)充資產(chǎn)的好渠道。

　　在2019·第一財(cái)經(jīng)中國(guó)上市房企價(jià)值榜中，融創(chuàng)穩(wěn)居行業(yè)TOP10行列。華創(chuàng)證券研報(bào)指出，該集團(tuán)堅(jiān)持深耕一二線，成功在2015~2017年逆勢(shì)加杠桿擴(kuò)張。并借以并購(gòu)優(yōu)勢(shì)，打造了厚實(shí)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)及低廉土地成本的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，利于實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)及高毛利率，預(yù)示后續(xù)銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)“量質(zhì)提升”。

　　多元協(xié)同能力不斷升維

　　更重要的是，通過(guò)收并購(gòu)，融創(chuàng)得以迅速切入新賽道，達(dá)到多元協(xié)同效應(yīng)。以收購(gòu)云南城投相關(guān)公司股權(quán)為例，此項(xiàng)交易將為融創(chuàng)帶來(lái)6658.8萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，其中可售建筑面積約6304.9萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的95%。同時(shí)，融創(chuàng)商業(yè)版圖擴(kuò)容，新入會(huì)議會(huì)展領(lǐng)域。

　　從“入主”綠城得以提升產(chǎn)品力，到成功整合萬(wàn)達(dá)文旅團(tuán)隊(duì)、提升文旅競(jìng)爭(zhēng)力，再到如今新增的會(huì)議會(huì)展板塊，融創(chuàng)在收并購(gòu)能力上持續(xù)自我生維。除去業(yè)績(jī)擴(kuò)張與品質(zhì)提升，融創(chuàng)更是借并購(gòu)直接拓開(kāi)新領(lǐng)域。通過(guò)“高起點(diǎn)、高布局”，將市場(chǎng)上業(yè)已成熟的資產(chǎn)納入麾下，自切入新賽道開(kāi)始便已有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　如今，產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)已是融創(chuàng)的“金字招牌”，多條產(chǎn)品線如壹號(hào)院系、桃花源系，正以極高的品質(zhì)獲得市場(chǎng)認(rèn)可；通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅及云南城投相關(guān)資產(chǎn)包，融創(chuàng)一躍成為全球最大的文旅物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)商，以及全國(guó)會(huì)議會(huì)展領(lǐng)域最大持有及運(yùn)營(yíng)商。

　　持續(xù)發(fā)力收并購(gòu)背后，離不開(kāi)對(duì)現(xiàn)金流的把控。當(dāng)有聲音質(zhì)疑融創(chuàng)并購(gòu)資金從何而來(lái)時(shí)，孫宏斌表示：“我們買(mǎi)的東西挺少的，8年加起來(lái)(并購(gòu))花了2000億，但賣(mài)了2萬(wàn)億貨值?！睋?jù)悉，僅萬(wàn)達(dá)那筆收購(gòu)，融創(chuàng)耗資436億，但目前已銷(xiāo)售1600億，還有幾千億待售。

　　與此同時(shí)，該集團(tuán)行政總裁汪孟德曾于年初表示，融創(chuàng)對(duì)于新項(xiàng)目有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，不管是收并購(gòu)還是公開(kāi)市場(chǎng)，達(dá)不到要求的話就不會(huì)拿項(xiàng)目。

　　以上述152.69億元并購(gòu)案為例，有研究機(jī)構(gòu)稱，該項(xiàng)目可售資源達(dá)2300億元，接近融創(chuàng)現(xiàn)時(shí)土儲(chǔ)的15%，其中七成位于一二線城市，并計(jì)劃于4~5年內(nèi)出售。因平均土地成本僅每平方米1900元，而平均銷(xiāo)售價(jià)可達(dá)每平方米1萬(wàn)元，潛在凈利潤(rùn)率可達(dá)12%，內(nèi)部回報(bào)率則為60%。

　　與此同時(shí)，融創(chuàng)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境保證現(xiàn)金流充足。截至2019年中期，融創(chuàng)總資產(chǎn)8703.18億，較上年末增加21%；所有者權(quán)益797億，較上年末增加9%；現(xiàn)金余額1380億，較上年末增加15%；現(xiàn)金余額覆蓋一年內(nèi)到期之有息負(fù)債超過(guò)3.1倍，公司流動(dòng)性較為寬松。

　　“地產(chǎn)+”長(zhǎng)線投資邏輯

　　2019年行將結(jié)束，如果沒(méi)有意外，今年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模將攀上16億新高。但這可能是狂歡逝去前的盛宴。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，基于行業(yè)當(dāng)前規(guī)模，地產(chǎn)高增長(zhǎng)將成為歷史。未來(lái)，將是存量市場(chǎng)廝殺的時(shí)代。僅靠土地、人口、城市紅利實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的時(shí)光一去不返。

　　基于此，房企爭(zhēng)相布局多元化，圍繞地產(chǎn)主業(yè)切入文旅、醫(yī)療、養(yǎng)老等細(xì)分市場(chǎng)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年，TOP30房企70%發(fā)布多元化戰(zhàn)略，百?gòu)?qiáng)房企有97%布局多元化業(yè)務(wù)。行至2019年，無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)，房企多元化拓展，已不再是星星之火，而是燎原之勢(shì)。

　　2019年年初，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)基于地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化的四大戰(zhàn)略板塊布局。半年有余，融創(chuàng)便將戰(zhàn)略版圖再次升級(jí)。2019年12月5日，集團(tuán)推出首個(gè)康養(yǎng)品牌——融愛(ài)家。至此，融創(chuàng)形成以地產(chǎn)為核心主業(yè)，涵蓋服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務(wù)的六大戰(zhàn)略板塊。

　　孫宏斌于發(fā)布會(huì)上表示：“融創(chuàng)投資文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)，都是和地產(chǎn)有關(guān)的消費(fèi)升級(jí)，是地產(chǎn)+消費(fèi)升級(jí)，是地產(chǎn)+美好生活，這是融創(chuàng)一貫的邏輯?！?/p>

　　在管理層看來(lái)，融創(chuàng)布局醫(yī)療康養(yǎng)有三個(gè)優(yōu)勢(shì)。在醫(yī)療專業(yè)方面，清華醫(yī)療與融創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，無(wú)縫合作；在康養(yǎng)服務(wù)方面，融創(chuàng)與日本美邸(MCS)養(yǎng)老服務(wù)公司深度合作，快速提升運(yùn)營(yíng)能力；規(guī)模布局方面，依托遍布全國(guó)的文旅和旅居項(xiàng)目，提供高標(biāo)準(zhǔn)候鳥(niǎo)式養(yǎng)老服務(wù)。

　　截至目前，融創(chuàng)已在全國(guó)全面布局醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目，包括山東、四川、云南、浙江、海南等省在內(nèi)的廣大區(qū)域。在已規(guī)劃全國(guó)22個(gè)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目中，投入建設(shè)的有14個(gè)。其中，山東半島是融創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)域之一，青島阿朵小鎮(zhèn)頤養(yǎng)社區(qū)計(jì)劃于2020年5月投入運(yùn)營(yíng)。

　　可以看到，融創(chuàng)圍繞地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)布局，均是基于搶占賽道的長(zhǎng)線投資?！?~5年不掙錢(qián)也沒(méi)關(guān)系，要把產(chǎn)品做好，一定會(huì)起來(lái)的?！睂O宏斌稱，文化、文旅、會(huì)展、康養(yǎng)都是大賽道。但現(xiàn)在還需要積累，這是個(gè)過(guò)程，期望未來(lái)能成為頭部企業(yè)。

　　而融創(chuàng)文旅業(yè)務(wù)已在市場(chǎng)檢驗(yàn)下，展現(xiàn)出充足的內(nèi)生力量。目前，融創(chuàng)文旅在全國(guó)共布局10座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)和24個(gè)文旅小鎮(zhèn)，涵蓋41座主題樂(lè)園、26個(gè)商業(yè)、近100家高端酒店，已成為全球最大的文旅物業(yè)持有者以及最大的文旅物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

　　未來(lái)，幾大業(yè)務(wù)板塊間的協(xié)同作用將更加凸顯?；凇暗禺a(chǎn)+”發(fā)展遠(yuǎn)景，融創(chuàng)已做出符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的理性抉擇。

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