作為地產(chǎn)二十年黃金時代中的領(lǐng)跑者，萬科始終保持危機意識，保持行業(yè)領(lǐng)先。這讓萬科具備更強穿越行業(yè)周期的能力，保持了良好的財務(wù)、資金狀況和行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，也為它持續(xù)回饋投資者提供了現(xiàn)實性。萬科是A股市場連續(xù)現(xiàn)金分紅時間最長的公司。在近日發(fā)布的《2019·第一財經(jīng)中國上市房企價值榜中》，萬科憑借優(yōu)秀的綜合實力和優(yōu)異的資本市場表現(xiàn)，成功入選A股TOP10房企。

　　萬科持續(xù)28年現(xiàn)金分紅，在A股目前的3600余家上市公司中可謂屈指可數(shù)。截至今年，上市以來累計分紅573.6億元，遠超歷年股權(quán)融資總金額261億元，上市以來累計現(xiàn)金派息比31.4%。

　　目前，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)歷二十年快速發(fā)展，在城鎮(zhèn)化放緩、人均住房面積突破 30 平米、人口老齡化的大背景下，增速放緩已成共識。如何找到新的，且能夠媲美住宅開發(fā)的新賽道，是地產(chǎn)行業(yè)普遍的“戰(zhàn)略焦慮”。在不少受訪人士看來，萬科夯實鞏固基本盤之際，持續(xù)探索新增長曲線，也是對投資者負責任的另一種體現(xiàn)。

　　持續(xù)回饋投資者

　　自上市以來，萬科的年營業(yè)收入復合增長率為27.8%，凈利潤復合增長率為30.8%。

　　根據(jù)2019年半年報告顯示，今年上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1,393.2億元，同比增長31.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。

　　萬科自2009 年至今十年間，業(yè)績持續(xù)高速增長的同時，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為正， 增長可持續(xù)性強。特別是 2014 年以來，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大幅上升，充沛的現(xiàn)金流為各項新業(yè)務(wù)提供了堅實基礎(chǔ)?？v觀整個房地產(chǎn)行業(yè)，在維持中高速增長的同時，經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為正的公司極少。

　　在保持業(yè)績高速增長的同時，萬科多年來債務(wù)資金成本保持行業(yè)較低水平，融資優(yōu)勢明顯。截至2019 年上半年，公司賬面有息負債2253億元，較2018年減少359億元。據(jù)《2019·第一財經(jīng)中國上市房企價值榜》A股融資能力調(diào)研結(jié)果顯示，調(diào)研期內(nèi)，公司融資成本僅為3.7%，處于行業(yè)較低水平。從凈負債率來看，由于公司負債結(jié)構(gòu)中的無息負債占比較高，貨幣資金也較為充沛，公司凈負債率一直處于行業(yè)較低的水平。

　　尤其是2019年上半年，房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額增速較2018年同期減少9.6個百分點。

　　面對融資環(huán)境的不確定性，萬科始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營，提高了資金使用效率。

　　截至2019年6月底，萬科持有貨幣資金1,438.7億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負債的總和666.5億元；凈負債率為35.04%，持續(xù)保持行業(yè)低位。

　　萬科通過持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，提升對財務(wù)風險的防范能力。今年上半年，萬科總體融資成本繼續(xù)處于較低水平。其中，萬科于今年2月完成2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券(第一期)，最終發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.65%。

　　國際評級機構(gòu)標普、穆迪和惠譽維持萬科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的長期企業(yè)信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

　　2109年萬科連續(xù)第四年上榜《財富》“世界500強”，位列第254位。

　　積極尋找第二增長曲線

　　優(yōu)質(zhì)公司始終在調(diào)整與謀變中，前瞻視野和未雨綢繆也是萬科可持續(xù)性發(fā)展的重點所在。萬科董事會主席郁亮曾表示：“萬科是一家危機感驅(qū)動，而不是危機驅(qū)動的企業(yè)?！?/p>

　　在2019年8月的中期業(yè)績推介會上，萬科總裁祝九勝曾表示：“萬科35年前做了第一次創(chuàng)業(yè)，20多年前我們聚焦于住宅開發(fā)這個行業(yè)是第二次創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型是第三次創(chuàng)業(yè)，第三次創(chuàng)業(yè)的目的是繼續(xù)圍繞城市發(fā)展、圍繞客戶的需求，構(gòu)筑我們的第二條增長曲線，這不是靜態(tài)的階段?！?/p>

　　據(jù)《2019·第一財經(jīng)中國上市房企價值榜》A股企業(yè)規(guī)模調(diào)研顯示，2019年以來，隨著調(diào)控影響的持續(xù)顯現(xiàn)，率先完成規(guī)模累計房企紛紛放緩規(guī)模增速，收斂聚焦布局，探索戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　而早在2012年，在外界普遍認為地產(chǎn)還在黃金時代時，萬科率先提出“白銀時代”的判斷，認為住宅全面短缺的時代已經(jīng)結(jié)束，定位自身為“城市配套服務(wù)商”。2018年，公司將戰(zhàn)略升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

　　轉(zhuǎn)型探索近7年，在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假、教育等領(lǐng)域，為更好地實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

　　以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為例，萬科集團物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以“讓更多用戶體驗物業(yè)服務(wù)之美好”為使命，貫徹“住宅商企兩翼齊飛”的發(fā)展戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)布局涵蓋住宅物業(yè)服務(wù)、商企物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商前介服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)、智能科技服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)六大業(yè)務(wù)板塊。2018年萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入98.0億元，同比增長33.0%；在新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務(wù)占比65%，非住宅業(yè)務(wù)占比35%。截至2018年12月底，萬科物業(yè)已布局中國83個最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘?，合同項目共?482個，其中住宅項目1971個，商企項目511個，合同面積突破5.3億平方米，服務(wù)480萬戶家庭，超1584萬人口。作為中國物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，萬科物業(yè)連續(xù)第十年蟬聯(lián)“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)綜合實力TOP1”，連續(xù)第五年蟬聯(lián)“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強首選物業(yè)品牌”榜首，并連續(xù)三年獲得“中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)——企業(yè)總部基地”榮譽稱號。

　　在商業(yè)領(lǐng)域，截至2018年底，萬科集團管理商業(yè)項目共計210余個，總建面超過1300萬平方米，管理面積總規(guī)模已經(jīng)達到行業(yè)第二。

　　在物流倉儲服務(wù)領(lǐng)域，萬科集團自2016年正式推出獨立物流品牌——萬緯。經(jīng)過近四年發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的物流服務(wù)商。目前萬緯已進駐全國45個城市，倉儲規(guī)模超過千萬平方，全國運營管理10個專業(yè)冷鏈物流園。2018年融合太古冷鏈物流平臺，完善業(yè)務(wù)布局。2017年萬科集團聯(lián)合中銀集團投資有限公司、厚樸、高瓴資本、SMG組成財團，共同參與全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商普洛斯私有化。

　　在長租公寓領(lǐng)域，公司自2016年成立“泊寓”青年長租公寓品牌，經(jīng)過三年發(fā)展，泊寓已成為國內(nèi)領(lǐng)先品牌，業(yè)務(wù)聚焦全國主要經(jīng)濟城市，致力于為18-40歲的城市青年提供有品質(zhì)有溫度的租住空間。目前業(yè)務(wù)已覆蓋全國37個主要城市，累計開業(yè)7.3萬間以上。

　　在2019年，萬科提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的策略之后，外部有觀點認為萬科是因為過去六年轉(zhuǎn)型的否定。對此，萬科董事會主席郁亮在2018年年報業(yè)績推介會上表示，“收斂聚焦，是(對過去轉(zhuǎn)型)階段性的總結(jié)和調(diào)整，收斂聚焦不是砍樹，是修枝剪葉，我們知道一棵樹要經(jīng)過適當?shù)男拗羧~才能讓根扎得更深，讓主干長得更加粗壯，之后才能結(jié)出更多的果實。幾年以來，我們對于白銀時代的判斷沒有改變，我們對轉(zhuǎn)型艱巨性的認識沒有任何改變，但我們尋找新的增長曲線的決心同樣沒有任何改變”。

　　對于第二增長曲線的定義，在2019年9月的萬科南方區(qū)域媒體交流會上，郁亮曾表示 “不能單純以收入來評價一項新業(yè)務(wù)。不管你做什么，只要所在的領(lǐng)域里做到領(lǐng)先領(lǐng)跑、數(shù)一數(shù)二，能為客戶的首選，就創(chuàng)造了真實價值，市場會給它公正的評價”。同時，他以地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的城市更新和TOD、物業(yè)的城市服務(wù)舉例，“第二增長曲線不僅是新業(yè)務(wù)，也包括傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中找到新的增長點”。

　　數(shù)位受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯，市占率穩(wěn)步提升，在未來 5 到 8 年內(nèi)城鎮(zhèn)化持續(xù)推進、都市圈、城市群持續(xù)演進的大背景下，開發(fā)業(yè)務(wù)預計仍然可以維持增長。同時，鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)勢之余，萬科對轉(zhuǎn)型和新增長曲線業(yè)務(wù)的持續(xù)探索，也是對股東長遠利益負責的集中體現(xiàn)。

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