大房企爭奪頭部排名，小房企爭搶市場份額。在大房企與政策環(huán)境的雙重夾擊下，借助IPO打開融資閘門成為了中小房企“求生”的主要路徑。

　　日前，內(nèi)地小房企匯景控股有限公司(下稱“匯景控股”)在2019年12月31日開始招股，預(yù)期于2020年1月16日開始在聯(lián)交所買賣。

　　長江商報記者注意到，這是一家非常典型的“迷你”型房企，2016年之后才走出東莞，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽以及長沙五個城市有所布局。2018年，匯景控股連同其合資企業(yè)的總合約銷售額同比增長達(dá)97.7%至25.62億元，雖然增速喜人但規(guī)模在地產(chǎn)界存在感不強。

　　同時，需要注意的是，體量不大的匯景控股，凈負(fù)債率卻不低。數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年，匯景控股凈負(fù)債率連續(xù)三年超過200%。今年上半年，其凈負(fù)債率仍無明顯緩解，依然高達(dá)240.4%。

　　此外，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，匯景控股涉及多起訴訟，子公司股權(quán)和銀行賬戶也屢被凍結(jié)。

　　1月3日，對于未來業(yè)務(wù)擴展計劃，長江商報記者向匯景控股方面發(fā)送采訪函，但是截至發(fā)稿前對方未回復(fù)。

　　去年上半年營收凈利雙降

　　日前，匯景控股通過港交所聆訊開始招股，掛牌成功后，其成為東莞首家在香港上市的房企。

　　據(jù)悉，公司每股發(fā)售價1.93至2.39港元，以中位價2.16港元計算，上市集資凈額為15.6億港元。集資用途主要用作完成收購?fù)恋鼗蝽椖?，占集資凈額55%，另20%作償還借貸，20%用作開發(fā)及建設(shè)成本，5%為營運資金。

　　資料顯示，匯景控股是一家成熟的中國綜合住宅及商用物業(yè)開發(fā)商，專注于廣東省及湖南省。公司的業(yè)務(wù)始于東莞的物業(yè)項目，并已逐步延伸至河源、長三角城市群(包括安徽省、江蘇省及浙江省)及長江中游城市群(包括湖北省、湖南省及江西省)。

　　如果說近兩年扎堆上市的美的置業(yè)、德信中國、中梁控股算是中小型房企，那么，匯景控股只能稱為“微型”房企。2016-2018年及2019年上半年(以下簡稱“報告期內(nèi)”)，公司連同合資企業(yè)合計銷售額分別為20.00億元、12.96億元、25.62億元、15.98億元。

　　據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP200》，麟龍集團以51.1億元的合約銷售額位居第200位，是當(dāng)年匯景控股體量的兩倍，此外，即便是在其大本營東莞，匯景控股的銷售額也只能排名第28位，市場占有率0.6%。

　　報告期內(nèi)，公司營業(yè)收入分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元，13.16億元，凈利潤分別為3.38億元、1.58億元、4.01億元、2.13億元。其中，2019年上半年，公司還出現(xiàn)營收凈利雙降的局面，分別同比下降4.29%和11.23%。

　　不過，匯景控股有一個百億級的大夢想，公司的土地儲備非常豐富，截至2019年9月30日，匯景控股共計擁有17個地產(chǎn)項目，地盤面積約200萬平方米，預(yù)計竣工后的建筑面積為450萬平方米，其中12個位于東莞。

　　另外，公司還有15塊土地作為儲備，地盤面積總計約100萬平方米。這些儲備項目絕大多數(shù)位于東莞，河源和浙江平湖分別有1個和2個。報告期內(nèi)，匯景控股每年交付物業(yè)建筑面積20多萬平方米，按照目前的速度，大概需要20多年才能消化現(xiàn)在的項目儲備。

　　不過，從市場格局來看，萬科、碧桂園、金地、保利等房企均在東莞進行激烈的角逐，匯景控股在東莞的市場份額遭到進一步擠壓。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月，在東莞已經(jīng)登記備案的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)信息記錄高達(dá)924條，其中，2017年中國銷售金額前10名的開發(fā)商，有9個已經(jīng)進軍了東莞。而根據(jù)開發(fā)商于2017年發(fā)布的合同銷售數(shù)字，匯景控股集團于東莞排名第47位，于合肥排名第59位。

　　因此，對于東莞本土的中小型房企來說，未來恐怕要面對“無地?zé)o貨”的窘境，而匯景控股只能夾縫求生存。不過，匯景控股卻在招股書中透露出難得的自信，其認(rèn)為強大的品牌知名度連同自己的土地采購策略及成本控制措施將對增長做出貢獻。

　　凈負(fù)債率高達(dá)240%

　　長江商報記者注意到，體量不大的匯景控股近幾年的凈負(fù)債率卻不低。數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年，匯景控股凈負(fù)債率分別為377.8%、278.5%、243.2%，連續(xù)三年超過200%。今年上半年，其凈負(fù)債率仍無明顯緩解，依然高達(dá)240.4%。

　　據(jù)華泰證券的研報顯示，截至2019年三季度末，A股龍頭房企、中型房企和小型房企凈負(fù)債率分別為89%、119%和90%，匯景控股的凈負(fù)債率已進前十。而面對凈負(fù)債率高企，匯景控股今年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流卻為-3.17億元，匯景控股同時表示由于公司持續(xù)擴張業(yè)務(wù)，公司不能保證在將來錄得正面的經(jīng)營現(xiàn)金流。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，無論是如今從嚴(yán)的行業(yè)環(huán)境，還是企業(yè)自身的負(fù)債及業(yè)務(wù)布局，匯景控股的上市前景均不算樂觀，需面對破發(fā)、認(rèn)購不足的風(fēng)險。

　　此外，長江商報記整理發(fā)現(xiàn)，匯景控股涉及多起訴訟，其中包括多名供應(yīng)商及一名物業(yè)銷售代理針對公司提起的索償，以及公司針對其他實體提出的索償。

　　天眼查顯示，匯景控股間接附屬的全資子公司東莞市匯景嘉榆置業(yè)有限公司曾發(fā)生一次司法協(xié)助，于2017年9月30日被司法凍結(jié)股權(quán)500萬元，凍結(jié)期限至2020年9月29日。2017年12月6日解除凍結(jié)。河源市匯景房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在過去兩年發(fā)生三次司法協(xié)助，分別凍結(jié)股權(quán)5000萬元。

　　此外，據(jù)中國裁判文書網(wǎng)披露，2018年上述東莞市匯景嘉榆置業(yè)有限公司曾發(fā)生一次司法協(xié)助，因金融借款糾紛被判決凍結(jié)其182097.09元的銀行存款或查封、扣押其相應(yīng)價值的其它財產(chǎn)。

　　東莞市匯景凱倫灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被判決查封、扣押、凍結(jié)其477497.37元的財產(chǎn)。2019年，廣東南方都市報經(jīng)營有限公司起訴，提出財產(chǎn)保全申請，最終法院判決凍結(jié)匯景控股1742088元的銀行存款或查封、扣押其相應(yīng)價值的其它財產(chǎn)。

　　另外，匯景控股間接全資擁有的附屬子公司匯景集團也有股權(quán)被凍結(jié)紀(jì)錄，大量的子公司賬戶及股權(quán)凍結(jié)紀(jì)錄顯然對匯景控股上市后發(fā)債融資不利。

　　（文章來源：互聯(lián)網(wǎng)）