3月3日上午，一份“中國(guó)奧園做空?qǐng)?bào)告”，被某地產(chǎn)投資人士匿名發(fā)布出來(lái)，報(bào)告中質(zhì)疑中國(guó)奧園通過(guò)“明股實(shí)債”的方式，違規(guī)將數(shù)百億借款通過(guò)信托和旗下基金公司進(jìn)行自融，注入到子公司的非控股股東權(quán)益中，并虛報(bào)少數(shù)股東利潤(rùn)。

　　據(jù)悉，所謂“明股實(shí)債”，是指投資者以股權(quán)方式進(jìn)入被投資企業(yè)，但投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾。常見形式包括回購(gòu)、第三方收購(gòu)、對(duì)賭、定期分紅等。此外，明股實(shí)債不但能幫助房企緩解資金鏈緊張的問(wèn)題，還可以降低房企資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率，從而美化財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　另外，據(jù)公開資料顯示，2016年至2018年，奧園合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，三年間復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)89%。2019年，奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售額1180.6億元，同比增長(zhǎng)29%。2016年至2018年，奧園凈負(fù)債率為分別為50.7%、51.0%、59.8%。截至2019年中期，這一數(shù)據(jù)為64.2%。

　　據(jù)一財(cái)網(wǎng)報(bào)道，奧園在高速增長(zhǎng)的同時(shí)，凈負(fù)債率保持穩(wěn)定，問(wèn)題主要藏匿于公司表內(nèi)的非控股股東股東權(quán)益和利潤(rùn)中。過(guò)去兩年，非控股股東方貢獻(xiàn)奧園上市公司超過(guò)60%的凈資產(chǎn)，卻只貢獻(xiàn)15%左右權(quán)益銷售，分享不到20%的報(bào)表利潤(rùn)。對(duì)此報(bào)告指出，奧園通過(guò)“明股實(shí)債”的方式進(jìn)行了表外融資，且隱瞞了支付給非控股股東的利息費(fèi)用，導(dǎo)致凈負(fù)債率偏低以及凈利潤(rùn)虛高。

　　此外，2019年9月2日，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)文批準(zhǔn)奧園集團(tuán)有限公司公開發(fā)行本金總額為人民幣42億元的境內(nèi)公司債。2020年3月2日，根據(jù)此前獲批準(zhǔn)發(fā)行的42億人民幣公司債券，中國(guó)奧園及承銷商發(fā)行規(guī)模為25.4億人民幣，票面年利率5.5%，為期5年的公司債券。距此，中國(guó)奧園在2020年2月至3月已完成兩次債券發(fā)行，融資規(guī)模分別為1.88億美元與25.4億人民幣。

　　值得注意的是，2019年12月11日，廣東證監(jiān)局向奧園股權(quán)投資基金發(fā)出警示函，指出該公司所管理的部分私募基金產(chǎn)品向不合格投資者募集資金。同時(shí)，珠海鼎盛作為私募管理人，也在過(guò)往發(fā)行過(guò)多期私募股權(quán)投資基金和類固收產(chǎn)品，其中大多直接和奧園相關(guān)。

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