房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高，強者恒強的格局下，小型房企的機會將越來越少。

　　正在沖擊港股的鵬潤控股有限公司恰恰不這么認為，它正受惠于京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略，以及毗鄰雄安新區(qū)的優(yōu)勢，將享有高增長潛力。

　　從11年前涉足房地產(chǎn)行業(yè)，公司一直依賴白溝新城及高碑店市兩地13個項目。去年前10月收入剛突破5億元，總土地儲備規(guī)模僅77.67萬平方米。

　　在中國，鵬潤控股的規(guī)模和體量，只能算袖珍房企。雖能占據(jù)一方，但小規(guī)模、傳統(tǒng)的商業(yè)模式，如何給予投資者更大信心？

　　雄安新區(qū)成立前，搶收6成土儲

　　河北人張中華、李紅夫婦一同畢業(yè)于白溝新城第一中學，畢業(yè)后從事家族紡織品買賣、服裝等生意。 2009年，夫婦倆才在當?shù)爻闪⒑颖冰i潤(公司間接全資子公司)正式涉足房地產(chǎn)業(yè)務。2015年，公司業(yè)務拓展到高碑店市。

　　招股書顯示，公司13個項目均集中在白溝新城及高碑店市，在兩地合計持有土地儲備總建筑面積77.67萬平方米。

　　2017年至2019年前10個月，公司分別實現(xiàn)收入3.57億元、2.24億元和5.63億元，年內(nèi)溢利分別為0.94億元、0.22億元和2.22億元。

　　公司承認，項目少且高度集中為“重大不利影響”。

　　不過，從公司披露的信息來看，短期內(nèi)不會有多大改善。

　　公司此次登陸港股募資，將進一步在當?shù)厥諆ν恋?，以及支付旗下鵬潤·學府一期及鵬潤·美墅家二期的開發(fā)營運資金。

　　鵬潤控股對當?shù)厥袌鲆蕾嚭顽姁?，主要源于以下幾個因素：

　　一是白溝新城及高碑店市正受惠于京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展的國家戰(zhàn)略，且臨近雄安新區(qū)；二是白溝新城已成為中國知名的小商品市場，輻射華北、東北等區(qū)域。

　　2017年4月，在國家公布興建雄安新區(qū)政策出臺之前3個月，公司在白溝新城及高碑店購入兩幅土地，建筑土地總面積合計1.07萬平方米，拿地均價1432元/平方米。

　　此后，繼續(xù)在當?shù)啬玫?，地價持續(xù)上漲。2017年4月至12月、2018年及2019年前6個月，公司拿地均價分別為1515元/平方米、2216元/平方米、3503元/平方米。

　　公司披露，若按占地面積算，其在雄安新區(qū)成立前收購的土地占公司開發(fā)項目及持作未來開發(fā)項目土地儲備的約27%；若以建筑土地面積計算，公司近60%的土地儲備是在雄安新區(qū)成立前收購。

　　老板29張個人銀行卡收預售款

　　張中華、李紅夫婦在公司分工協(xié)作，張負責全面工作，李則掌控財務大權(quán)，這種夫妻檔在擬上市房企里較為少見。

　　夫妻檔的“操作”，讓公司最近幾年頻頻出現(xiàn)不合規(guī)狀況，成為企業(yè)發(fā)展歷史上不可抹掉的“污點”。

　　斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，公司曾使用29個以14名人員的名義、在7家中國銀行不同分行開設的個人銀行賬戶，以償付河北鵬潤(包括其高碑店市分公司)及高碑店華創(chuàng)(公司間接全資子公司)的公司資金。

　　這14名人員中，包括附屬公司員工、張中華所控制關聯(lián)公司員工、親屬，以及張的親屬。

　　上述個人銀行賬戶收取預售活動產(chǎn)生的款項，再用于經(jīng)營開支付款。

　　公司解釋，這樣操作可更靈活的存入及提取現(xiàn)金，并促進日?，F(xiàn)金流動性。

　　從2017年至2019年前10個月，公司通過個人銀行賬戶收取的預售款總額分別為3.21億元、2.71億元和1.21億元，分別占公司收取預售所得款總額的67.1%、28.0%和11.7%。上述同期，個人銀行賬戶的付款分別占公司營運支出總額的3.4%、5.1%和少于0.1%。

　　這些個人銀行賬戶均由控股股東、董事會主席張中華控制及實際擁有，已在2019年6月停用并清零。

　　除此之外，張中華曾動用部分來自旗下鵬潤名典苑、鵬潤·MINI工社一期及鵬潤·MINI工社二期的27項物業(yè)的銷售所得款項，償付其與三名獨立第三方及公司一名關聯(lián)方的個人債務約1260萬元。

　　公司在報告期內(nèi)還收到相關政府部門5項行政罰款，涉及小區(qū)少建停車場、超出施工規(guī)劃許可以及未經(jīng)批準先行施工等。其中，鵬潤·MINI工社一期及鵬潤·MINI工社二期的總建筑面積超過相關施工規(guī)劃許可，就被罰款300萬元。

　　截至2019年10月底，公司雇員總數(shù)82人，但公司在保障員工福利方面明顯滯后。

　　公司估算，于往績記錄期間尚未作出的社會保障保險及住房公積金總額約630萬元。2017年至2019年前10個月，公司已就逾期供款計提撥備分別為220萬元、250萬元和160萬元。

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