受2016年眾多城市頒布的限價(jià)令影響，今年大部分的房企毛利率均出現(xiàn)了小幅度的下降。但基于房地產(chǎn)行業(yè)正越來越制造業(yè)化的趨勢(shì)，行業(yè)平均毛利率的下滑，卻也是磨練公司盈利能力的最好時(shí)機(jī)。那些能經(jīng)受住考驗(yàn)，磨練出更強(qiáng)成本管控和運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)，將成為未來的利潤(rùn)明星。

　　正榮地產(chǎn)（HK6158）就是這樣一家準(zhǔn)明星企業(yè)。在2019年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率略有下降的情況下，通過降低多項(xiàng)開支，提升費(fèi)效比，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)率和核心利潤(rùn)率的提升，并最終實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。

　　這說明即使行業(yè)整體毛利下降，但優(yōu)秀企業(yè)通過高效運(yùn)營(yíng)，依然有能力提升盈利。

　　　　追求更高的費(fèi)效比

　　營(yíng)業(yè)收入325.6億，同比增長(zhǎng)23.1%，銷售額達(dá)到1307億，較2018年增長(zhǎng)21%；全年凈利潤(rùn)為人民幣30.9億，同比增長(zhǎng)38.6%；核心利潤(rùn)29億，股東應(yīng)占核心利潤(rùn)總體增長(zhǎng)20.4%……

　　如果不是因?yàn)槊手笜?biāo)的拖累，正榮整個(gè)損益表的數(shù)據(jù)都會(huì)呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。但就是受到毛利率由2018年的26%下跌至20%的影響，2019年度的毛利總額只有7.9%的增長(zhǎng)。

　　根據(jù)管理層的介紹，2019年的毛利所以較2018年有所下降，主要是由于2019年售出一批老的存貨。這批存貨成本比較高，而且受到當(dāng)時(shí)限價(jià)的影響，導(dǎo)致毛利率偏低，進(jìn)而拉低了總體的毛利率。

　　正榮地產(chǎn)2019全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上海現(xiàn)場(chǎng)

　　與此同時(shí)，由于銷售規(guī)模較2018年增長(zhǎng)21%，正榮包括銷售及分銷開支、行政開支、融資成本在內(nèi)的“三費(fèi)項(xiàng)”也實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

　　那么，正榮是如何在成本規(guī)模增加的情況下，提升凈利潤(rùn)率的呢？

　　首先是更高的費(fèi)效比。盡管，三費(fèi)的絕對(duì)數(shù)值提高了，對(duì)相對(duì)數(shù)值卻有一定下降。根據(jù)2019年的年度業(yè)績(jī)，正榮地產(chǎn)的三費(fèi)支出占當(dāng)期銷售額的比例由2018年的2.07%降低至2.04%。雖然，表面看費(fèi)用占比下降不多，但由于正榮原本的三費(fèi)開支占比，在全行業(yè)本就屬于偏低水平。因此在控制成本開支的背景下，依然能實(shí)現(xiàn)21%的銷售規(guī)模增長(zhǎng)，依然是成本管理的一個(gè)優(yōu)秀樣本。

　　執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁黃先枝介紹說，正榮的管理在經(jīng)營(yíng)方面，重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)效益的提升，以利潤(rùn)為核心，要求提升全周期的經(jīng)營(yíng)效率，一方面開源，一方面降費(fèi)用、控成本，改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　正榮在管理方面，提出了“精總部、強(qiáng)區(qū)域”，進(jìn)行了組織架構(gòu)升級(jí)，整合了部門中心和區(qū)域業(yè)務(wù)職能，提升管理效能。在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面，堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)策略，新項(xiàng)目平均首開時(shí)間進(jìn)一步縮短到7個(gè)月，首開率達(dá)70%。此外，通過拓展多元融資渠道，用低成本的新債置換高成本的老債，正榮的加權(quán)平均融資成本由7.8%降至7.5%。

　　這些舉措，是正榮成功降低三費(fèi)開支的重要因素。

　　而經(jīng)過多年的培養(yǎng)，正榮的聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)項(xiàng)目也從單純的投入期，開始轉(zhuǎn)向收獲期。今年，聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)項(xiàng)目的總營(yíng)收達(dá)到了153.15億元，其中正榮的權(quán)益收入為47億元的營(yíng)收，并實(shí)現(xiàn)了5.21億元的凈利潤(rùn)。

　　最終，幫助正榮在毛利率下降的情況下，實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)率、核心凈利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。

　　　　用250億元拿地開支撬動(dòng)1600億貨值項(xiàng)目

　　2019年初，正榮擁有的土儲(chǔ)總貨值是4200億元；2019年底，正榮擁有的土儲(chǔ)總貨值是4500億元。期間，總共取得的銷售額是1307億元。

　　一道簡(jiǎn)單的計(jì)算題，可以計(jì)算出2019年，正榮新補(bǔ)入的土儲(chǔ)，總貨值有1600億元之巨。可是，執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健卻透露，正榮新增的這1600億元貨值，實(shí)際的權(quán)益拿地投入只有250億元。

　　執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健在香港發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

　　在2019年新增560萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，其中85%都位于強(qiáng)二線城市，比例也相對(duì)提高。截止2019年年底，正榮的總土儲(chǔ)面積達(dá)2655萬(wàn)平米。其中74%位于一二線城市，平均地價(jià)人民幣4644元，占銷售價(jià)的三分之一。

　　正榮的拿地開支，基本是按照銷售額的增速來決定的。在展望2020年拿地計(jì)劃時(shí)，陳偉健透露，今年正榮總的銷售的目標(biāo)是1400億，權(quán)益大概是55%。正榮按照權(quán)益銷售額的35%做拿地預(yù)算，所以大概是在260億。2019年新增560萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，其中85%都位于強(qiáng)二線城市，比例也相對(duì)提高。

　　由此也可以看出，正榮對(duì)現(xiàn)金流的重視。陳偉健說，2019年整正榮的回款率大概是75%，資金回籠總額超過500億?；鼗\的500億資金，250億用拿地，120億元用于開發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的凈流入18億元。而如果有好的并購(gòu)機(jī)會(huì)，正榮也會(huì)參與。但前提也是基于目前正榮掌握了超過300億元的現(xiàn)金。

　　黃先枝說，相對(duì)于規(guī)模，正榮地產(chǎn)目前更看重現(xiàn)金流和利潤(rùn)。正榮的核心管理主要是四個(gè)方面：產(chǎn)品能力、成本穩(wěn)控能力、經(jīng)營(yíng)效率管理、整個(gè)全周期的運(yùn)營(yíng)能力。

　　從現(xiàn)在開始，正榮會(huì)嚴(yán)格監(jiān)管每一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力，要從內(nèi)部來去提升我們的核心的經(jīng)營(yíng)能力，以此來提升核心的利潤(rùn)率。