巨大的銷售壓力，讓正榮地產(chǎn)(06158.HK)營銷條線面臨調(diào)整。

　　第一財經(jīng)記者獨家獲悉，正榮地產(chǎn)助理總裁、營銷中心總經(jīng)理段靜已于近期在內(nèi)部提出離職，并開始交接相關(guān)工作。

　　早在今年春節(jié)以后，正榮地產(chǎn)內(nèi)部就傳段靜將離職，不過一直沒有坐實。據(jù)悉，上海愛家集團已經(jīng)給了段靜offer，但不確認(rèn)段本人最終去向。

　　出生于1980年的段靜，本科就讀于青島理工大學(xué)，后碩士就讀與同濟大學(xué)。2017年，段靜加入正榮地產(chǎn)，當(dāng)時擔(dān)任營銷副總職位。此前，段靜曾在景瑞控股(01862.HK)、三盛宏業(yè)等百強房企工作。不過，目前正榮地產(chǎn)暫未確認(rèn)誰將接手該職位。

　　過去幾年，正榮地產(chǎn)一直被視作閩系房企的黑馬之一。2016年，正榮地產(chǎn)將總部從福建福州搬遷至上海之后，逐漸開始全國化布局。當(dāng)時，正榮地產(chǎn)曾在南京、武漢等城市拿下區(qū)域板塊高價土地，并一舉吸引市場目光。

　　根據(jù)正榮地產(chǎn)2019年年報，截至2019年末正榮地產(chǎn)在全國30個城市，擁有建筑面積2615萬平方米的土地儲備，其中74%位于一、二線城市，平均成本為4647元/平方米。

　　2018年1月，正榮地產(chǎn)登錄港交所，成為一家公眾公司。根據(jù)正榮地產(chǎn)披露數(shù)據(jù)，其2018年、2019年全口徑銷售數(shù)據(jù)分別為1080億、1307億。

　　雖然正榮地產(chǎn)公布的全口徑銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)突破千億，不過通過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這兩年正榮地產(chǎn)實際權(quán)益口徑銷售數(shù)據(jù)并未超過400億。

　　第一財經(jīng)記者獨家獲悉的數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年正榮地產(chǎn)實際效益銷售數(shù)據(jù)約為351億、361億、372億左右。

　　以正榮地產(chǎn)2019年披露的全口徑銷售額1307億，對比權(quán)益銷售金額不足400億，顯示全口徑銷售額的“含水量”巨大，權(quán)益銷售率不足50%，遠低于行業(yè)常規(guī)水平。

　　多為地產(chǎn)公司高管向記者表示，雖然大部分地產(chǎn)公司對外都披露均是全口徑銷售數(shù)據(jù)，不過地產(chǎn)公司的內(nèi)部考核更傾向于考核權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，這本身可以反應(yīng)公司的實際資產(chǎn)質(zhì)量和實際銷售情況。從權(quán)益口徑計算，正榮地產(chǎn)每年的銷售增幅不足10%。

　　根據(jù)第一財經(jīng)記者調(diào)研測算各家公司情況，如果按照權(quán)益口徑計算，正榮地產(chǎn)銷售規(guī)模將無緣TOP30行列。

　　根據(jù)正榮地產(chǎn)的披露數(shù)據(jù)可以作證，2017年、2018年、2019年營業(yè)收入約為200億、264億、325億。同時，2018年、2019年合約負(fù)債(既預(yù)收賬款)約為471億、387億。

　　一般而言，地產(chǎn)公司的銷售收入會在1-2年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營業(yè)收入，并未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售會成為預(yù)收賬款計入負(fù)債。從財務(wù)數(shù)據(jù)對應(yīng)看，正榮地產(chǎn)權(quán)益比率較低。

　　目前，正榮地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局策略依舊是1+6+X全國布局(即一個總部、六個區(qū)域、多個項目)，聚焦強二線城市。

　　2019年，公司新增土儲560萬平方米，新增的41塊土地85%位于二線城市，15%位于三線城市。截至2019年末，正榮地產(chǎn)總土儲2615萬平方米，項目主要分布在長三角、中部、西部、環(huán)渤海及珠三角六大主要經(jīng)濟區(qū)域，其中74%位于一二線城市或具有高增長潛力的地區(qū)。

　　正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝在今年的業(yè)績會上表示，2020年正榮地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為1400億，公司內(nèi)部目標(biāo)還將更高。這意味著，無論誰將接過營銷統(tǒng)帥的接力棒，銷售壓力都不會小。

　　更為重要的是，按照該公司前幾年的權(quán)益占比，所謂千億正榮，仍然要打較大的折扣。

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