近期，大大小小的物管企業(yè)除了赴港上市惹人關(guān)注外，還出現(xiàn)不少收并購案例，其中就包括沉寂半年多的新城悅服務(wù)。

　　5月7日，新城悅服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司控股子公司西藏新城悅以1.0455億元收購成都誠悅時代物業(yè)服務(wù)有限公司61.5%股權(quán)。收購?fù)瓿珊?，目?biāo)公司將合并計入新城悅集團(tuán)的財務(wù)報表。

　　這是新城悅服務(wù)在2018年底上市以來，第一次公開披露收購獨(dú)立第三方的物業(yè)項目，且收購項目資產(chǎn)并非大本營長三角地區(qū)，而是川渝地區(qū)，同時項目非住宅的占比不小。可以說，這對新城悅服務(wù)而言也是一次新挑戰(zhàn)。

　　和近幾年備受看好的物業(yè)上市的情況來看，新城悅踏上資本市場時略顯“尷尬”，香港市場認(rèn)購不足與股價開盤微增1.38%的表現(xiàn)，讓這家背靠新城的物業(yè)公司漸漸淡出人們的視野。

　　隨后遭遇王振華“黑天鵝”事件，更是讓新城悅服務(wù)沉寂了好長一段時間，利用這段時間，新城悅服務(wù)更專注于解決股權(quán)高度集中的問題，前十大股東持股下降至81.97%。

　　從資本市場的反饋來看，這次收購成都物業(yè)公司似乎獲得投資者的認(rèn)可。截至5月8日收盤，新城悅服務(wù)股價漲7.57%，報19.32港元/股，當(dāng)日最高報價19.82港元/股，站上年內(nèi)股價的最高點。

　　　　1億收購物業(yè)公司

　　作為一家傳統(tǒng)的物管企業(yè)，新城悅服務(wù)的物業(yè)組合仍以住宅為主，其最新披露的年報中提到，新城悅服務(wù)管理的物業(yè)組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，后者包括寫字樓、多用途綜合體、工廠至公園及技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。

　　但關(guān)于近幾年非住宅物業(yè)的發(fā)展情況，新城悅服務(wù)的年報里惜字如金。是次收購成都物業(yè)公司，或許能為新城悅服務(wù)拓展非住宅領(lǐng)域開個好頭。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，誠悅時代物業(yè)公司成立于2004年10月，主要從事提供以住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的綜合性物業(yè)服務(wù)。

　　截至2019年底，誠悅時代物業(yè)公司的總建筑面積約為522萬平方米，在管項目有成都市春熙路商圈的地標(biāo)性寫字樓項目——成都時代廣場。于去年末，該公司經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣3381.5萬元。

　　公告顯示，對于是次收購，新城悅服務(wù)認(rèn)為，將進(jìn)一步提升其在商業(yè)寫字樓的管理能力，并在探索非住宅領(lǐng)域中創(chuàng)造更多商機(jī)，同時將進(jìn)一步增強(qiáng)公司在川渝市場的市場占有率及品牌影響力。

　　和多數(shù)物業(yè)并購的案例一樣，此次收購成都物業(yè)公司，新城悅服務(wù)也立下了業(yè)績承諾。據(jù)了解，2020年至2022年三年間，誠悅時代物業(yè)公司的并表歸母凈利潤不得低于1727萬元、1884萬元以及2041萬元。

　　若對比去年該公司完成業(yè)績的情況，誠悅時代物業(yè)公司去年的除稅后凈利潤約為1636.3萬元，上述業(yè)績承諾對于新城悅而言，壓力并不會太大。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，今年以來，不少物業(yè)公司都邁開了并購的步伐，其中奧園健康擬2.48億收購【京漢股份(000615)、股吧】旗下樂生活智慧小區(qū)物業(yè)公司；時代鄰里擬3272.3萬元收購廣州浩晴物管公司等。

　　此次新城悅看上成都物業(yè)公司的資產(chǎn)興許是其背后的寫字樓項目成都時代廣場。這一收購邏輯，和去年萬科物業(yè)與戴德梁行成立新公司，整合商業(yè)物業(yè)的邏輯大同小異，意欲拓展寫字樓等非住宅領(lǐng)域的占比來增強(qiáng)業(yè)績表現(xiàn)。

　　資料顯示，成都時代廣場地處成都市錦江區(qū)核心商業(yè)中心地帶，共計35層，包括地下3層和地面32層，屬于甲級寫字樓，樓盤占地面積8787.31平方米，建成于2005年，由國嘉地產(chǎn)聯(lián)合泰然置業(yè)開發(fā)建設(shè)。

　　房地產(chǎn)評論人黃立沖也表示，非住宅和住宅物業(yè)的混搭是可以的，一般來說非住宅經(jīng)營要求比較專業(yè)，住宅比較瑣碎，至于利潤高低主要取決于定下的管理費(fèi)，管理費(fèi)一般無法上漲。

　　對比以商辦物業(yè)為主的金融街物業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)來看，2019年前三季度，金融街物業(yè)的寫字樓的毛利率達(dá)30.3%。這與新城悅服務(wù)前不久發(fā)布的2019年毛利率水平相當(dāng)。

　　2019年，新城悅服務(wù)的收入為人民幣20.24億元，同比增加72.5%；毛利5.999億元，同比增長73.9%，毛利率為29.6%；年內(nèi)利潤為3.02億元，同比上升82.9%；權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤為2.82億元，同比增長85.3%；凈利潤率為14.9%。

　　值得注意的是，與新城悅服務(wù)同為“兄弟企業(yè)”的新城，目前旗下?lián)碛旋嫶蟮纳虡I(yè)項目資產(chǎn)，如開業(yè)加儲備的吾悅廣場就有124座，2019年吾悅廣場實現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入40.69億元，同比增長92.28%。

　　觀點地產(chǎn)新媒體從一位接近新城的內(nèi)部人士中獲悉，這部分商業(yè)項目(吾悅廣場)的物業(yè)服務(wù)并未交由新城悅服務(wù)去管理，而是由商管公司負(fù)責(zé)。

　　換言之，新城悅服務(wù)在非住宅物業(yè)領(lǐng)域還有待進(jìn)一步拓展，此次收購成都物業(yè)公司只是發(fā)展其中的一步，未來的路還很長。

　　　增長的第三方在管面積

　　對于在管面積已超過6000萬平方米的新城悅服務(wù)而言，這次收購成都物業(yè)公司能增加總建面約522萬平方米，1億收購代價也將花掉上市募資凈額約五分之一。

　　但作為第一次披露收購的第三方物業(yè)，對觀察新城悅服務(wù)未來的發(fā)展軌跡或許有一定的借鑒意義。若從第三方占比的角度來看，新城悅服務(wù)近幾年第三方的占比增長略顯緩慢。

　　從2016年開始，新城悅服務(wù)的在管面積每年都處于正增長趨勢，2019在管面積凈增加40.3%，達(dá)到6015.2萬平方米，但來自第三方的占比不增加，反倒略有下滑的態(tài)勢。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年至2019年，新城悅服務(wù)來自第三方在管面積的年復(fù)合增長率達(dá)到216.43%，其中2015年為79.1萬平方米，占總在管面積的比重為4.09%，2016至2019年的占比提升至20%以上，分別為24.33%、27.84%、28.95%以及28.85%。

　　即是說，近四年來，新城悅服務(wù)來自新城和第三方的在管面積基本保持在7比3的比例。

　　截至2019年末，新城悅服務(wù)來自新城系的在管面積達(dá)到4279.7萬平方米，而第三方在管面積為1735.5萬平方米?？梢钥闯觯馔啬芰S持在一定的量，更多依靠兄弟公司的規(guī)模增長。

　　兩年前港交所上市那天，新城悅董事會主席戚小明就在現(xiàn)場表示，未來會繼續(xù)加大外拓的力度，采取項目拓展、公司并購的方法提升外拓能力，保持目前7比3的比例。

　　據(jù)上市募資的使用情況來看，新城悅服務(wù)上市募資的凈額約5.38億元，其中48%將用于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)拓展，12%用于獲取多元化物業(yè)管理項目；擴(kuò)張增值服務(wù)業(yè)務(wù)、投資先進(jìn)技術(shù)方面各占15%，運(yùn)營資金及一般用途占10%。

　　截至2019年末，新城悅服務(wù)僅僅已動用上市所得款項的2160萬元用于獲取物業(yè)管理項目，仍有3.01億元的賬面款項未動用，可以預(yù)見，未來新城悅服務(wù)在項目拓展和服務(wù)領(lǐng)域上有更多可能的方向。

　　2019年，新城悅服務(wù)取得物業(yè)管理服務(wù)收入8.49億元，同比增加16%，占收入的比例為41.9%；開發(fā)商增值服務(wù)收入6.48億元，同比上升118.3%；社區(qū)增值服務(wù)錄得大幅增長，收入達(dá)到1.76億元，同比上升267.7%；智慧園區(qū)服務(wù)的收入為3.51億元，同比上升263.1%。

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