日前，資產(chǎn)和負(fù)債總額雙雙邁入兩千億元大關(guān)的中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司(下稱(chēng)中國(guó)奧園，03883.HK)披露了2019年度業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，該公司2019年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)額505.31億元，同比增長(zhǎng)62.97%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)42.01億元，同比增長(zhǎng)74.39%。

　　雖然其2019年?duì)I收和凈利實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，但同期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~卻為-18.25億元，而2018年則為85.88億元，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。

　　此外，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，2015年—2019年，該公司總資產(chǎn)和總負(fù)債規(guī)模處于上升通道，且流動(dòng)負(fù)債在總負(fù)債中占比較大。中國(guó)奧園資產(chǎn)負(fù)債率由2015年末的76.29%上升至2019年末的87.24%，流動(dòng)負(fù)債在總負(fù)債中的占比也由2015年末的61.12%增加至2019年末的77.84%。

　　盈利質(zhì)量及穩(wěn)定性欠佳

　　日前，中國(guó)奧園發(fā)布了2019年年度報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，該公司2019年?duì)I業(yè)額和凈利實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。其中總營(yíng)業(yè)額實(shí)現(xiàn)505.31億元，同比增長(zhǎng)62.97%；毛利潤(rùn)達(dá)150.21億元，同比增長(zhǎng)55.92%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為42.01億元，同比增長(zhǎng)74.39%。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，2015年—2019年，中國(guó)奧園總營(yíng)業(yè)額的復(fù)合年均增長(zhǎng)率為51.58%，毛利潤(rùn)復(fù)合年均增長(zhǎng)率為54.36%，歸母凈利潤(rùn)復(fù)合年均增長(zhǎng)率為50.82%，三者復(fù)合年均增長(zhǎng)率均超過(guò)50%，總體增幅較大。

　　需要注意的是，公司毛利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)近幾年雖然均錄得增長(zhǎng)，但兩者的同比增速波動(dòng)較大。2015年—2017年，該公司歸母凈利潤(rùn)同比增速由0.34%大幅增至86.15%，后于2018年回落至46.89%；毛利潤(rùn)同比增速亦由28%大幅增至2018年的88.48%，并于2019年回落至55.92%。

　　中國(guó)奧園2015年—2019年毛利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)同比增速

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)

　　可以看到，公司毛利潤(rùn)同比增速和歸母凈利潤(rùn)同比增速雖然總體處于上升通道，但其波動(dòng)性相對(duì)較大，側(cè)面反映出公司盈利穩(wěn)定性欠佳。

　　值得一提的是，中國(guó)奧園2019年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-18.25億元，2018年同期則為85.88億元，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，2019年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額占總營(yíng)業(yè)額的比例為-3.61%，2018年同期則為2.7%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額占總營(yíng)業(yè)額的比重作為衡量公司盈利質(zhì)量的重要指標(biāo)，在一定程度上反映出公司盈利質(zhì)量有所下降。

　　土儲(chǔ)權(quán)益比約達(dá)八成

　　年報(bào)顯示，2019年，中國(guó)奧園物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額480.91億元，同比增長(zhǎng)61.71%；物業(yè)投資業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.73億元，同比增長(zhǎng)46.96%；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額21.67億元，同比大增100.61%。

　　可以看到，上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額相比于2018年均實(shí)現(xiàn)較大增幅，且物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額占公司營(yíng)業(yè)額的比重高達(dá)95.17%，為公司的主要營(yíng)收來(lái)源。

　　需要注意的是，2019年，在公司物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)中，已售及交付住宅性公寓收入為381.88億元，占物業(yè)發(fā)展收入的比例為79.41%；面積為445.1萬(wàn)平方米，占物業(yè)發(fā)展面積的比例為85.4%。

　　可以說(shuō)，2019年，已售及交付住宅性公寓為物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了79.41%的收入，而物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)為公司創(chuàng)造了95.17%的營(yíng)業(yè)額。即公司的營(yíng)收高度倚賴(lài)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，而物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)中住宅性公寓又占據(jù)重中之重。

　　此外，2019年該公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷(xiāo)售金額為1180.6億元，同比增長(zhǎng)29.34%，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1168.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.84%。且截至2019年末，公司擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4503萬(wàn)平方米，權(quán)益比為79%。

　　流動(dòng)負(fù)債占比高

　　年報(bào)顯示，截至2019年12月31日，中國(guó)奧園資產(chǎn)總額為2898.8億元，同比增長(zhǎng)53.49%；負(fù)債總額為2528.84億元，同比增長(zhǎng)59.93%，資產(chǎn)負(fù)債率為87.24%。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱公司近幾年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)注意到，2015年—2019年，公司總資產(chǎn)復(fù)合年均增長(zhǎng)率為56.1%，總負(fù)債復(fù)合年均增長(zhǎng)率高達(dá)61.42%，且其資產(chǎn)和負(fù)債總額于2018年雙雙達(dá)到千億規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率也由2015年末的76.29%上升至2019年末的87.24%。

　　中國(guó)奧園2015年—2019年負(fù)債總額及資產(chǎn)負(fù)債率

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)

　　需要注意的是，該公司2019年總負(fù)債較2018年大增近1000億元，且在總負(fù)債中，流動(dòng)負(fù)債共計(jì)1968.47億元，占總負(fù)債的比例高達(dá)77.84%，同比增加1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從總負(fù)債的構(gòu)成來(lái)看，銀行及其他借款為689.61億元，優(yōu)先票據(jù)及公司債券約為268.03億元，兩者共計(jì)957.64億元，同比大增65.91%，占總負(fù)債比重為38.22%。

　　在借款、優(yōu)先票據(jù)及公司債券中，按需要時(shí)償還及1年以?xún)?nèi)需償還的為418.73億元，1年以上但未超過(guò)2年的償還額為306.98億元，兩者合計(jì)占借款、優(yōu)先票據(jù)及公司債券總額的比例高達(dá)75.78%。

　　值得一提的是，截至2019年12月31日，該公司結(jié)構(gòu)性存款為7.05億元，受限制銀行存款為93.13億元，銀行結(jié)余及現(xiàn)金為580.43億元，三者共計(jì)680.61億元。保守估計(jì)，銀行結(jié)余及現(xiàn)金可覆蓋需要時(shí)償還及1年以?xún)?nèi)需償還的借款、優(yōu)先票據(jù)及公司債券的138.62%。

　　此外，《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，若將時(shí)間維度拉長(zhǎng)來(lái)看，公司的流動(dòng)比率近幾年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，該數(shù)值已由2015年末的1.90下降至2019年末的1.33，側(cè)面反映出該公司資產(chǎn)變現(xiàn)能力走弱。

　　（文章來(lái)源：投資時(shí)報(bào)）