后疫情時(shí)代，物業(yè)公司赴港上市再掀高潮。據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在2018年-2019年，共有17家物業(yè)公司通過IPO或重組等方式登陸資本市場。即便如此，物業(yè)公司自身面臨的核心問題并未得到有效解決，業(yè)績的增長大多依靠母公司。

　　新城悅(01755.HK)就是其中之一，業(yè)務(wù)獨(dú)立性并未伴隨分拆上市得到增強(qiáng)。相反，其業(yè)績大幅增長的背后，主要依賴母公司新城集團(tuán)，自身獨(dú)立性存疑。

　　價(jià)值創(chuàng)造力仍需加強(qiáng)增值服務(wù)嚴(yán)重依賴母公司

　　據(jù)上市物業(yè)公司綜合實(shí)力測評結(jié)果顯示，新城悅排名第9，綜合得分為176.45分。

　　來源：北京林業(yè)大學(xué)程鵬研究團(tuán)隊(duì)

　　其中，價(jià)值創(chuàng)造力較弱，居于第15；產(chǎn)品創(chuàng)新力較為突出，居于第2；市場領(lǐng)導(dǎo)力、全國影響力、資源統(tǒng)籌力等分別排名第9、第8、第10。綜合來看，新城悅在股東價(jià)值創(chuàng)造、發(fā)揮現(xiàn)有資源及資產(chǎn)價(jià)值方面仍需努力。

　　從新城悅2019年的業(yè)績來看，其營收大幅增長，與增值服務(wù)取得的收入增長不無關(guān)系。期內(nèi)新城悅的增值服務(wù)收入達(dá)到11.8億元，同比大增166.2%。與2018年相比，公司增值服務(wù)收入占總收入的比例由37.6%上升至58.1%。這也說明，新城悅在2019年通過增值服務(wù)取得的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了物業(yè)服務(wù)取得的收入。

　　與大部分物業(yè)公司類似，新城悅主要以物業(yè)服務(wù)為核心，同時(shí)開展增值服務(wù)。據(jù)悉，新城悅的增值服務(wù)包含開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及智慧園區(qū)服務(wù)等三方面的內(nèi)容。

　　與2018年相比，新城悅的三類增值服務(wù)都出現(xiàn)了不同程度的漲幅，但這三類增值服務(wù)業(yè)務(wù)量的獲取幾乎都來自于母公司新城集團(tuán)。顯然，登陸資本市場，并未使新城悅“斷奶”。

　　來源：新城悅2019年報(bào)

　　期內(nèi)，新城悅的開發(fā)商增值收入同比大漲118.3%至6.5億元，主要由于新城集團(tuán)新增案場和交付面積的同比增加。數(shù)據(jù)顯示，新城悅也為第三方開發(fā)商提供案場服務(wù)或咨詢服務(wù)，但是獲得的收入非常有限，在總收入中的占比僅為5.8%。

　　在社區(qū)增值服務(wù)方面，新城悅期內(nèi)獲得收入1.8億元，同比大漲267.7%。該項(xiàng)收入的增長，主要是新城悅在資產(chǎn)管理板塊取得了突破性增長。所謂的資產(chǎn)管理，就是替新城集團(tuán)銷售車位。據(jù)悉，2019年新城悅銷售車位達(dá)到4561個(gè)。此外，社區(qū)增值服務(wù)中的拎包入住板塊業(yè)務(wù)取得的收入也所有增長，但同樣離不開新城集團(tuán)交付的項(xiàng)目數(shù)量增加。

　　在智慧園區(qū)服務(wù)方面，新城悅期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入3.5億元，同比大漲263.1%，主要由于公司在期內(nèi)完工了14個(gè)大型智慧商場項(xiàng)目。同時(shí)，新城悅還完成了對上海數(shù)淵的收購，后者在2019年完工了21個(gè)包含停車管理系統(tǒng)的停車場項(xiàng)目。

　　在管面積高度集中新城系項(xiàng)目收入超七成

　　與增值服務(wù)相比，新城悅2019年在物業(yè)管理服務(wù)方面的表現(xiàn)趨于穩(wěn)定。

　　公告顯示，截至2019年12月31日，新城悅的物業(yè)管理服務(wù)收入約8.5億元，同比增加16.0%，遠(yuǎn)低于增值服務(wù)的漲幅。其中，來自新城系物業(yè)項(xiàng)目的收入占物業(yè)管理服務(wù)收入的77.5%，來自第三方的占比達(dá)到22.5%。與2018年相比，來自第三方的收入增幅不大。

　　截至2019年年底，新城悅在管面積達(dá)到6015萬平方米，較去年同期增長40.3%，其中來自新城系的項(xiàng)目管理面積占比達(dá)到71.1%，來自第三方的達(dá)到28.9%，與2018年持平。在新增面積中，新城系項(xiàng)目凈增加1232萬平方米，增長率達(dá)到40.4%，第三方項(xiàng)目凈增加494萬平方米，增長率達(dá)到39.8%。

　　來源：新城悅2019年報(bào)

　　無論是管理面積占比還是凈增加面積，新城系項(xiàng)目都占有較大的比重，這說明新城悅物業(yè)管理收入的增加主要依靠新城集團(tuán)的新交付項(xiàng)目。

　　為增強(qiáng)自身運(yùn)營的獨(dú)立性，擺脫對新城集團(tuán)的過度依賴，新城悅也在不斷尋求與第三方的合作，擴(kuò)大在管面積。但是隨著競爭日益加劇，新城悅能擴(kuò)展的第三方合作也會(huì)很有限。在2019年新接管的6.2百萬平方米第三方項(xiàng)目中，有5.2百萬平方米為新交付的項(xiàng)目，占比為84.7%。

　　分區(qū)域來看，新城悅在長三角的在管項(xiàng)目居多，這主要與新城系開發(fā)項(xiàng)目多位于長三角區(qū)域有關(guān)。期內(nèi)，公司位于長三角區(qū)域的在管項(xiàng)目提供的物管收入占比達(dá)到了83.3%，在管面積占比也達(dá)到了80.8%。其中，新城悅在江蘇省的物管收入占比為58.9%，在管面積占比為60.7%。

　　來源：新城悅2019年報(bào)

　　不過，新城悅的戰(zhàn)略布局已經(jīng)開始有所調(diào)整。公司在江蘇省與長三角區(qū)域的在管面積比例有所下降，中西部區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域的在管面積占比持續(xù)提升。新城悅在公告中表示，未來還將加大重點(diǎn)區(qū)域的拓展力度。不過，可以預(yù)見，新城悅將在很長一段時(shí)間內(nèi)依靠新城系的新增項(xiàng)目，長三角區(qū)域在新城悅在管面積中依然占據(jù)著絕對優(yōu)勢。

　　從儲(chǔ)備情況來看，新城悅期末的合約面積約為15278萬平方米，同比增加36.2%，減去在管面積后的儲(chǔ)備面積約為在管面積的1.5倍。盡管如此，但如何快速提升第三方項(xiàng)目拓展仍是新城悅未來的重要課題。

　　為此，在新城悅上市一周年之際，新城悅服務(wù)董事長兼總經(jīng)理戚小明表示，確保2022年，公司達(dá)成總收入超過60億、增值服務(wù)利潤占比超過50%、第三方在管面積力爭達(dá)到30%的目標(biāo)。

　　截至期末，新城悅的資產(chǎn)負(fù)債率由44.1%上升至56.0%，公司并無有息負(fù)債，負(fù)債率的增長主要由于貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)和合約負(fù)債的提升所致。同時(shí)，新城悅期末手持13.4億元現(xiàn)金，流動(dòng)性充裕。

　　此外，新城悅于2018年11月上市，籌得上市所得款凈額約5.4億元。其中有關(guān)業(yè)務(wù)拓展的資金占比達(dá)到了75%——約60%款項(xiàng)用于收購物管服務(wù)公司以及獲取物管項(xiàng)目，約15%用于擴(kuò)張?jiān)鲋捣?wù)業(yè)務(wù)系列。

　　　　截至2019年底，新城悅已動(dòng)用1.7億元，用于物管業(yè)務(wù)的資金已達(dá)計(jì)劃的6.7%，用于增值業(yè)務(wù)的資金已占計(jì)劃的38.7%。對新城悅來說，眼下暫不需要擔(dān)憂現(xiàn)金流問題。

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