五礦地產(chǎn)(00230.HK)于6月18日發(fā)布公告，擬以約31億元港幣收購母公司資產(chǎn)，增加約303萬平方米土地儲備。收購資產(chǎn)包括分布于5個(gè)城市11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及1家物業(yè)管理公司，71%為住宅，其余為小區(qū)配套商業(yè)且二線城市占比高達(dá)71%。收購資產(chǎn)均為五礦地產(chǎn)已托管的中國五礦房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)業(yè)務(wù)之非上市資產(chǎn)，上市公司對相關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)營非常熟悉，因此在本次收購后可迅速將協(xié)同效應(yīng)轉(zhuǎn)化為盈利提升。交易后，五礦地產(chǎn)(00230.HK)的土儲將從435萬平方米大幅躍升70%至738萬平方米，項(xiàng)目所在城市從13增至16個(gè)。且收購資產(chǎn)均處于開發(fā)銷售階段， 2019年合約銷售達(dá)到56億元，均價(jià)每平方米14,300元，交易后五礦地產(chǎn)的銷售規(guī)模將迅速擴(kuò)張。

　　收購代價(jià)共計(jì)約28億元人民幣（約31億元港幣），較目標(biāo)公司經(jīng)調(diào)整后資產(chǎn)凈值折讓約7%，付款安排亦有利于上市公司。其中，公司以14.75億元人民幣（約16.15億元港幣）收購天津市億嘉合置業(yè)有限公司49%的股權(quán)，于2020年只需付款50%，在2021及2022年9月各支付剩余25%；對五礦地產(chǎn)湖南開發(fā)有限公司增資13.27億元人民幣（約14.53億元港幣）后持有其51%股權(quán)，于2020年只需付款80%。公司目前資金充裕，計(jì)劃以在手資金及債務(wù)融資支付本次交易對價(jià)，無計(jì)劃在近期內(nèi)進(jìn)行股權(quán)融資。預(yù)測收購?fù)瓿珊蠊镜膬糍Y產(chǎn)負(fù)債率微升至84%，每股凈資產(chǎn)值提升至約2.83港元。

　　　　五礦地產(chǎn)(00230.HK)購入天津特大型舊改綜合型開發(fā)項(xiàng)目 土地儲備181萬平米

　　本次收購范圍中規(guī)模最大的是位于天津市北辰區(qū)的特大型舊改綜合型開發(fā)項(xiàng)目—「天津未來城」。項(xiàng)目占地面積約112萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為204萬平方米，公司擬購入的土儲約181萬平方米，將開發(fā)為高層住宅并輔以小區(qū)配套商業(yè)。項(xiàng)目已處于施工建設(shè)及分期開發(fā)階段，預(yù)計(jì)將于2027年全部開發(fā)完畢。從公司了解，天津未來城項(xiàng)目的地價(jià)預(yù)計(jì)每平方米不到8,000元人民幣，低于鄰近地區(qū)每平方米1.2萬元人民幣，且項(xiàng)目待售貨值逾400億元，相信未來將會(huì)給公司帶來豐厚的收入與利潤。

　　　　央企注資及差異化拿地模式凸顯競爭優(yōu)勢

　　五礦地產(chǎn)(00230.HK)過去曾經(jīng)通過四次母公司注資增加逾150萬平方米土儲并受到市場廣泛關(guān)注與好評。今年重啟注資在推動(dòng)利潤增長的同時(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)公司「城市綜合運(yùn)營服務(wù)商」的戰(zhàn)略并印證其作為中國五礦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)唯一境外上市旗艦地位。本次交易被包括尚乘國際、建銀國際分析員視為改寫公司發(fā)展?fàn)顩r的大手筆動(dòng)作，對本次交易表示肯定。在土地市場競爭白熱化的當(dāng)下，五礦地產(chǎn)發(fā)揮央企競爭優(yōu)勢，通過一次性注入大體量之土儲，將迅速提升公司規(guī)模、追趕行業(yè)增速，緩解公司因項(xiàng)目數(shù)量較少而帶來的增長瓶頸期。

　　此外，五礦地產(chǎn)(00230.HK)也在2020年2月份以約 3.83 億元人民幣摘得成都大邑區(qū)約 34 萬平方米住宅用地，是公司產(chǎn)城運(yùn)營項(xiàng)目“成都大邑未來生態(tài)城”獲取之首批地塊，是產(chǎn)城模式發(fā)展策略的成功實(shí)踐，具有可復(fù)制性且意義深遠(yuǎn)。公司將繼續(xù)實(shí)踐推進(jìn)差異化拿地模式，為公司未來發(fā)展儲備優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　受益于大灣區(qū)布局 公司在接下來幾年將會(huì)迎來銷售的釋放期

　　2018年年末，五礦地產(chǎn)(00230.HK)分別以10.9億元、22.47億元底價(jià)拿下廣州黃埔區(qū)兩宗地塊；隨后公司在2019年底以25.6億元的價(jià)格拿下深圳坪山馬巒地塊，再度布局大灣區(qū)。截止2019年末，五礦地產(chǎn)已進(jìn)入廣州、深圳、香港、佛山和惠州五個(gè)灣區(qū)城市，灣區(qū)土儲約占五礦地產(chǎn)土地儲備44%。而五礦地產(chǎn)在廣州黃埔區(qū)打造的兩個(gè)新盤于今年5月面市，其中五礦壹云臺項(xiàng)目首批單位開盤即售罄，五礦招商鷺山府于近日開放樣板間，受到市場熱捧。且五礦地產(chǎn)(00230.HK)全資擁有的香港油塘項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2020年第四季度開始銷售，預(yù)計(jì)將為公司帶來豐厚利潤。隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展前景持續(xù)向好，提前布局灣區(qū)的五礦地產(chǎn)無疑將在未來幾年迎來一波發(fā)展紅利。

　　　　五礦地產(chǎn)(00230.HK) 融資場上的優(yōu)等生

　　在過去幾年偏緊的融資環(huán)境下，五礦地產(chǎn)(00230.HK)不斷拓寬包括公司債、美元債、銀行貸款和內(nèi)地開發(fā)貸等融資渠道撬動(dòng)更多資金，并通過引入合作方等方式來謀求更大的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，五礦地產(chǎn)(00230.HK)2019年加權(quán)平均借貸成本僅為5.02%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平且凈負(fù)債率仍處于79%的較健康水平。且2020年1月，公司成功重組60億港元4年期銀團(tuán)貸款，且貸款利率優(yōu)于原有銀團(tuán)貸款利率，彰顯國際資本市場對公司的充分認(rèn)可，并再次印證了五礦地產(chǎn)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及良好信貸質(zhì)素。在2020年開年，新冠疫情的到來極大地沖擊了房地產(chǎn)行業(yè)，類似五礦地產(chǎn)這種負(fù)債較低、杠桿較低、融資成本較低的企業(yè)，將能更好地抵御疫情黑天鵝的沖擊。

　　五礦地產(chǎn)(00230.HK)近年來踏準(zhǔn)節(jié)奏布局灣區(qū)、且央企的融資優(yōu)勢明顯，隨著2020年至今成功落地的產(chǎn)城運(yùn)營差異化拿地模式、 加之近日推進(jìn)的28億元母公司注資交易，必將大力扭轉(zhuǎn)五礦地產(chǎn)過去幾年所面臨的項(xiàng)目數(shù)量少、增長受限等困境，公司將在未來幾年迎來豐碩的業(yè)績收成期。