從遞交IPO申請到正式上市僅用106天的弘陽服務(wù)，不僅創(chuàng)下了物管公司上市用時最短的紀(jì)錄，也使得物管公司在港上市的高光再度延續(xù)。北京商報記者7月8日統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有27家物管企業(yè)成功上市，其中在港掛牌企業(yè)高達24家，年內(nèi)成功上市的便有6家，另有多家正在排隊等待上市聆訊。此外，百強房企還有部分物業(yè)未單獨上市企業(yè)正在緊鑼密鼓地籌備拆分上市事宜。高估值、高股價的表現(xiàn)，讓物管公司密集涌向資本市場，這場始于2018年的物管企業(yè)IPO潮，還能熱多久？

　　　　9家等候“放行”

　　據(jù)北京商報記者梳理，2020年以來已有6家物管公司成功登陸港交所，分別為興業(yè)物聯(lián)、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)。

　　其中，最新獲批并掛牌上市的弘陽服務(wù)，于3月23日遞表，至7月7日正式登陸資本市場，IPO用時僅106天，不僅創(chuàng)下了物管公司上市用時的最短紀(jì)錄，也是同等規(guī)模物業(yè)上市企業(yè)中公開發(fā)行倍數(shù)最高的企業(yè)，最終公開發(fā)行倍數(shù)高達112倍。該物業(yè)公司不僅在認(rèn)購端較受投資者認(rèn)可，上市首日的股價表現(xiàn)也可圈可點：7月7日報收4.4港元，上漲6.02%。

　　而除了上述6家如愿登陸香港資本市場的物管公司，另有多家企業(yè)排隊等候港交所“放行”。據(jù)梳理，截至目前，遞表排隊等待港交所批復(fù)的物管公司共有9家，具體包括：星盛商管、宋都服務(wù)、第一服務(wù)、卓越商企、合景悠活、榮萬家、佳源服務(wù)、金科智慧服務(wù)以及世茂服務(wù)。

　　值得一提的是，從遞表時間節(jié)點以及企業(yè)數(shù)量來看，房企赴港IPO的進程似乎有所提速。僅在6月最后一周，便有5家物業(yè)公司相繼向港交所提交招股書：6月24日，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家生活服務(wù)、合景泰富集團旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請；6月26日，佳源國際旗下的佳源服務(wù)遞交招股書；6月29日，【金科股份(000656)、股吧】旗下的金科智慧服務(wù)和世茂集團旗下的世茂服務(wù)同日遞表。

　　“2018年以來，有許多物業(yè)公司的上市意識被再次點燃，經(jīng)過一到兩年，很多企業(yè)做好了財務(wù)、架構(gòu)上的準(zhǔn)備，所以今年就會有很多企業(yè)做好準(zhǔn)備遞交招股書，特別是一些體量本身較小的企業(yè)?！?克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨向北京商報記者表示，相比A股，港股對物業(yè)公司上市比較友好，門檻不高，上市周期短，所以企業(yè)更傾向于港股上市。

　　　　赴港上市窗口仍在

　　物管行業(yè)還在持續(xù)擴容。

　　來自克而瑞物管方面的數(shù)據(jù)顯示，過去幾年，房企拆分物業(yè)上市的熱潮不斷，自2014年首家物企彩生活上市以來，截至2018年的五年間，僅有12家物業(yè)公司成功上市。至2019年，物業(yè)企業(yè)上市更是迎來“井噴”，全年共有12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，與過去五年主板物業(yè)股的總數(shù)相當(dāng)，成為物企上市數(shù)量最多的一年。

　　在扎堆上市的企業(yè)之中，相比港股不斷涌現(xiàn)的物管企業(yè)新秀，A股上市的物業(yè)企業(yè)可謂寥寥，近幾年間，僅有南都物業(yè)在2018年登陸上交所。截至目前，已有27家物業(yè)企業(yè)在港股和A股上市，其中在港交所掛牌的物業(yè)企業(yè)有24家。

　　進入2020年，房企拆分物業(yè)板塊、啟動上市的動作更是密集不斷。據(jù)了解，百強房企中也有不少在做拆分物業(yè)上市的準(zhǔn)備，除近期密集遞表的企業(yè)外，越秀地產(chǎn)、華潤置地、禹洲地產(chǎn)、陽光城等多家企業(yè)亦紛紛表示擬拆分物業(yè)上市或正在研究。更多房企雖未公開透露，但也在籌備相關(guān)事宜。

　　“對房企來講，拆分物管公司能夠釋放物業(yè)板塊獨立價值，在物管行業(yè)的獨立賽道中搶占一定的先機，也能夠為大股東和管理層實現(xiàn)一定程度的財務(wù)激勵?！睖珪猿勘硎?，上市物業(yè)公司越來越多是行業(yè)逐步走向成熟的標(biāo)志。

　　值得關(guān)注的是，業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，就資本市場而言，目前物管公司上市仍是一個較好的窗口期，這是因為對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生關(guān)注的投資者越來越多，物業(yè)板塊的未來成長性仍然明確。窗口期仍存的觀點，得到了多位行業(yè)專家的認(rèn)同。

　　同策研究院首席分析師張宏偉也向北京商報記者表示，近年來，物業(yè)管理行業(yè)逐漸站至風(fēng)口，物管公司赴港IPO還處在窗口期。“未來存量市場還是布局重點，物業(yè)必然是以房企為主的主體爭奪的重點?！?/p>

　　　　高增長預(yù)期

　　物管IPO大熱，除了房地產(chǎn)增量轉(zhuǎn)存量的現(xiàn)實下，房企有意切換新賽道、尋找新的盈利增長點，也有物管行業(yè)廣闊的前景吸引因素使然。業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，穩(wěn)定的現(xiàn)金流、廣闊的發(fā)展空間以及無顯著的周期性，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得資本市場青睞的原因所在。

　　克而瑞物管相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股價綜合看漲，股價漲幅平均值為63.8%，高于同期恒生指數(shù)9.1%的漲幅。

　　此外，2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場的表現(xiàn)并不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。

　　不僅如此，部分物業(yè)公司市值甚至開始跑贏母公司。數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月2日，綠城服務(wù)總市值達到299.18億元，高于其關(guān)聯(lián)房企綠城中國218.22億元的市值；雅生活服務(wù)同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂的377億元。

　　基于物業(yè)股近兩年的較好表現(xiàn)性以及行業(yè)的廣闊前景，包括易居集團CEO丁祖昱在內(nèi)的多位行業(yè)專家曾作出預(yù)判，2020年物業(yè)企業(yè)上市將迎來一個高峰，在兩三年內(nèi)，物業(yè)上市公司或?qū)⒃黾拥?00家以上。不過，盡管業(yè)內(nèi)普遍對物管行業(yè)持看好態(tài)度，但也有專家提示稱，目前整體相對大盤來說物管行業(yè)仍是一個表現(xiàn)較好的板塊，但并不是任何上市公司都會受到追捧。

　　“未來行業(yè)的上市進程還會持續(xù)，應(yīng)該還會有一個密集的上市期。但資本市場對物業(yè)公司的估值能否繼續(xù)保持高位，存在一定的不確定性?！痹跍珪猿靠磥?，物管公司獲得的高估值與行業(yè)特性和發(fā)展預(yù)期密切相關(guān)，目前投資者對物業(yè)公司的高估值中，疊加了對企業(yè)未來規(guī)模和增值服務(wù)高增長的預(yù)期。如果物業(yè)公司能夠在未來逐步兌現(xiàn)這部分預(yù)期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定的風(fēng)險。

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