從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實(shí)一面。

　　美的物業(yè)已具備進(jìn)入精選層或直接IPO上市的條件，雖然截至目前還未有任何消息，但并非不能看出端倪。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)對(duì)于近乎炙熱的物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，似乎任何風(fēng)吹草動(dòng)都是值得關(guān)注的。

　　8月18日，廣東美的物業(yè)管理股份有限公司完成公司名稱，更改為廣東鉑美物業(yè)服務(wù)股份有限公司。

　　更名之后，市場對(duì)它轉(zhuǎn)板上市的期望，又增加了一點(diǎn)。

　　對(duì)于美的物業(yè)登陸主板這件事，股民們已經(jīng)討論了幾年，但美的物業(yè)本身似乎并不著急。

　　新三板“漫游”

　　成立于2000年的美的物業(yè)，在2016年11月成功掛牌，并在2017年5月入選新三板創(chuàng)新層，隨后則長期呆在創(chuàng)新層。

　　所謂創(chuàng)新層，是指根據(jù)新三板分層制度的規(guī)定，全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)將所有在新三板掛牌的公司劃分層級(jí)，符合不同標(biāo)準(zhǔn)的掛牌公司納入不同層管理。而在創(chuàng)新層之上有精選層，在其之下有基礎(chǔ)層。

　　其中，精選層在今年7月27日正式開始交易，作為最新的一個(gè)分層，它在投資者的門檻、交易規(guī)則、信息披露等方面，與前面兩層作出明顯區(qū)分，包括引入了混合做市交易制度。

　　根據(jù)規(guī)則要求，在創(chuàng)新層掛牌滿12個(gè)月的公司就可以進(jìn)入精選層。進(jìn)入條件包括：市值不低于2億元，最近兩年凈利潤均不低于1500萬元且加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于8%，或者最近一年凈利潤不低于2500萬元且加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于8%；

　　市值不低于4億元，最近兩年?duì)I業(yè)收入平均不低于1億元，且最近一年?duì)I業(yè)收入增長率不低于30%，最近一年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正；

　　或者市值不低于8億元，最近一年?duì)I業(yè)收入不低于2億元，最近兩年研發(fā)投入合計(jì)占最近兩年?duì)I業(yè)收入合計(jì)比例不低于8%；市值不低于15億元，最近兩年研發(fā)投入合計(jì)不低于5000萬元。

　　上述標(biāo)準(zhǔn)主要以市值為核心，主要圍繞盈利能力及成長性等方面考慮。這與市場目前對(duì)物業(yè)股的關(guān)注點(diǎn)十分相似。

　　自2018年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)長期波動(dòng)以及后，物業(yè)股由于(特別是在風(fēng)險(xiǎn)中)持續(xù)盈利能力和高成長性而受到追捧。

　　資料顯示，美的物業(yè)2019年取得營業(yè)收入9.15億元，同比增長41.18%；歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)9185.97萬元，同比增長4.83%，前年的數(shù)據(jù)為8762.6萬元；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為40.99%，2018年為61.36%。

　　至于最重要的管理面積，美的物業(yè)現(xiàn)時(shí)沒有直接披露。但據(jù)公開資料，截至2017年末，美的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目達(dá)60余個(gè)，物業(yè)管理面積超過3000萬平方米。當(dāng)時(shí)，美的物業(yè)母公司美的置業(yè)還沒有登陸港交所(美的置業(yè)2018年10月在港交所上市)。

　　美的置業(yè)是近年來增長最快速的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商之一，2016年至2019年合約銷售額從206億元升至1012.3億元，銷售額復(fù)合年增長率達(dá)到48.89%。

　　截至2019年末，美的置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備的總建筑面積5263萬平方米，涉及278個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，這些預(yù)期之內(nèi)大部分都將交付給美的物業(yè)管理。在年報(bào)中，美的物業(yè)亦表示未來還有“大量交付的合同簽約面積”。

　　另外，美的物業(yè)2019年6月對(duì)北京金頤都物業(yè)51%股權(quán)進(jìn)行了收購，并隨后在9月設(shè)立合資公司鉑美物業(yè)顧問(北京)有限公司，進(jìn)入北京市場。

　　這類收購，通常被認(rèn)為是在IPO前為降低對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)依賴的風(fēng)險(xiǎn)。例如合景泰富集團(tuán)旗下合景悠活，在提交招股書前的2019年就進(jìn)行過突擊收購，是較為依賴母公司的物管企業(yè)市場化的重要一步。

　　2019年，美的物業(yè)為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)服務(wù)的收入，占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的48.01%。

　　市值方面，美的物業(yè)最新市值為46.8億元，市盈率53.41倍。事實(shí)上，美的物業(yè)已具備進(jìn)入精選層或直接IPO上市的條件，雖然截至目前還未有任何消息，但并非不能看出端倪。

　　估值的考量

　　除此次更名之外，美的物業(yè)在此前7月24日就宣布修改公司經(jīng)營范圍，刪除康樂健身服務(wù)，建筑智能化系統(tǒng)，綜合布線系統(tǒng)工程，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程，通訊系統(tǒng)工程，停車場管理系統(tǒng)工程，廣播、會(huì)議系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)中介服務(wù)等12個(gè)業(yè)務(wù)，目的是“聚焦主業(yè)、提升服務(wù)力”。

　　在外界看來，美的物業(yè)此舉是剔除那些影響估值的業(yè)務(wù)。

　　更早前，7月13日中信證券股份有限公司更意外宣布，退出為美的物業(yè)股票提供做市報(bào)價(jià)服務(wù)，也導(dǎo)致美的物業(yè)因做市商不足被停牌至今。

　　據(jù)早年全國股轉(zhuǎn)公司對(duì)該現(xiàn)象的解釋，做市商退出做市企業(yè)通常有兩種原因：受市場環(huán)境下行影響，做市商基于對(duì)市場行情的判斷，主動(dòng)退出業(yè)績不佳或受到處罰的股票做市；部分做市企業(yè)因擬IPO，控股股權(quán)結(jié)構(gòu)等主動(dòng)變更轉(zhuǎn)讓方式或摘牌，而導(dǎo)致做市商被動(dòng)退出做市。

　　就物業(yè)股受追捧情況來看，第二種情況的可能性更大。

　　假如美的物業(yè)真的在籌劃登陸更高一級(jí)的市場，擺在該公司面前的或許有三條路。

　　第一，直接向中國證監(jiān)會(huì)遞交擬在創(chuàng)業(yè)板IPO上市申請(qǐng)。第二，申請(qǐng)進(jìn)入精選層，在精選層掛牌滿一年后，轉(zhuǎn)板科創(chuàng)板或者創(chuàng)業(yè)板。

　　A股轉(zhuǎn)板似乎是美的物業(yè)最好的選擇，但今年1月份，開元物業(yè)折戟?jiǎng)?chuàng)業(yè)板IPO，已證明這條道路并不平坦。

　　第三是更普遍的做法，也有許多先例，即直接退市尋求H股上市機(jī)會(huì)。

　　近年來，包括旭輝永升生活服務(wù)、保利物業(yè)等許多物業(yè)公司，均選擇在告別新三板后赴港IPO。

　　目前，在A股上市的物業(yè)股只有南都物業(yè)、【新大正(002968)、股吧】，以及擁有中航物業(yè)、招商物業(yè)的招商積余。

　　南都物業(yè)總市值35.77億元，動(dòng)態(tài)市盈率29.47，新大正總市值65.23億元，動(dòng)態(tài)市盈率60.67，龍頭【招商積余(001914)、股吧】總市值351.93億元，動(dòng)態(tài)市盈率148.18，業(yè)務(wù)表現(xiàn)和收入規(guī)模都還不錯(cuò)的美的物業(yè)，相信會(huì)有機(jī)會(huì)。

　　普遍認(rèn)為，A股對(duì)物業(yè)股估值更友好，但H股在融資、平臺(tái)廣度方面有優(yōu)勢。單論物業(yè)股最集中的H股，觀察幾只在管面積1億平方米以下的物業(yè)股，如奧園健康2019年末在管面積1510萬平方米，動(dòng)態(tài)市盈率23.01。

　　正榮服務(wù)去年末在管總建筑面積約為2290萬平方米，動(dòng)態(tài)市盈率58.49；截至今年年中，在管建筑面積約4840萬平方米的時(shí)代鄰里動(dòng)態(tài)市盈率67.17。

　　他們與美的物業(yè)都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是有正快速增長的母公司，作為支撐管理面積增長的長期動(dòng)力。