和很多同行一樣，銷(xiāo)售達(dá)到一定規(guī)模后，正榮地產(chǎn)從沖刺模式切換到了穩(wěn)健模式。

　　疫情對(duì)不少房企的業(yè)績(jī)產(chǎn)生沖擊。正榮地產(chǎn)2020年中期報(bào)告顯示，上半年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收145.42億元，同比增加6.55%；但累計(jì)錄得的合約銷(xiāo)售金額為559.93億元，同比下降4.5%，完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)1400億元的40%。

　　8月24日，正榮地產(chǎn)2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁劉偉亮坦言，上半年銷(xiāo)售額同比下降與疫情的影響不無(wú)關(guān)系?！?020年一季度，銷(xiāo)售受春節(jié)及疫情影響較大，有兩三個(gè)月的時(shí)間，銷(xiāo)售同比下降?！?/p>

　　不過(guò)，盡管上半年銷(xiāo)售額出現(xiàn)些許下滑，但劉偉亮稱(chēng)，通過(guò)團(tuán)隊(duì)的努力，到4月份，正榮地產(chǎn)的單月銷(xiāo)售就實(shí)現(xiàn)了同比轉(zhuǎn)正，而到7月底，整體銷(xiāo)售額接近700億元，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的50%，且下半年的供貨將大于上半年，正榮地產(chǎn)有信心完成1400億元的目標(biāo)。

　　事實(shí)上，和很多同行一樣，銷(xiāo)售達(dá)到一定規(guī)模后，正榮地產(chǎn)從沖刺模式切換到了穩(wěn)健模式。此次業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)高管不斷提到幾個(gè)關(guān)鍵詞：優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債、要利潤(rùn)、提權(quán)益比。

　　從去年至今，正榮地產(chǎn)為了降低負(fù)債率花了不少功夫，嘗試了通過(guò)增加股東權(quán)益、合并報(bào)表等辦法。高管們表示，到2020年中期，正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)有了明顯的改善，其中凈負(fù)債率下降到71.4%，現(xiàn)金對(duì)短債比也上升到了2.1倍。

　　而今年下半年，正榮地產(chǎn)的重心將放在“提升效益”上。正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事長(zhǎng)兼行政總裁黃仙枝透露，下半年會(huì)繼續(xù)做好四項(xiàng)工作，分別是組織架構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)、提高市場(chǎng)占有率和銷(xiāo)售權(quán)益比、品牌價(jià)值的提升和降本提利潤(rùn)。

　　在以上幾項(xiàng)工作中，多次被投資者和媒體問(wèn)及的是權(quán)益占比問(wèn)題。

　　早在2018年跨過(guò)千億門(mén)檻之后，正榮地產(chǎn)就將提升經(jīng)營(yíng)效益作為首要任務(wù)，也是那個(gè)時(shí)候，正榮地產(chǎn)開(kāi)始明確表示要著手提高權(quán)益占比。因?yàn)榇饲暗?016年至2018年，正榮地產(chǎn)曾經(jīng)歷一輪高速擴(kuò)張，為了在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的增長(zhǎng)，其選擇加大合作開(kāi)發(fā)力度，權(quán)益占比有所下降。

　　當(dāng)然，降低權(quán)益沖規(guī)模的策略在房地產(chǎn)行業(yè)中并不鮮見(jiàn)。旭輝、中駿、濱江等房企都曾采用這一模式，而且它們與正榮地產(chǎn)都有著類(lèi)似的發(fā)展路徑，在某一個(gè)時(shí)期，銷(xiāo)售規(guī)?？焖倮?。

　　權(quán)益占比過(guò)低為房企帶來(lái)的是銷(xiāo)售規(guī)模與利潤(rùn)收入的失衡，尤其是歸母凈利潤(rùn)可能會(huì)出現(xiàn)增速放緩或下滑。以旭輝為例，2016年至2019年，其銷(xiāo)售規(guī)模從500億元左右躍升至2000億元規(guī)模，但其歸母凈利潤(rùn)對(duì)凈利潤(rùn)的占比從2016年的89%降至2019年的71%。

　　類(lèi)似的現(xiàn)象在正榮地產(chǎn)上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中亦有所體現(xiàn)，截至6月底，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)30億，同比增加6.5%；凈利潤(rùn)為12.7億元，同比增長(zhǎng)8.1%；而歸母凈利潤(rùn)為8.76億元，同比減少6.17%。

　　顯然，要提升經(jīng)營(yíng)效益，權(quán)益占比的高低十分重要。其實(shí)，從去年開(kāi)始，旭輝、濱江都在提升權(quán)益方面付諸了行動(dòng)，此次業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)高管們也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，正榮地產(chǎn)將繼續(xù)提高權(quán)益占比，到2020年，正榮地產(chǎn)的權(quán)益銷(xiāo)售比例會(huì)從去年年底的51%提升到59%。

　　重拾權(quán)益比，做好拿地環(huán)節(jié)是第一步。“為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，我們對(duì)項(xiàng)目合作還是比較開(kāi)放的，今年新增的32塊土地中有21個(gè)是合作項(xiàng)目，合作方也以各大開(kāi)發(fā)商為主。但按照公司的投資思路，正榮地產(chǎn)從去年開(kāi)始計(jì)劃逐步提高項(xiàng)目權(quán)益比，2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為64%。”劉偉亮說(shuō)。

　　隨著今年土儲(chǔ)權(quán)益比例的提升，正榮地產(chǎn)現(xiàn)有土儲(chǔ)的整體權(quán)益占比也有所增長(zhǎng)。截至2020年6月底，正榮地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為2740萬(wàn)平方米的，貨值4700億元，土地儲(chǔ)備權(quán)益占比由2019年年末的55%上升至2020年6月30日的58%。

　　按照正榮地產(chǎn)的計(jì)劃，下半年將繼續(xù)從拿地端入手，進(jìn)一步增加權(quán)益占比。黃仙枝稱(chēng)，面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)，正榮地產(chǎn)會(huì)保持審慎、穩(wěn)健的投資原則，要提高投資的精準(zhǔn)度，提升投資研判能力，爭(zhēng)取在提高單城市的市場(chǎng)占有率的同時(shí)，提高銷(xiāo)售權(quán)益比。

　　劉偉亮補(bǔ)充，下半年投資市場(chǎng)很難判斷，正榮地產(chǎn)更加關(guān)注周轉(zhuǎn)效率和利潤(rùn)。“下半年拿地不會(huì)有所放緩，還是根據(jù)我們的市場(chǎng)周期，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研判，平滑現(xiàn)在的投資節(jié)奏。但是如果土地市場(chǎng)太熱，我們可能也會(huì)避一避風(fēng)頭，或者是利潤(rùn)、周轉(zhuǎn)情況較好的區(qū)域加大一些投資力度?！?/p>