“80%土儲(chǔ)位于一二線城市?！?

　　作者：蒼穹

　　據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，8月26日融創(chuàng)中國（01918.HK）公布截至2020年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額為1952.7億元，收入約773.4億元，較去年同期增長0.7%；公司擁有人應(yīng)占溢利109.6億元，較去年同期增長6.5%，公司擁有人應(yīng)占凈利潤率為14.2%，較去年同期增長約0.8個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤約為130.4億元，較去年同期可比金額增長約3.0%。

　　融創(chuàng)利潤表（來源：2020半年報(bào)）

　　在外部不確定性陡增的2020年，融創(chuàng)的這份期中答卷總體完成得不錯(cuò)，也為其的上市十周年生日獻(xiàn)上一份好禮。事實(shí)上，自2010年上市起，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心凈利潤增長17倍、土地儲(chǔ)備貨值增長33倍及凈資產(chǎn)增長27倍的跨越式發(fā)展。

　　時(shí)代卻賦予其不一樣的思慮和考量，融創(chuàng)不再是過去的融創(chuàng)。透過半年報(bào)，緩增長、降杠桿、多元發(fā)展構(gòu)成融創(chuàng)上半年乃至今后一段時(shí)間的關(guān)鍵詞。

　　收斂

　　昔日“招保萬金”，今日“碧萬恒融”。自2017年以3620億元登上房企銷售排行榜第四名，融創(chuàng)已經(jīng)連續(xù)3年牢牢坐穩(wěn)這一位置。然而，均衡在2020年上半年被打破，全口徑銷售層面，保利發(fā)展領(lǐng)先融創(chuàng)200逾億躋身TOP4，融創(chuàng)則后退一名至第五名。

　　按照6000億元的年度銷售目標(biāo)計(jì)，上半年融創(chuàng)的目標(biāo)達(dá)成率僅33%。雖說近半數(shù)房企上半年的銷售完成率不足40%，融創(chuàng)這一進(jìn)度已處行業(yè)低位。

　　融創(chuàng)合約銷售情況（來源：財(cái)經(jīng)涂鴉）

　　對(duì)于銷售放緩，融創(chuàng)將其歸因于新冠疫情對(duì)其供貨安排的影響。融創(chuàng)對(duì)規(guī)模排名的態(tài)度轉(zhuǎn)變也是一種誘因，早在年初的2019年業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)即有指出，“公司管理是以利潤為核心的，但是排名往后跑公司也不愿意，前5挺好?！?/p>

　　淡化規(guī)模增長的同時(shí)，上半年融創(chuàng)在持續(xù)升溫的土地市場中保持冷靜，僅以合理價(jià)格補(bǔ)充少量土地。該期融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比大幅下降約64%。

　　作出上述決定，亦與融創(chuàng)擁有的充裕土儲(chǔ)有關(guān)。目前，融創(chuàng)的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)已基本完成中國一線、二線及強(qiáng)三線城市等的全國化布局，并劃分為北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、華中區(qū)域及華南區(qū)域七大區(qū)域進(jìn)行管理。

　　截至2020年6月末，融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司的土地儲(chǔ)備約2.48億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)超過3.0萬億，其中約80%位于一二線城市，平均土地成本約4300元/平方米。

　　既然上半場已經(jīng)滯后，充足的可售資源卻是融創(chuàng)后續(xù)業(yè)績的有力保障。融創(chuàng)表示，其將持續(xù)保證推盤節(jié)奏，把握下半年銷售窗口，加速銷售去化，預(yù)計(jì)下半年的可售資源將在6200億元左右，其中約76%位于一二線城市。

　　降杠桿

　　過去20年，是房地產(chǎn)的黃金20年。通過杠桿的放大效應(yīng)，不少小型房企完成華麗轉(zhuǎn)身，潮水退去之后留下的則是高企的債務(wù)。房企TOP5之中，債務(wù)壓力最大的當(dāng)屬很恒大和融創(chuàng)，2019年兩者的凈負(fù)債率分別高達(dá)159%及173%，融創(chuàng)尤甚。

　　為了緩解債務(wù)問題，上半年融創(chuàng)從降低負(fù)債率水平、推動(dòng)融資成本下降方面進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

　　報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)通過釋放經(jīng)營現(xiàn)金流支持運(yùn)營發(fā)展，借貸總額得到很好的控制，表現(xiàn)為由2019年的3222.7億元減少至2020年6月的3203.3億元。

　　截至2020年6月30日，融創(chuàng)的凈負(fù)債率為149%，較2019年末大幅下降23.3個(gè)百分點(diǎn)；同期債務(wù)金額與資產(chǎn)總額比率、資產(chǎn)負(fù)債率分別為20.0%、59.8%，均較2019年末有所下降。

　　融創(chuàng)亦通過提高銀行類融資占比、把握公開市場融資機(jī)會(huì)、嚴(yán)控信托類融資規(guī)模等多種方式降低融資成本。如在期內(nèi)，融創(chuàng)成功發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%有限票據(jù)，并于公開市場回購合計(jì)1.48億美元的優(yōu)先票據(jù)。

　　經(jīng)過一番努力，2020上半年融創(chuàng)新增有息負(fù)債的加權(quán)平均成本較2019年全年新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本顯著下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。而其持續(xù)保持著充裕的流動(dòng)性，截至6月底賬面現(xiàn)金達(dá)1208.6億元。

　　然而，降杠桿并不是一蹴而就的事情。融創(chuàng)表示，仍將繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、持續(xù)降低負(fù)債率水平及降低融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。

　　多元化

　　融創(chuàng)旗下設(shè)有融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會(huì)議會(huì)展、融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)六大戰(zhàn)略板塊，本質(zhì)上是一個(gè)多元化的集團(tuán)公司。無可否認(rèn)，地產(chǎn)一直是融創(chuàng)的主業(yè)，近年來這一收入比重都在90%以上。

　　融創(chuàng)收入結(jié)構(gòu)（來源：2020半年報(bào)）

　　但在2020年，融創(chuàng)在多元化上的動(dòng)作卻是頻頻。

　　文旅板塊，面對(duì)疫情沖擊，其一方面通過優(yōu)化租約結(jié)構(gòu)、升級(jí)招商品牌、創(chuàng)新營銷模式、線上營銷渠道發(fā)力及調(diào)整酒店群經(jīng)營模式等方式提升收入釋放能效，另一方面通過組建融創(chuàng)滑雪俱樂部、升級(jí)夜游產(chǎn)品、推出酒景產(chǎn)品等方式不斷打磨內(nèi)功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品突破。

　　文化板塊，融創(chuàng)持續(xù)完善影視產(chǎn)業(yè)鏈條布局，推進(jìn)原創(chuàng)動(dòng)畫作品的研發(fā)及制作，并充分發(fā)揮文化與文旅板塊的協(xié)同效應(yīng)，將IP落地文旅城實(shí)景，持續(xù)打造IP長鏈營運(yùn)體系。

　　物業(yè)板塊無疑是融創(chuàng)最具想象力的新領(lǐng)域。作為房地產(chǎn)競速的新賽道，近年來物業(yè)公司上市潮仍未止歇，疫情又使得物業(yè)價(jià)值進(jìn)一步凸顯，社區(qū)增值服務(wù)則蘊(yùn)藏巨大的能量。上半年融創(chuàng)服務(wù)完成對(duì)開元物業(yè)的收購和成都環(huán)球世紀(jì)的整合，構(gòu)建起其的子品牌，這對(duì)進(jìn)一步增強(qiáng)融創(chuàng)服務(wù)多品牌、多業(yè)態(tài)的發(fā)展能力提供助力。

　　尤為一提的是，8月6日融創(chuàng)服務(wù)正式開啟港股資本化的征程。招股書顯示，融創(chuàng)服務(wù)于2020年5月末的在管面積為1.01億平方米，2019年的收入達(dá)到28.27億元，當(dāng)年的整體增長率位列物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)第一。

　　融創(chuàng)服務(wù)利潤表（來源：融創(chuàng)服務(wù)招股書）

　　融創(chuàng)表示，分拆及上市完成后，其將按擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%權(quán)益，而融創(chuàng)服務(wù)將仍為其的附屬公司。隨著地產(chǎn)進(jìn)入下行時(shí)期，融創(chuàng)不斷發(fā)力多元化不愧是一種明智選擇。 本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：財(cái)經(jīng)涂鴉。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表互聯(lián)網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。