去年十月，持續(xù)被社會性因素籠罩著的香港，反映在樓市上同樣信心不振。

　　月底28號當(dāng)天早上，幾張流傳的某樓盤銷售中心的照片，給頹廢的港島樓市燒了一把火。那是恒大在港首個(gè)住宅項(xiàng)目“恒大·珺瓏灣”開盤，一大早銷售中心門外便排起了百米長龍，現(xiàn)場人山人海。

　　這個(gè)項(xiàng)目是恒大從恒基手里收購而來的“熟地”項(xiàng)目，收購僅一年半便得以開盤銷售。后于12月底，其第二個(gè)住宅項(xiàng)目“恒大·睿峰”入市，這個(gè)項(xiàng)目同樣在向新世界收購后僅用一年半完成開發(fā)。

　　這些收購而來的項(xiàng)目定價(jià)基本都高出周邊樓盤20%-30%的價(jià)格，且市場并沒有被“高價(jià)”逼退，如珺瓏灣項(xiàng)目當(dāng)天超額認(rèn)購15倍且開盤售罄。

　　在內(nèi)地習(xí)慣了“低價(jià)走量”的恒大，嘗到甜頭之后想必也不會放棄這種模式。

　　近日，一些關(guān)于恒基去年年中以47億港元出售的元朗和生圍項(xiàng)目的文件流出，相關(guān)抵押文件由一名為“高雄”的新董事簽署，后者正是恒大香港分公司恒大實(shí)業(yè)高層。

　　多名香港業(yè)內(nèi)人士也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體證實(shí)了這個(gè)消息。即是說，早在去年7月，尚未把第一個(gè)項(xiàng)目推出市場之時(shí)，恒大已向第一個(gè)合作對象恒基再次買入了項(xiàng)目。

　　和生圍出售

　　這個(gè)項(xiàng)目的出售消息最早見諸于恒基去年一則公告。

　　彼時(shí)其指，公司于2019年7月簽訂一項(xiàng)協(xié)議，以共47.5億港元向一個(gè)獨(dú)立第三方出售一間持有新界和生圍若干地塊權(quán)益的公司股權(quán)，涉及土地面積共約242萬平方尺，有關(guān)交易定于2020年1月完成。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在出售予第三方之前，恒基發(fā)展這個(gè)項(xiàng)目已有長達(dá)十年。

　　第一步往往是更改規(guī)劃，最早在2008年，香港城規(guī)會批準(zhǔn)該地皮作濕地修復(fù)及低密度住宅發(fā)展，以興建267幢住宅，提供362伙。

　　其后，恒基再次提出修訂方案，提出將興建單位數(shù)目減少約半成，并全數(shù)改為洋房發(fā)展，方案于2011年獲批；直至2015年，項(xiàng)目又再次獲批，興建單位增至400伙。

　　在出售事項(xiàng)披露之后，今年1月，恒基仍代接手第三方提交項(xiàng)目最新方案。

　　方案稱，基于市場狀況，發(fā)展商申請減少住宅單位數(shù)目，由原來的400伙大減至268伙，減幅約三成。項(xiàng)目維持地積比率為0.4倍，以低密度洋房為主，擬建268幢2至3層高洋房，平均面積3332方尺，同時(shí)增加項(xiàng)目內(nèi)的綠化設(shè)施及休憩用地，并作4期發(fā)展。

　　值得注意的是，此次縮減伙數(shù)所騰出的50萬方尺地皮中央空間，將用來興建1幢3層高的超級大屋，附設(shè)大花園等周邊附屬設(shè)施，樓面面積超20萬方尺。

　　有資料指出，若該大型洋房落成，將成為全港最大面積的洋房，甚至有文章稱之為“巨型皇宮屋”，遠(yuǎn)超目前香港最大面積洋房即第一集團(tuán)的南區(qū)淺水灣72號洋房。

　　如此美好的暢想，如今似乎一一都落袋于恒大了。

　　最新消息稱，恒基主席兼董事總經(jīng)理李家誠在內(nèi)的多名高層，于近日辭任該和生圍項(xiàng)目公司盈邦的董事職位，并申報(bào)一份盈邦與恒基旗下公司的貸款抵押文件。據(jù)悉，該文件由一名叫GAOXIONG(高雄)的新董事簽署，高雄正是恒大旗下香港分公司恒大實(shí)業(yè)的高層。

　　同時(shí)，盈邦尚有一份更改新董事的文件正在處理；在另一份盈邦的注冊文件上，提交人提交的檔案檔號還有Evergrande(恒大)的字樣。

　　種種跡象都指向了恒大，且這門生意的對象、形式對于恒大來說并不陌生。目前，恒大在香港開賣的首個(gè)住宅樓盤恒大·珺瓏灣便也是在2018年1月以65億港元從四叔手中收購而來。

　　此次和生圍項(xiàng)目的出售，早在去年美銀美林便發(fā)報(bào)告，認(rèn)為此交易明智，若恒基保留該等地塊，補(bǔ)地價(jià)及轉(zhuǎn)換時(shí)間將不明朗，預(yù)期通過此舉其凈資產(chǎn)值將增加0.6%。

　　但也有市場聲音認(rèn)為，該項(xiàng)目前后籌劃逾10年，現(xiàn)在出售屬于“肥豬肉”突然拱手相讓，情況并不尋常。

　　恒大香港追擊

　　恒大，再次敏銳地拿到了這塊“蛋糕”。

　　與其他中資財(cái)團(tuán)通過競投官地建屋進(jìn)行開發(fā)的方式不同，于恒大而言，其至今在香港的兩個(gè)住宅發(fā)展項(xiàng)目均是從港資手中收購可即時(shí)發(fā)展的現(xiàn)有地皮而來。

　　一業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，正常拿到生地都要先改規(guī)劃，然后改地契及補(bǔ)地價(jià)，才可申請發(fā)展?！昂愦笫召彽倪@些地皮多是熟地或已半開發(fā)，那些繁雜的手續(xù)均已由上一個(gè)開發(fā)商完成?！?/p>

　　如第二個(gè)住宅項(xiàng)目恒大·睿峰，該項(xiàng)目前身為樓齡50年的懷德工業(yè)大廈，由于地塊最初為工業(yè)用途，2014年新世界申請改建為商住項(xiàng)目，2017年2月獲香港城市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)并補(bǔ)地價(jià)11.2億港元。

　　完成拆卸重建、補(bǔ)地價(jià)等程序后，由恒大于2018年6月以轉(zhuǎn)讓形式承接。也因地皮成熟度高，恒大收購之后往往不到兩年就可推向市場，而其他通過競投政府推出官地的內(nèi)地開發(fā)商，如中海、萬科、合景在香港發(fā)展項(xiàng)目則大多需要3至5年的開發(fā)時(shí)間。

　　不過，也正是這種熟地開發(fā)模式，使得恒大買入項(xiàng)目時(shí)成本較高，也順勢注定了恒大香港項(xiàng)目的高定價(jià)。

　　值得注意的是，此次恒大向恒基收購的和生圍項(xiàng)目并不像前兩次那么手續(xù)完備。據(jù)悉，于2018年時(shí)恒基就表示正積極與政府就和生圍項(xiàng)目商討補(bǔ)地價(jià)事宜，但之后卻再也沒有相關(guān)消息。

　　出售項(xiàng)目之時(shí)，就有消息稱，事實(shí)上和生圍項(xiàng)目換地條款已落實(shí)，但恒基與政府尚未能就補(bǔ)地價(jià)問題“傾掂數(shù)”。據(jù)悉，彼時(shí)政府提出補(bǔ)地價(jià)金額超過每方尺3500港元，恒基則認(rèn)為該價(jià)格過高而上訴，最終選擇出售套現(xiàn)。

　　銀河聯(lián)昌證券中港房地產(chǎn)研究主管鄭懷武預(yù)估，按項(xiàng)目成交價(jià)47億港元，即每平方尺樓面地價(jià)約5270港元，假設(shè)補(bǔ)地價(jià)需約3000港元，再加上4000至5000港元建筑成本，變相總成本已達(dá)每方尺約13000港元。

　　而目前，和生圍周邊的樓盤尺價(jià)介乎1.2萬至1.3萬港元。

　　換而言之，若算上補(bǔ)地價(jià)環(huán)節(jié)，這又是一筆不便宜也費(fèi)時(shí)間的買賣。當(dāng)然，在公開拿地并無優(yōu)勢的恒大面前，這樣的買賣仍值得出手一搏。鄭懷武稱，項(xiàng)目每方尺售價(jià)將在2萬港元以上，但因恒大有內(nèi)地客班底，相信項(xiàng)目不難吸引買家。

　　還需注意的是，“三道紅線”下的恒大目前對于資金的使用并不那么自如。此次披露的文件中，恒大代表方GAOXIONG(高雄)便申報(bào)了項(xiàng)目公司盈邦與恒基旗下公司達(dá)成的貸款抵押文件。

　　在寸金寸土的香港，以地價(jià)昂貴的物業(yè)進(jìn)行融資貸款，或用于支持項(xiàng)目本身的發(fā)展，或用于尋求融資，這對于恒大來說也不是第一次了。

　　2018年10月初，恒大便為屯門恒大·珺瓏灣項(xiàng)目尋求52.8億港元的3.5年期定期貸款，貸款的借款人正是原項(xiàng)目地皮持有人恒基的子公司。同月，還有傳恒大擬將其在香港的中國恒大中心大廈抵押融資約15億美元，用來償還其海外債務(wù)和派息。