11月17日，上坤地產(chǎn)在港交所主板上市。當(dāng)日上午9點(diǎn)30分，上坤地產(chǎn)開(kāi)盤后，股價(jià)破發(fā)，兩分鐘后報(bào)每股2.24港元，較發(fā)行價(jià)下跌1.75%。上午10點(diǎn)左右，上坤地產(chǎn)股價(jià)微漲，報(bào)每股2.31港元，上漲1.32%。

　　事實(shí)上，昨天暗盤開(kāi)后，上坤地產(chǎn)股價(jià)曾報(bào)每股2.22港元，較發(fā)行價(jià)下跌2.63%。

　　上坤地產(chǎn)上市，成為今年下半年“三道紅線”公布后第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年輕的企業(yè)。

　　聚焦長(zhǎng)三角，土儲(chǔ)總量410萬(wàn)平方米

　　昨日(11月16日)，上坤地產(chǎn)發(fā)布了招股結(jié)果及最終股票定價(jià)，每股定價(jià)2.28港元，預(yù)計(jì)將收取全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額(經(jīng)扣除包銷費(fèi)用及傭金及本公司應(yīng)支付的與全球發(fā)售相關(guān)的其他估計(jì)開(kāi)支，并假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使)約為10.635億港元。

　　在股份配售最終結(jié)果上，上坤地產(chǎn)香港公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足、國(guó)際發(fā)售實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)。具體來(lái)看，共收到5256份香港公開(kāi)發(fā)售有效申請(qǐng)，認(rèn)購(gòu)4473.8萬(wàn)股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開(kāi)發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)的5000萬(wàn)股香港發(fā)售股份總數(shù)的約0.89倍，這意味著香港公開(kāi)發(fā)售股份認(rèn)購(gòu)不足。

　　不過(guò)，上坤地產(chǎn)國(guó)際發(fā)售股份獲適度超額認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)數(shù)目為國(guó)際發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)發(fā)售股份總數(shù)的約1.99倍。重新分配后，國(guó)際發(fā)售股份最終數(shù)目近4.55億股，占全球發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購(gòu)的發(fā)售股份總數(shù)的約91.1%。

　　在地產(chǎn)行業(yè)，上坤地產(chǎn)尚屬“年輕一代”。據(jù)了解，上坤地產(chǎn)2010年在上海成立，創(chuàng)始人朱靜在此之前曾擔(dān)任建業(yè)地產(chǎn)副總裁。從上海起家后，上坤地產(chǎn)在深耕長(zhǎng)三角的同時(shí)，將業(yè)務(wù)拓展至珠三角和中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　在規(guī)模上，上坤地產(chǎn)是典型的中小房企。截至2020年7月31日，上坤地產(chǎn)在8個(gè)省市中的14個(gè)城市建立業(yè)務(wù)，擁有49個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目的物業(yè)，總占地面積約180萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備約410萬(wàn)平方米。

　　在營(yíng)業(yè)收入方面，2017年、2018年、2019年，上坤地產(chǎn)分別約為12.01億元、68.47億元及75.35億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為150.5%；今年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入11.49億元。在凈利潤(rùn)方面，2017年、2018年、2019年，上坤地產(chǎn)分別為0.35億元、6.73億元及6.77億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為342.3%；今年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)溢利1.58億元。

　　曾二次遞表，負(fù)債大降背后非控股權(quán)益大增

　　值得關(guān)注的是，上坤地產(chǎn)是在二次遞表后實(shí)現(xiàn)的成功上市。

　　今年3月30日，上坤地產(chǎn)首次沖擊港股IPO，隨后因招股書超過(guò)6個(gè)月顯示為“失效”狀態(tài)，10月5日再次遞表。10月29日晚，港交所信息顯示，上坤地產(chǎn)通過(guò)聆訊。

　　在首次遞表失敗后，上坤地產(chǎn)優(yōu)化了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，尤其是負(fù)債數(shù)據(jù)。截至2020年4月30日，上坤地產(chǎn)的凈負(fù)債率由2020年底的118.8%降至73.8%。同時(shí)，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%、現(xiàn)金短債比率為1.4，踩中“三道紅線”中的一條。

　　事實(shí)上，首次遞表時(shí)，上坤地產(chǎn)的負(fù)債率已經(jīng)大幅下調(diào)。截至2017年12月31日，上坤地產(chǎn)的負(fù)債率為684.9%；截至2018年12月31日，其負(fù)債率降至325.9%；截至2019年12月31日，其負(fù)債率進(jìn)一步降至118.8%。對(duì)于負(fù)債率下調(diào)原因，上坤地產(chǎn)表示，主要因?yàn)楸Ａ粲脑鲩L(zhǎng)導(dǎo)致權(quán)益總額不斷增加。而今年4月底較去年底大幅下降的原因是，計(jì)息銀行及其他借款減少。

　　不過(guò)，在權(quán)益總額增加背后，可以看出，上坤地產(chǎn)非控股權(quán)益貢獻(xiàn)較多。2017年、2018年、2019年，上坤地產(chǎn)的權(quán)益總額分別約為6.38億元、18.15億元、27.63億元，其中非控股權(quán)益為1010.9萬(wàn)元、12億元、19.03億元，占比從1.6%增至66.2%、68.9%。截至4月底，上坤地產(chǎn)非控股股東權(quán)益占比達(dá)到69.8%的較高水平。

　　非控股權(quán)益占比較高的背后，說(shuō)明企業(yè)合作的項(xiàng)目較多，通過(guò)合作來(lái)撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，在增加資產(chǎn)規(guī)模、降低負(fù)債的同時(shí)，也容易將項(xiàng)目負(fù)債表外化。

　　與此同時(shí)，上坤地產(chǎn)的凈利潤(rùn)也被少數(shù)股東大量瓜分。2020年前4個(gè)月，少數(shù)股東在凈利潤(rùn)中的占比高達(dá)86.8%。

　　需要關(guān)注的是，雖然負(fù)債率大幅下降，但是上坤地產(chǎn)的融資成本仍保持行業(yè)較高水平。截至2017年、2018年、2019年12月31日以及2020年4月30日，上坤地產(chǎn)的計(jì)息銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為7.4%、9.3%、9.4%及10.3%

　　為改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，上坤地產(chǎn)表示，擬將募集資金凈額約60%用于集團(tuán)若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)撥資；約30%用于償還集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部分集團(tuán)現(xiàn)有貸款；約10%用于一般業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)及營(yíng)運(yùn)資金。