機(jī)構(gòu)：中信證券

　　評(píng)級(jí)：買(mǎi)入

　　目標(biāo)價(jià)：83.00 港元

　　公司兼具優(yōu)秀的服務(wù)品質(zhì)，授權(quán)充分、激勵(lì)到位的精干團(tuán)隊(duì)，區(qū)域密度集中的布局，現(xiàn)在公司正處于高速增長(zhǎng)階段，我們看好公司的持續(xù)成長(zhǎng)。首次覆蓋，給予公司“買(mǎi)入”投資評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià) 83.00 港元/股(對(duì)應(yīng) 2022 年 27 倍 PE)。

　　▍西南第一、中國(guó)領(lǐng)先的智慧物業(yè)服務(wù)商。公司深耕西南區(qū)域多年，截至 2020 年 6 月 30 日，已經(jīng)完成全國(guó) 133 個(gè)城市的布局，合約面積 2.55 億平米，在管面積 1.30 億平米。

　　▍公司激勵(lì)充分，管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，且高度認(rèn)可公司文化傳承。目前，公司員工持股計(jì)劃合計(jì)持有公司股份 10.88%。公司核心管理層不僅年富力強(qiáng)，且在公司或控股公司就職多年，高度認(rèn)可公司文化。穩(wěn)定且激勵(lì)適當(dāng)?shù)墓芾韴F(tuán)隊(duì)，是未來(lái)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

　　▍戰(zhàn)略協(xié)同和品質(zhì)外拓并重，成就公司高速規(guī)模增長(zhǎng)。公司的核心能力是依托品牌的外拓能力。公司合約面積中來(lái)自于第三方外拓的規(guī)模占比已經(jīng)達(dá)到 57.2%，達(dá)到 1.46 億平米，我們預(yù)計(jì)其年新拓合約面積能力超過(guò) 6000 萬(wàn)平米，在行業(yè)中居于領(lǐng)先位置。在此背景之下，公司無(wú)需過(guò)多依賴并購(gòu)。此外，關(guān)聯(lián)方金科股份穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積排名前十，我們預(yù)計(jì)每年能給公司穩(wěn)定帶來(lái)約 3000 萬(wàn)平米的在管面積。

　　▍品質(zhì)口碑，效率和增值服務(wù)體系共同構(gòu)成護(hù)城河。2019 年增值服務(wù)為公司貢獻(xiàn)了 37%的營(yíng)收入。憑借高滿意度和單城市(重慶)高密度，公司不斷探索，已經(jīng)打造出包括家居煥新服務(wù)、家庭生活服務(wù)、園區(qū)經(jīng)營(yíng)物業(yè)和旅居綜合服務(wù)的增值服務(wù)體系、社區(qū)滲透率不斷提升。公司也是行業(yè)內(nèi)率先認(rèn)識(shí)到科技賦能重要性的企業(yè)、智慧物業(yè)解決了社區(qū)實(shí)際問(wèn)題、提高了運(yùn)營(yíng)效率。我們相信，效率的提升帶來(lái)的利益最終可以反哺業(yè)主，提升滿意度；而滿意度的提升又會(huì)為下一步提價(jià)、提取維修資金、打通單盤(pán)盈利模型打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。長(zhǎng)期來(lái)看，單盤(pán)盈利模型的打通、規(guī)模的良性增長(zhǎng)又將持續(xù)降低中后臺(tái)科技系統(tǒng)投入的單方開(kāi)支。

　　▍風(fēng)險(xiǎn)提示：公司部分項(xiàng)目區(qū)域布局偏低，中高端項(xiàng)目相對(duì)較少。

　　▍品牌為本，交付助力，看好公司持續(xù)成長(zhǎng)。我們認(rèn)為，公司既具備強(qiáng)大的股東背景(交付良好確定性)，更擁有具備美譽(yù)度的品牌。增值服務(wù)和智慧科技為公司拓寬了護(hù)城河，助力公司持續(xù)快速成長(zhǎng)。我們預(yù)測(cè)公司 2020/2021/2022 年EPS 分別為 0.97/1.69/2.65 元/股，參考可比公司估值，給予公司 2022 年 27 倍PE，即 83.00 港元/股的目標(biāo)價(jià)。首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

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