每逢歲末年初，國內(nèi)房企總不免人事變動，大家早已習(xí)以為常，今年尤為劇烈。前有彰泰集團董事長張巧龍、三巽集團總裁王本龍、禹洲集團執(zhí)行總裁許珂辭任，后有實地集團副董事長兼總裁劉森峰被曝離職。

　　總裁級的職業(yè)經(jīng)理人與房企老板的蜜月期越來越短，中小房企人事變動更加頻繁。就連剛上市的上坤地產(chǎn)，也出現(xiàn)高層大換血。

　　剛上市就換人

　　上坤地產(chǎn)(06900.HK)在去年11月登陸港股，上市不滿兩個月就開啟人事變動。

　　繼副總裁佟文艷提出辭呈之后，日前，旭輝集團武漢區(qū)域原總經(jīng)理周青、泰禾集團原總裁助理呂彬加盟，二人分別擔(dān)任執(zhí)行總裁和品牌營銷中心總經(jīng)理。

　　企業(yè)上市屁股都還沒坐熱，就開啟核心高管更迭，這家股價在發(fā)行價上下徘徊、市值不到50億港元的房企，在人事上傷筋動骨到底為哪般？

　　周青和呂彬均有在旭輝、萬科等大型房企工作經(jīng)驗，尤其是在營銷崗位時間較長。

　　辭職的佟文艷更為資深，她先后在綠地、旭輝以及泰禾集團等房企擔(dān)任要職，是一個從業(yè)超過15年地產(chǎn)老兵。她在上坤地產(chǎn)將赴港上市前加盟，公司完整的營銷與管理體系正是有賴于她的構(gòu)建。

　　斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，此前，上坤地產(chǎn)三大重要人物為負(fù)責(zé)設(shè)計的梁晶、負(fù)責(zé)營銷的佟文艷和負(fù)責(zé)財務(wù)及資本市場的馮輝明。

　　在有著行業(yè)“鐵娘子”之稱的佟文艷離開后，馬上有周青接管營銷業(yè)務(wù)板塊。

　　多年來，上坤地產(chǎn)在人才對接上一直“嚴(yán)絲合縫”。因為一直倡導(dǎo)“價值觀相同的人上車”，這家房企更像創(chuàng)始人朱靜和一大批職業(yè)經(jīng)理人的舞臺。

　　公司不少高管在地產(chǎn)行業(yè)平均有著15年的從業(yè)時間，尤其有在碧桂園、中海地產(chǎn)、龍湖集團、萬科等TOP30強的從業(yè)經(jīng)歷。

　　在公司上市前，執(zhí)行力強的佟文艷、最懂得為企業(yè)“找錢”的馮輝明加入，一定程度上推進了公司上市進程。

　　中國“巴菲特”加持

　　上坤地產(chǎn)是一家年輕的房企。2010年，在盈信投資老板林勁峰的支持下，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)前高管朱靜只身赴上海創(chuàng)立。

　　這也是朱靜的中歐商學(xué)院同學(xué)林勁峰，在投資朗詩地產(chǎn)(00106.HK)后，再次涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)林甚至不惜在2015年套現(xiàn)貴州茅臺(600519.SH)支持。

　　盈信投資官網(wǎng)顯示，當(dāng)年6月，盈信投資退出持股12年的貴州茅臺，最終以1210萬元投資獲得收益11.43億元。

　　就在這一年，上坤地產(chǎn)一場“蛇吞象”式收購驚動上海灘。公司耗資約33億元一舉拿下香港富豪李明治旗下天安中國位于上海松江佘山地塊，成為一匹行業(yè)黑馬。當(dāng)年，上坤地產(chǎn)年銷售額僅17億元。

　　就這樣，上坤地產(chǎn)從上海發(fā)端，逐漸走向全國。截至2020年7月，公司410萬平方米的總土地儲備，長三角地區(qū)占比約7成，尤其上海、杭州及寧波3座城市的土地儲備占比均在10%以上。

　　截至2020年11月17日，朱靜、林勁峰實際持有公司股權(quán)比例分別為37.50%額31.12%。啟信寶顯示，二人主要通過深圳盈信國富、上海三有和上海世蕊間接持有公司股權(quán)。

　　在投資行業(yè)內(nèi)，林勁峰有著中國“巴菲特“之稱，早年靠6000元學(xué)費進入股市掘得第一桶金，先后入股西鳳酒、雙輪酒業(yè)等，坐擁百億財富。

　　業(yè)績壓力或致人事調(diào)整

　　朱靜投桃報李，給林勁峰一個“看起來很好”的上坤地產(chǎn)。

　　因公司起步較晚，基本錯失了房地產(chǎn)發(fā)展黃金期，在去杠桿趨勢下，業(yè)績已出現(xiàn)增速放緩的跡象。

　　2017年至2019年，公司銷售額增速從345.6%降至18.43%，收入增速從466.7%降至10.04%，歸母凈利潤增速從209%降至42.04%。期間，公司收入分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元。

　　雖說最近3年收入翻6倍，公司行業(yè)排名卻在下滑?？硕?020年銷售榜TOP200顯示，公司以265.1億元的全口徑銷售額排名第97位，較2019年下降6個名次。且公司2020年銷售額權(quán)益占比僅52.73%。

　　公司剛擦線進入百強，債務(wù)壓力并不輕松。招股書披露，截至去年8月，公司計息銀行及其他借款47.61億元，一年內(nèi)到期債務(wù)20.03億元。

　　公司財務(wù)成本逐年升高，2017年-2020年4月，計息銀行及其他借款加權(quán)平均實際利率分別為7.4%、9.3%、9.4%和10.3%，高于行業(yè)均值。

　　一方面亟待減緩債務(wù)壓力，另外，面對行業(yè)增速普遍放緩，可持續(xù)性增長已有很多不確定性。

　　從引進周青、呂彬等營銷類職業(yè)經(jīng)理人來看，這家房企似乎在給外界傳達一個重要信號。

　　在去年完成兩級管控到三級管控的升級之后，公司未來大概率要對從產(chǎn)品到營銷優(yōu)化整合。公司不僅尋求規(guī)模上的突圍，也開始重視穩(wěn)定的、有質(zhì)量的發(fā)展，以增加現(xiàn)金流，緩解償債壓力。

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