立下沖擊規(guī)模軍令狀一周后，恒大物業(yè)(06666.HK)公布了第一筆收購(gòu)案。

　　1月29日下午，恒大物業(yè)發(fā)布停牌公告，稱將刊發(fā)一份載有內(nèi)幕消息的披露交易公告。

　　三個(gè)多小時(shí)后，答案水落石出。恒大物業(yè)以15億元的交易總對(duì)價(jià)，收購(gòu)寧波市雅太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“寧波雅太酒店物業(yè)服務(wù)”)100%股權(quán)，其全資擁有浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“亞太酒店物業(yè)服務(wù)”)。

　　按照公告，此次收購(gòu)的對(duì)價(jià)將由全球發(fā)售的所得款支付，分兩年共計(jì)五期支付，最后一期不晚于2023年4月30日。

　　2020年12月1日，恒大物業(yè)將最終每股的發(fā)售價(jià)格確定為8.8港元，募集資金69.15億港元，當(dāng)時(shí)就計(jì)劃這些資金中的約65%將用作進(jìn)行戰(zhàn)略收購(gòu)及投資。粗略估算，此次收購(gòu)對(duì)價(jià)占總募資的約21.7%。

　　15億元的收購(gòu)對(duì)價(jià)，僅略低于2016年花樣年控股通過(guò)旗下附屬公司組成的物業(yè)聯(lián)合體整體收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)的約20億元，以及2019年雅生活拿下中民物業(yè)的20.6億元。

　　亞太酒店物業(yè)服務(wù)在浙江、江蘇、山東、四川等13個(gè)省份39個(gè)城市擁有940個(gè)在管項(xiàng)目，在管面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米；同時(shí)，還擁有33個(gè)城市公共服務(wù)項(xiàng)目。

　　而截至去年6月30日，恒大物業(yè)已為1354個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)或社區(qū)增值服務(wù)，覆蓋22個(gè)省份、五個(gè)自治區(qū)、四個(gè)直轄市及香港逾280個(gè)城市，總在管面積約2.54億平方米，簽約面積約5.13億平方米。

　　此前，在一眾已上市的物業(yè)公司里面，恒大物業(yè)的管理規(guī)模次于彩生活、雅生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)。但收購(gòu)?fù)瓿珊螅愦笪飿I(yè)的在管面積預(yù)計(jì)將超過(guò)3.8億平方米，管理項(xiàng)目將超過(guò)2294個(gè)。這一規(guī)模，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在所有已上市的物業(yè)公司。

　　恒大物業(yè)對(duì)于規(guī)模趕超的迫切要追溯到1月中旬，恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾經(jīng)親自向恒大物業(yè)下發(fā)兩份“軍令狀”， 其中第一份便劍指2021年的投資拓展目標(biāo)——每個(gè)月必須新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，全年必須新增3.6億平方米。

　　以收并購(gòu)快速完成規(guī)模版圖的擴(kuò)張，這是恒大物業(yè)斥巨資投入的首要緣由。一個(gè)亞太酒店物業(yè)服務(wù)，便讓恒大物業(yè)直接完成了1月份的拓展指標(biāo)。

　　不過(guò)，在這單收購(gòu)背后，恒大物業(yè)收獲的還不止是規(guī)模擴(kuò)張，補(bǔ)全業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)是另一重考量。截至去年6月底，恒大物業(yè)的在管面積中，非住宅類業(yè)態(tài)僅266.4萬(wàn)平方米，占比僅1.04%；在28.24億元的收入中，非住宅物業(yè)貢獻(xiàn)了6039.2萬(wàn)元，占比也僅2.14%。

　　但從兩項(xiàng)業(yè)態(tài)的盈利水平來(lái)看，非住宅物業(yè)的盈利能力更高?？晒﹨⒖嫉牧硪唤M數(shù)據(jù)是，截至2020年6月底，恒大物業(yè)的住宅物業(yè)整體平均物管費(fèi)為2.19元/平方米/月，而非住宅物業(yè)的整體平均物管費(fèi)已經(jīng)高達(dá)5.94元/平方米/月。

　　亞太酒店物業(yè)服務(wù)的在管業(yè)態(tài)，除了住宅以外，還有寫字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等；更值得關(guān)注的是，目前，亞太酒店物業(yè)服務(wù)布局的三大業(yè)務(wù)板塊中，城市公共服務(wù)也位列其中。上述提到的33個(gè)城市公共服務(wù)項(xiàng)目，涵蓋了5A景區(qū)、地鐵、高鐵、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等公共建筑及城市服務(wù)領(lǐng)域。

　　“亞太酒店物業(yè)服務(wù)擁有強(qiáng)勁的市場(chǎng)拓展能力，特別在行業(yè)前景廣闊的公共建筑及城市公服領(lǐng)域。通過(guò)收購(gòu)事項(xiàng)，可與本集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)態(tài)類型互補(bǔ)，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，加速公司全業(yè)態(tài)布局?！焙愦笪飿I(yè)在公告中提到。

　　全產(chǎn)業(yè)鏈布局也是恒大物業(yè)對(duì)于這筆收購(gòu)的一大期許，亞太酒店物業(yè)服務(wù)旗下?lián)碛卸嗉覍I(yè)公司，覆蓋樓宇設(shè)備維護(hù)、消防檢測(cè)保養(yǎng)、智慧停車、城市市容環(huán)境服務(wù)、保安服務(wù)、園林綠化等專業(yè)領(lǐng)域，這幾大部分都是過(guò)往恒大物業(yè)在提供秩序維護(hù)服務(wù)、保潔及綠化服務(wù)、公共區(qū)域設(shè)施的維修和保養(yǎng)服務(wù)中所涉及到的。

　　按照此前招股書(shū)中的計(jì)劃，恒大物業(yè)對(duì)于戰(zhàn)略性收購(gòu)或投資的標(biāo)的要求之一是，收購(gòu)及業(yè)務(wù)整合后三個(gè)財(cái)政年度的估計(jì)平均凈利潤(rùn)率介于10%-15%。

　　但是，恒大物業(yè)本年度還必須完成的第二份“軍令狀”事關(guān)利潤(rùn)增長(zhǎng)率：今年年度凈利潤(rùn)要較去年增長(zhǎng)50%以上。也正因此，此次收購(gòu)協(xié)議里，恒大物業(yè)特意設(shè)置了盈利及收入的對(duì)賭機(jī)制，且要求更為細(xì)致——亞太酒店物業(yè)服務(wù)必須保證今明兩年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20億元、23億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.2億元、1.4億元。

　　其中，一旦凈利潤(rùn)額未達(dá)成目標(biāo)，恒大物業(yè)有權(quán)從亞太酒店物業(yè)服務(wù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)或可分配利潤(rùn)中予以扣除凈利潤(rùn)差額部分100%。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)）