1月29日，中國金茂控股集團(tuán)有限公司(下稱“中國金茂”，0817.HK)公告稱，于2021年1月28日回購但尚未注銷的股份1200萬股，占現(xiàn)有已發(fā)行股份數(shù)目的0.0942%。此舉或是抵充此前業(yè)績(jī)發(fā)布在資本市場(chǎng)造成的影響。

　　截至1月28日收盤，中國金茂收跌3.17%，報(bào)3.05港元，成交額2.85億港元，總市值388.46億港元。

　　根據(jù)1月25日中國金茂發(fā)布的公告，預(yù)期截至2020年12月31日，公司所有者應(yīng)占溢利(未計(jì)投資物業(yè)公平值收益)將較2019年度下降40%~50%。

　　對(duì)于計(jì)提減值發(fā)展中物業(yè)，1月27日，一位長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的分析人士對(duì)記者解釋稱，是因?yàn)榘l(fā)展中的物業(yè)已經(jīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表中形成了資產(chǎn)和成本。在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，中國金茂選擇降價(jià)銷售物業(yè)，而降價(jià)會(huì)帶來這部分資產(chǎn)減值，為了在會(huì)計(jì)核算中體現(xiàn)資產(chǎn)跌價(jià)損失，所以對(duì)這部分減值進(jìn)行計(jì)提扣除。

　　1月28日，國泰君安(16.380， -0.24， -1.44%)發(fā)布對(duì)中國金茂的研報(bào)稱，估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，該減值預(yù)計(jì)在30億~40億元。2017年左右拿的高價(jià)地2020年正式反映在利潤表中，該公司采取了一次性計(jì)提的方式對(duì)歷史問題進(jìn)行報(bào)表處理?！霸摴窘鼉赡赇N售增速(2020年增長44%)和均價(jià)(2萬元/平方米以上)優(yōu)于同梯隊(duì)房企，但依然計(jì)提減值，說明并非銷售端問題，而是歷史公開市場(chǎng)拿地價(jià)格過高碰上嚴(yán)格限價(jià)?！?/p>

　　金茂此次公告中并沒有指出計(jì)提減值的項(xiàng)目，但或許與此前幾年高價(jià)拿地有關(guān)。1月28日，記者就計(jì)提減值相關(guān)問題發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿前，中國金茂集團(tuán)品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人并未對(duì)此做出正面回應(yīng)。

　　“地王”后遺癥

　　中國金茂公布的2020年銷售數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2311.06億元，同比上一年錄得43.72%增長，銷售建筑面積約1129萬平方米，同比增長50.85%。這說明，其簽約銷售額和銷售面積分別比2019年同期增長702.99億元、增加380.61萬平方米。

　　銷售面積增幅大于銷售額的增幅，也引發(fā)了資本市場(chǎng)對(duì)中國金茂降價(jià)出售物業(yè)的猜測(cè)。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年中國金茂的月均銷售單價(jià)為2.05萬元/平方米，而2019年為2.15萬元/平方米，2018年銷售均價(jià)為2.55萬元/平方米。

　　另一方面，銷售額和銷售面積獲得大幅增加的同時(shí)，中國金茂卻陷入增收不增利的局面。凈利潤相較2019年下降40%-50%，這是許多投資者不能接受的地方。

　　中國金茂將凈利潤大幅下跌歸咎于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，事實(shí)是否如此？

　　時(shí)間回到全國樓市普漲的2016年。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，當(dāng)年中國金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、鄭州、無錫和青島等城市累計(jì)參與獲取的地塊有12宗，成交總價(jià)為372.7億元。這12宗土地，大部分都是區(qū)域內(nèi)的總價(jià)或單價(jià)“地王”。

　　而隨著2017年限價(jià)令調(diào)控政策的發(fā)布，這些“地王”如何入市的問題，成了金茂身后難以言說的隱患。豪宅項(xiàng)目占比較大的金茂一直以產(chǎn)品力較強(qiáng)、溢價(jià)較高著稱，在拿地方面也毫不吝嗇。2017年和2018年，金茂的數(shù)個(gè)項(xiàng)目就曾有過虧本銷售的案例。

　　2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得廈門翔安2017XP08地塊，因當(dāng)時(shí)周邊兩個(gè)樓盤的均價(jià)只有29000元/平方米，金茂遭受市場(chǎng)的質(zhì)疑之聲，但到2018年翔安金茂悅?cè)胧?，售價(jià)僅為29000元/平方米。

　　除此之外，2017年金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價(jià)拿下兩宗地塊，而當(dāng)時(shí)南京河西周邊二手房的銷售均價(jià)僅為30000元/平方米。

　　而2018年，南京明確房?jī)r(jià)限價(jià)與地價(jià)無關(guān)，南京河西板塊新房限價(jià)3.5萬元/平方米，這無疑給了金茂重重一擊。

　　有分析人士認(rèn)為，金茂2017年拿的地，在2018、2019年前后銷售后，大概結(jié)轉(zhuǎn)營收便是2020年下半年。

　　在房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人士黃立沖看來，他對(duì)中國金茂2020年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如此并不意外。他舉例稱，“我們2019年在上海陸家嘴(10.470， -0.33， -3.06%)時(shí)，發(fā)現(xiàn)周邊租金的跌幅達(dá)20%，2020年更甚，”市場(chǎng)處于下行周期中，中國金茂的凈利跌40%以上并不出乎意料。

　　一次性計(jì)提

　　值得一提的是，中國金茂稱，若不計(jì)減值因素，該集團(tuán)去年物業(yè)交付結(jié)算收入按年大幅增長約40%至50%。

　　事實(shí)上，在過去的2017年~2019年，中國金茂始終保持較為穩(wěn)定的業(yè)績(jī)上漲的態(tài)勢(shì)，其中營業(yè)收入分別為310.75億元、3877.33億元、433.56億元，凈利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元。

　　若從凈利潤的增速來看，分別為56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限價(jià)調(diào)控政策出臺(tái)之后放緩明顯。

　　2020年前三季度，中國金茂實(shí)現(xiàn)營收167.43億元，同比增長27.45%；但當(dāng)期毛利率為22.47%，同比減少18.22個(gè)百分點(diǎn)；同期凈利潤29.49億元，僅同比增長4.57%。

　　亦有市場(chǎng)人士認(rèn)為，若中國金茂在2020年的業(yè)績(jī)中一次性計(jì)提減值損失，則會(huì)出盡利空，對(duì)未來的發(fā)展有所裨益。

　　“如果能借助一次性的計(jì)提減值，把潛在的虧損和壓力，一次性釋放掉，對(duì)于企業(yè)今后的經(jīng)營來說，壓力就減輕了，在運(yùn)營方面也可以輕裝前行。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在受訪時(shí)表示，前些年中國金茂在各地拿了不少高價(jià)地，由于調(diào)控的限制，其銷售去化壓力一直比較大。

　　根據(jù)公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，不計(jì)算近200億元永續(xù)債，中國金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%、凈負(fù)債率為76.6%、現(xiàn)金短債比為0.6，在手現(xiàn)金并不充裕的中國金茂踩中一道“紅線”。

　　近年來，中國金茂拿地時(shí)，多出現(xiàn)聯(lián)營及合營，且大多數(shù)項(xiàng)目的股權(quán)占比不到50%。如果合營及聯(lián)營項(xiàng)目所占權(quán)益不到50%，不計(jì)入負(fù)債，而是計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中的“少數(shù)股東權(quán)益”。

　　房企少數(shù)股東權(quán)益與凈利潤占比長期差別較大，說明少數(shù)股東損益并非等于“權(quán)益比例×凈利潤”，而是存在其他分配方式，存在明股實(shí)債情況的可能性很大。

　　過去兩年，中國金茂通過加速銷售、減少土儲(chǔ)、增發(fā)等方式降低杠桿。除此之外，中國金茂還將北京、上海、福州、青島等地的多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)出售，回籠資金超過50億元。

　　與此同時(shí)，二股東平安為中國金茂也提供了資金支持。2020年12月，中國金茂將旗下常州龍茂公司45%股權(quán)以8.66億元出售給平安子公司盛鈞投資。通過這種股權(quán)“倒手”，平安能夠順理成章為常州公司提供股東貸款，中國金茂此舉補(bǔ)充了現(xiàn)金流也降低了三道紅線的債務(wù)壓力。

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