近日，一家從事物管服務(wù)的港交所上市公司市值竟超過母公司市值的新聞，將內(nèi)地物管公司赴港上市熱潮再度推向高峰。來源于房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理公司，物管收入可能只有房地產(chǎn)母公司的零頭，但資本市場給后者的市盈率是前者的數(shù)倍甚至數(shù)十倍，后者的公司市值甚至超過前者。這在過去既無法想象，但現(xiàn)如今又真實(shí)發(fā)生。

　　挑剔的香港資本市場一向給出的估值都偏低，但這次對(duì)物管板塊卻例外，高估值導(dǎo)致內(nèi)地眾多房地產(chǎn)公司紛紛剝離物管板塊赴港獨(dú)立上市。物管板塊在香港受到追捧的原因，主要是與物管行業(yè)屬性密切相關(guān)。一般來說，物管公司通常具有高成長性與高確定性。物管公司的母公司一般都是大型房地產(chǎn)開發(fā)商，物管公司每年都能從母公司拿到確定性的增量面積，而且初始物管費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還不低。不像其他實(shí)體行業(yè)，每年需要投入大量費(fèi)用在營銷、研發(fā)、人力、基建等方面，而且這些投入能否產(chǎn)生效益還是不確定的。但物管行業(yè)無需大量的資本支出，現(xiàn)金流特別好，簽約后在社區(qū)就有專營權(quán)，服務(wù)無需降級(jí)打折，還存在后期逐步提價(jià)的可能性。

　　正因?yàn)槿绱耍捎谥苯优cC端接觸的多元化業(yè)務(wù)，香港資本市場給予了物業(yè)服務(wù)業(yè)更高的想象空間。而判斷一家物管上市公司是否有投資價(jià)值，關(guān)鍵看3點(diǎn)，一是母公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面的實(shí)力強(qiáng)不強(qiáng)，因?yàn)檫@直接關(guān)系未來輸血夠不夠力度；二是公司外拓獲取第三方地產(chǎn)公司物管面積的能力如何；三是物管公司的當(dāng)下估值合不合理，因?yàn)橹挥挟?dāng)下估值不高，未來才有更高估值的價(jià)差機(jī)會(huì)，股價(jià)可能享受戴維斯雙擊從而有大幅提升的可能。

　　觀察尚未被炒作的香港物管次新股，今年1月中旬上市的榮萬家（02146.HK）似乎符合上述條件。

　　榮萬家（02146.HK）是一家扎根環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、服務(wù)范圍涵蓋長三角地區(qū)及大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的全國性戰(zhàn)略服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。上市后，榮盛集團(tuán)持有榮萬家股本總額約62.64%，是公司第一大股東。榮萬家的母公司是一家實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，今年3月榮獲“2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”第16位，2020年累計(jì)簽約金額1271.0億元，累計(jì)合同銷售面積1174萬平方米。

　　根據(jù)榮萬家近日公布的2020年度業(yè)績報(bào)告，截至2020年12月31日止，榮萬家在管總面積約5970萬平方米中，來自母公司的有約5878萬平方米，占比為98.5%。

　　據(jù)中泰國際統(tǒng)計(jì)，集團(tuán)位于15個(gè)城市的27個(gè)項(xiàng)目總合約建筑面積為1,420萬平方米，預(yù)期將于2020年底交付給榮萬家管理；而位于27個(gè)城市的63個(gè)項(xiàng)目總合約建筑面積為1,100萬平方米，預(yù)計(jì)將于2020年后交付。相信以母公司的實(shí)力，榮萬家未來的增量也會(huì)由母公司源源不斷的大量提供，榮萬家未來確定性的高速發(fā)展可以預(yù)期，這也是資本市場給物管股高估值的最重要原因。

　　除了母公司能夠提供增量物管面積之外，榮萬家外拓第三方物管面積的能力也相當(dāng)強(qiáng)。截至2020年12月31日，榮萬家與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商簽署了46份框架協(xié)議及戰(zhàn)略合作協(xié)議，當(dāng)中通常列明這些開發(fā)商聘請(qǐng)榮萬家作為物業(yè)管理服務(wù)提供商的意向。于2020年12月31日，該等框架協(xié)議及戰(zhàn)略合作協(xié)議項(xiàng)下擬交付榮萬家管理的物業(yè)總建筑面積為約5020萬平方米。也就是說，榮萬家的發(fā)展策略是兩條腿走路，在母公司以外還與第三方地產(chǎn)開發(fā)商合作獲取管理面積，而且協(xié)議面積規(guī)模不小，總建筑面積為約5020萬平方米，基本可以再造一個(gè)榮萬家。在母公司與第三方地產(chǎn)公司在物管面積的加持下，榮萬家的確定性高速發(fā)展之路就更加清晰可見了。

　　此外，在公司于去年底籌劃上市時(shí)就已經(jīng)定下收購計(jì)劃——擬將募集金額約11.68億港元中的60%用于收購業(yè)務(wù)。年度投資者業(yè)績會(huì)上，公司預(yù)計(jì)將利用三種方式并購，預(yù)計(jì)接下來五年新增收并購面積將超過1.5億平方米，預(yù)計(jì)在將來利用這三種方式每年會(huì)給企業(yè)帶來40%左右的面積增速，并購項(xiàng)目到2025年左右，當(dāng)年新增毛利超過2億元。如果實(shí)現(xiàn)，這肯定是一枚助推業(yè)績?cè)鲩L的導(dǎo)彈。

　　榮萬家公布的2020年度業(yè)績報(bào)告還可看到，報(bào)告期內(nèi)公司年度收入總額約人民幣18.07億元，較上年同期增長約41.0%；年度凈利潤約人民幣2.64億元，較上年同期增長約133.1%；年度經(jīng)調(diào)整后凈利潤（扣除上市開支及股份支付）約為3.03億元，較上年同期增長約165.2%。

　　從榮萬家上市后第一份年報(bào)反映出，公司不但有實(shí)力雄厚的母公司及第三方地產(chǎn)公司可以提供大量的新增管理面積，管理規(guī)模存量與增量并舉，公司各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)中收入與盈利也都保持快速增長。

　　公司收入的增長，主要是由于在管建筑面積于2020年度達(dá)到5970萬平方米，較2019年度的5030萬平方米增加約18.7%。收入增長的另一個(gè)原因是提高了管理服務(wù)價(jià)格，2020年度

　　的綜合平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)為1.7元/平方米/月，單價(jià)較2019年度提升了0.1元?？磥?，物管公司一旦在社區(qū)獲得經(jīng)營管理權(quán)，在政策規(guī)范下就具有一定的定價(jià)權(quán)和提價(jià)權(quán)，資本市場有這種商業(yè)模式的公司并不多見。

　　值得一提的是，榮萬家（02146.HK）三大業(yè)務(wù)板塊中，其中有2大業(yè)務(wù)板塊的收入增速超過物業(yè)管理服務(wù)的主營業(yè)務(wù)收入，也為公司收入增長有所貢獻(xiàn)。主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)年度收入為人民幣約897.7百萬元，同比增幅為27.7%；為非業(yè)主（主要是物業(yè)開發(fā)商）提供增值服務(wù)的年度收入為人民幣約714.3百萬元，較2019年度的人民幣431.8百萬元增加65.4%；社區(qū)增值服務(wù)的年度收入為人民幣約195.2百萬元，較2019年度的人民幣147.1百萬元增加32.7%。隨著各個(gè)板塊的發(fā)展，公司整體的收入結(jié)構(gòu)更趨于穩(wěn)健和多元。

　　2021年，榮萬家在報(bào)告中表示，將緊緊跟隨時(shí)代發(fā)展趨勢，持續(xù)發(fā)展本集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大核心業(yè)務(wù)線，聚焦品牌引領(lǐng)及客戶?；谶^去幾年的高速增長，榮萬家預(yù)計(jì)未來五年也將延續(xù)現(xiàn)有的快速增長趨勢，借勢中國物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展及轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇，相信在資本和科技的驅(qū)動(dòng)下，公司已做好充分準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)利潤與規(guī)模并重的高質(zhì)量發(fā)展，而且實(shí)現(xiàn)比較高速的收入和利潤增長。

　　那我們?cè)賮砜匆豢礃s萬家的估值。前面說過，估值有足夠的彈性空間才會(huì)在未來戴維斯雙擊中，給股價(jià)帶來更明顯的一個(gè)向上助推催化劑。

　　榮萬家公告業(yè)績前的股價(jià)是8.52港元（3月29日收盤價(jià)），距上市后最高價(jià)13.20已經(jīng)調(diào)整甚多。公司最新的市盈率僅為10.19倍（數(shù)據(jù)來自雪球），與估值最高那一撥物管公司的50-80倍市盈率相比，可謂地板價(jià)。公司公布業(yè)績后，4月1日股價(jià)大漲6.96%，一改過往股價(jià)不溫不火的走勢。未來，相信在成長性、規(guī)模、盈利能力、估值、確定性等多重因素的催化下，榮萬家值得關(guān)注。