7月6日訊：魯商生活服務股份有限公司（簡稱“魯商生活服務”或“公司”）在7月2日向港交所遞交了招股書，農銀國際為獨家保薦人。

　　山東國資委控股

　　股權結構上看，重組后代表山東國資的【魯商發(fā)展(600223)、股吧】(600223,股吧)擁有52%的魯商生活服務股份處于控股地位，其他股東擁有48%股份。值得注意的是，相比于大多數(shù)赴港上市的物管公司來說，魯商生活服務未成立境外上市主體，僅在相關股權與資產騰挪梳理完成后，完成公司轉制。

　　招股書披露，所屬魯商服務的資產并不多，其目前直接控股的僅有3家，藍岸園林和魯商設計是今年1月份新增投資，魯商唐安是去年12月新增的投資。

　　資料顯示，藍岸園林主要從事提供景觀美化服務，成立于2008年，此前是【魯商置業(yè)(600223)、股吧】的全資控股公司；魯商唐安雖冠由物業(yè)公司之名，但其主要經(jīng)營業(yè)務還是在市政環(huán)衛(wèi)這一塊；魯商設計主要從事提供建筑設計服務，成立于2011年5月。

　　在管面積1800萬方：近九成位于山東

　　招股書披露，魯商生活服務成立于2006年，總部位于山東省濟南市。截至2021年3月31日，魯商生活服務管理65個物業(yè)，在管總建筑面積約1790萬平方米，其中61個已簽約物業(yè)及61個在管物業(yè)(在管總建筑面積約1580萬平方米)位于山東省，服務近80000戶家庭和企業(yè)客戶。

　　截至同日，魯商生活服務位于山東省的在管項目貢獻約88.3%在管總建筑面積，并于2020年以及截至2021年3月31日止三個月分別貢獻總收入的82.5%及83.7%。

　　截至2021年5月31日，魯商生活服務的已簽約總建筑面積為2160萬平方米，在管總建筑面積為1800萬平方米。

　　收入復合年增長率19.5%

　　在收入方面，于往績記錄期間，魯商生活服務收入以19.5%的復合年增長率從2018年的人民幣2.82億元增至2020年的人民幣4.028億元；純利以36.1%的復合年增長率從2018年的人民幣0.25億元增至2020年的人民幣0.45億元。2018-2020年，三年的利潤率分別為8.7%、9.01%、11.26%。

　　毛利率低于2020年在港物業(yè)上市公司均值8.8個百分點

　　從收入來源看，魯商生活服務的收入主要有三部分構成物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務。其中，2020年底，魯商生活服務總營收達到4億元，物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務的收入分別約為2億元、1.2億元、7896萬元，分別占比50.6%、29.8%、19.6%。

　　于2018年、2019年、2020年及截至2020年及2021年3月31日止三個月，整體毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%、23.7%及22.6%。

　　獲悉，據(jù)中指研究院發(fā)布《2021中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究報告》顯示，2020年在港物業(yè)服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，較2019年分別提升了約2.2和2.8個百分點，企業(yè)盈利能力持續(xù)穩(wěn)健提升。

　　由此可見，魯商生活服務無論是毛利率還是凈利率都分別低于2020年在港物業(yè)服務上市公司8.8個百分點、4.04個百分點。

　　超七成在管面積來自關聯(lián)方

　　招股書介紹，魯商生活服務與魯商發(fā)展集團及山東商業(yè)集團擁有長期密切的戰(zhàn)略關系，山東商業(yè)集團及其聯(lián)系人是魯商生活服務的最大客戶，自成立以來，其一直為山東商業(yè)集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務。

　　截至2021年3月31日，魯商生活服務的47個在管物業(yè)由山東商業(yè)集團開發(fā)，在管總建筑面積為1280萬平方米，占同日魯商生活服務在管總建筑面積的71.5%。

　　而在其和所有關聯(lián)公司的業(yè)務往來中，魯商發(fā)展集團的項目輸入最為突出。截至2021年3月31日，魯商服務有41個在管物業(yè)由魯商發(fā)展集團開發(fā)，在管總建筑面積為1180萬平方米，占同期在管總建筑面積的66.2%。

　　超九成物業(yè)管理收入由近七成在管面積貢獻

　　招股書顯示，在2020年，魯商生活服務的物業(yè)管理服務占總收入過半，而其中有90%以上的收入來自魯商發(fā)展集團開發(fā)的物業(yè)。2018年、2019年、2020年和2020年前3個月，來自魯商發(fā)展集團開發(fā)的物業(yè)提供的物業(yè)管理服務的收入分別為1.6億元、1.78億元、1.98億元和5510萬元，分別占同期物業(yè)管理服務總收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

　　超三成收入來自關聯(lián)方

　　于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三個月，魯商生活服務來自山東商業(yè)集團的收入分別為人民幣5810萬元、人民幣8030萬元、人民幣12990萬元及人民幣3130萬元，分別占其總收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

　　IPO募資用途：

　　招股書披露，上市后公司所得資金凈額將用于戰(zhàn)略合作、收購及投資以擴大業(yè)務規(guī)模及多元化物業(yè)組合；加強物業(yè)管理服務及進一步開發(fā)我們的多元化社區(qū)增值服務，以進一步提升客戶體驗及滿意度；投資于技術系統(tǒng)及標準化業(yè)務運營開發(fā)技術支持社區(qū)平臺；及日常營運資金。

　?。ňC合 文/劉星）