“每天早上起來(lái)看一眼‘117’，就知道天氣如何了?！碧旖虍?dāng)?shù)厝诉@樣說道。

　　他們口中的“117”指的是高銀金融117大樓，總層數(shù)117層，位于天津四大城郊之一的西青區(qū)，為總建面高達(dá)200萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸綜合項(xiàng)目“新京津·高銀天下”的寫字樓。

　　2007年，由數(shù)碼電子行業(yè)轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)的潘蘇通，欲借力天津項(xiàng)目在環(huán)渤海地區(qū)打響名號(hào)，如果一切順利，這個(gè)項(xiàng)目最遲應(yīng)在2016年之前陸續(xù)落成，而高達(dá)597米的“117”亦會(huì)成為華北第一高、全球第三高的建筑。

　　遺憾的是，轉(zhuǎn)眼14年過去，“117”沒能成為華北第一高樓，卻成為了中國(guó)第一高的爛尾樓。這棟有地標(biāo)性意義的大樓在某種程度上并沒有違背它的初衷，天津當(dāng)?shù)厝烁嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)，盡管他家距離“117”不算近，但“還是挺好的，看到117就能找到家的方向”，而不少人每天起床后習(xí)慣遠(yuǎn)眺“117”，如果看得到它，就意味著當(dāng)天的天氣應(yīng)該不錯(cuò)。

　　潘蘇通夢(mèng)碎天津衛(wèi)，但他成為發(fā)展商的夢(mèng)想最終還是實(shí)現(xiàn)了。2016年，潘蘇通旗下上市公司之一高銀金融開發(fā)的高銀金融國(guó)際中心落成，這個(gè)坐落在香港九龍灣的27層高商廈，是潘蘇通14年房地產(chǎn)生涯里，為數(shù)不多完成開發(fā)的項(xiàng)目。

　　進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的10年間，潘蘇通多次陷入風(fēng)波，多個(gè)項(xiàng)目未完成開發(fā)便被沽售。高銀集團(tuán)的官網(wǎng)可顯示，目前其擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目有四個(gè)，包括天津的高銀天下、廣州松日大廈、香港九龍灣的高銀金融國(guó)際中心，以及香港何文田的住宅項(xiàng)目傲玟。

　　傲玟項(xiàng)目的拿地時(shí)間為2016年3月，并于2019年10月份首次公開預(yù)售，目前雖未竣工但處于開發(fā)的后期階段，如果一切順利，傲玟有機(jī)會(huì)成為潘蘇通又一個(gè)完成開發(fā)的項(xiàng)目。然而，近日香港地政總署一紙公文取消了這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售樓花同意書，這一罕見事件，很快在香港市場(chǎng)引起熱議。

　　無(wú)法證明財(cái)力，香港項(xiàng)目罕見被取消預(yù)售

　　根據(jù)香港地政總署的公告，傲玟實(shí)項(xiàng)目際上已于上個(gè)月27日被取消了預(yù)售樓花同意書，涉及住宅單位數(shù)目高達(dá)379套。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，傲玟將建設(shè)6棟住宅樓，合計(jì)提供401套住宅，其中包括379套標(biāo)準(zhǔn)戶型和22套特色戶型。

　　值得一提的是，內(nèi)地的“商品房預(yù)售制度”實(shí)際上起源于香港，而香港的“預(yù)售樓花同意書”相當(dāng)于內(nèi)地的“預(yù)售證”，“樓花”的概念則與“期房”對(duì)應(yīng)。在取得預(yù)售樓花同意書之前，發(fā)展商或代理公司不得向購(gòu)房者收取訂金或“留位費(fèi)”，更不允許將房源對(duì)外出售。

　　為保障購(gòu)房者的權(quán)益，按照規(guī)定，發(fā)展商向香港地政總署申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，應(yīng)達(dá)成兩個(gè)條件，其一是確保地價(jià)已全數(shù)支付，二是證明有能力支付建筑費(fèi)，規(guī)定要求發(fā)展商在信托戶口內(nèi)存入所需的建筑費(fèi)。

　　香港運(yùn)輸和房屋局在回應(yīng)媒體查詢時(shí)表示，傲玟發(fā)展費(fèi)用超支，在該局的多次要求下，發(fā)展商仍未能證明其財(cái)力足以應(yīng)對(duì)超支費(fèi)用，因此取消了該項(xiàng)目的預(yù)售樓花同意書。同時(shí)，這是自1997年以來(lái)，地政總署取消同意書的第9個(gè)住宅項(xiàng)目，在香港市場(chǎng)并不多見。

　　香港地政總署的公告顯示，傲玟的賣家未金鋑有限公司(下稱金鋑)。時(shí)代財(cái)經(jīng)從香港公司注冊(cè)處了解到，該公司的唯一股東為注冊(cè)于英國(guó)維爾京群島的私人公司金惠投資有限公司(下稱金惠)。

　　傲玟項(xiàng)目所在地皮，由潘蘇通旗下上市公司之一高銀金融于2016年3月以63.81億港元獲得，位于香港何文田常盛街九龍內(nèi)地段第11257號(hào)。2016-2018年期間，潘蘇通分別以25.52億元和64億元，獲得金惠40%和60%的股權(quán)，由此100%控股金惠。不過，目前高銀集團(tuán)的官方網(wǎng)站展示的地產(chǎn)項(xiàng)目仍包括傲玟。

　　金鋑回應(yīng)香港媒體時(shí)表示，接下來(lái)將調(diào)整策略，將傲玟的發(fā)售方式由樓花改為現(xiàn)樓，并稱項(xiàng)目有信心于短期內(nèi)落成，會(huì)爭(zhēng)取盡快完工；而已購(gòu)買樓花的買家可選擇繼續(xù)完成買賣合約，也可以即時(shí)取消成交，按照買賣合約條約退回訂金及利息。

　　潘蘇通原本從事電子數(shù)碼行業(yè)，2007年開始房地產(chǎn)投資，主要通過控股的高銀地產(chǎn)(2017年退市)和高銀金融兩家上市公司進(jìn)行。在2017年退市之前，高銀地產(chǎn)旗下僅有的一個(gè)項(xiàng)目為天津的高銀天下；而香港的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則由高銀金融負(fù)責(zé)，該平臺(tái)的第一個(gè)項(xiàng)目即高銀金融國(guó)際中心，第二個(gè)為傲玟。

　　在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，高銀金融表現(xiàn)得更為進(jìn)取。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，自2011高銀金融首次涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)，至少6次投標(biāo)地皮或收購(gòu)，而成功獲取的地皮有4宗。

　　不過，在轉(zhuǎn)型為發(fā)展商的14年來(lái)，潘蘇通真正完成開發(fā)并投入使用的項(xiàng)目不多，香港的高銀金融國(guó)際中心是其一；與被取消預(yù)售樓花同意書的傲玟比起來(lái)，其余項(xiàng)目的命運(yùn)更為波折，或者爛尾至今，或者轉(zhuǎn)手他人。

　　屢屢轉(zhuǎn)手，潘蘇通14年地產(chǎn)輪回

　　潘蘇通旗下最為著名的爛尾項(xiàng)目即天津的高銀天下，該項(xiàng)目位于天津城郊的西青區(qū)，包含中心商務(wù)區(qū)、富國(guó)高銀豪宅區(qū)以及天津環(huán)亞國(guó)際馬球會(huì)，地上總建面高達(dá)200萬(wàn)平方米。

　　該項(xiàng)目不僅以爛尾面積巨大而著稱；規(guī)劃的寫字樓高銀金融117，更是因建筑體高達(dá)597米且爛尾時(shí)已封頂而聞名全國(guó)，甚至被戲稱為“中國(guó)第一高的爛尾樓”。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，該項(xiàng)目總投資約700億元，2015年7月高銀地產(chǎn)曾對(duì)外透露已投入400億元，余下資金來(lái)源將為售樓收入及大股東出資，而該項(xiàng)目因定位失敗和定價(jià)過高，在2013年首次開盤后，銷售并不順利。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，彼時(shí)富國(guó)高銀的銷售均價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元/平方米，而即便是在的今天，項(xiàng)目周邊重點(diǎn)發(fā)展的張家窩和精武鎮(zhèn)片區(qū)，均價(jià)也僅介于2-2.2萬(wàn)元/平方米。

　　熟悉富國(guó)高銀的中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在富國(guó)高銀住的人很少，當(dāng)年的買家很多為投資客，但由于高銀天下停工，富國(guó)高銀的業(yè)主“不僅不住，還在往外賣”。不過，由于所在片區(qū)沒有新的規(guī)劃，且業(yè)主報(bào)價(jià)過高(2.7-4萬(wàn)元/平方米)，“不太好賣，而且買家賭高銀天下復(fù)工，賭的成分太高了”。

　　“停工大概有6、7年了，但是我有時(shí)候也看到有人在干活，不知道他們?cè)诟陕?，反正目前沒有動(dòng)靜”，上述中介說道。

　　此外，高銀集團(tuán)旗下另一內(nèi)地項(xiàng)目廣州黃埔松日大廈，由私人公司廣州富大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有，該項(xiàng)目亦是從2017年便停工至今。而潘蘇通旗下另一地產(chǎn)平臺(tái)高銀金融，盡管成功開發(fā)了高銀金融國(guó)際中心，但實(shí)際上亦是風(fēng)波不斷。

　　該平臺(tái)在2011年首次涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2011-2018年，成功獲取的地皮有4宗，包括高銀金融國(guó)際中心、傲玟、地鐵何文田站第一期發(fā)展項(xiàng)目，以及啟德新九龍內(nèi)地段第6591號(hào)地塊。后三者均為住宅用地，拿地時(shí)間在2016年到2018年期間。

　　高銀金融被指高杠桿拿地，其財(cái)務(wù)危機(jī)于2019年開始顯露端倪。2019年高銀金融子公司駿騰投資曾以111.24億元的價(jià)格中標(biāo)啟德第6546號(hào)地塊，然而就在支付地價(jià)余額的當(dāng)天，高銀金融召開了緊急董事會(huì)會(huì)議，8名董事會(huì)成員有6名支持暫停向駿騰投資提供清付上述啟德地塊的財(cái)務(wù)資助，由此高銀金融放棄了上述地塊。彼時(shí)，高銀金融給出的退地理由是該項(xiàng)目為“長(zhǎng)期投資項(xiàng)目”，不可分拆出售，投資額大且回報(bào)期長(zhǎng)；另一方面，則是由于市場(chǎng)環(huán)境急速變化。

　　而市場(chǎng)則多認(rèn)為是債務(wù)壓力導(dǎo)致高銀金融放棄。高銀金融的報(bào)告顯示，截至2019年12月31日，公司營(yíng)運(yùn)資金約為52.17億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值以及已抵押銀行存款合共約為25.5億元；而計(jì)息銀行及其他借貸則高達(dá)154.83億港元。

　　此后，高銀金融亦因經(jīng)濟(jì)狀況下滑及清付代價(jià)需要龐大現(xiàn)金額，而延期對(duì)潘蘇通私人持有的九龍灣宏泰道7號(hào)之新九龍內(nèi)地段第5948號(hào)的收購(gòu)；而前文提及的啟德新九龍內(nèi)地段第6591號(hào)地塊，亦于2020年出售給私人買家陳壯榮持有的彥佑公司，從而為公司保留更多現(xiàn)金。此外，高銀金融國(guó)際中心亦因債務(wù)問題而被接管，高銀金融失去相關(guān)附屬公司運(yùn)營(yíng)的控制權(quán)。

　　值得一提的是，高銀金融與潘蘇通之間的交易并不少見。除了高銀金融原本計(jì)劃收購(gòu)的第5948號(hào)地塊，前文提及的傲玟和地鐵何文田站第一期發(fā)展項(xiàng)目，已于2018年賣予潘蘇通旗下的私人公司。

　　但財(cái)務(wù)困頓已波及后兩者。其中，傲玟因發(fā)展商未能提供財(cái)力證明而被取消預(yù)售樓花同意書；地鐵何文田站第一期發(fā)展項(xiàng)目，則在今年2月傳出轉(zhuǎn)手鷹君集團(tuán)的消息，而與高銀金融簽署過重組協(xié)議，由此取得該項(xiàng)目?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，則在得知此消息后，將潘蘇通及其私人公司告上法庭。

　　在投身房地產(chǎn)之后，潘蘇通曾夢(mèng)想成為“高端大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展商”，但14年過去，一切又似乎回到了原點(diǎn)。

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