鳳凰網(wǎng)港股|下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入清淡，開發(fā)投資單月增速首次告負(fù)，傳統(tǒng)“金九”遇冷。近期央行表態(tài)趨于緩和，房地產(chǎn)信貸可能邊際改善，但可能不改樓市傳統(tǒng)“銀十”不再。

　　一、單月開發(fā)投資增速轉(zhuǎn)負(fù)

　　9月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌破零值，下降至-3.5%。上一次出現(xiàn)單月投資負(fù)增是在疫情沖擊下的2020年2月，再一上次則要追溯到房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的2015年。1-9月份，全國(guó)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)14.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%，為一年以來(lái)最低水平。三季度GDP初步核算中，房地產(chǎn)業(yè)增加值為18775億元，同比負(fù)增，僅為-1.6%，轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累項(xiàng)。

　　開發(fā)投資負(fù)增的原因主要有三個(gè)：

　　1. 房地產(chǎn)銷售在嚴(yán)厲密集調(diào)控下快速走弱，降低了房企對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，以及進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)的意愿；

　　2. 房企融資“三道紅線”、房貸集中度“兩個(gè)占比”從嚴(yán)執(zhí)行，制約了房企擴(kuò)張負(fù)債進(jìn)而擴(kuò)張投資的能力；

　　3. 在部分頭部房企負(fù)面事件影響下，出于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的考量，更多房企拿地、開工等開發(fā)投資決策趨于謹(jǐn)慎。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工、新開工、竣工面積同比增速繼續(xù)回落，分別為7.9%、-4.5%、23.4%；第二輪集中供地流拍率大幅上升，土地購(gòu)置面積同比下降8.5%。

　　相比住宅，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資的收縮則更加明顯。商辦物業(yè)供給的彈性較大，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)周期的變化更為敏感。1-9月，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)同比增速分別回落至-0.5%和-1.3%，是今年以來(lái)的首次負(fù)增。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交清淡

　　下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入清淡，三季度各月份商品房銷售面積和銷售額單月同比均為負(fù)增。今年前三季度，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%；累計(jì)銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。房?jī)r(jià)增速也在加速回落。9月70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)為下跌，增速分別為-0.1%和-0.2%。除去疫情沖擊的去年2月份，已有6年未出現(xiàn)類似情形。

　　交易低迷和房?jī)r(jià)回落的主因，一方面是調(diào)控持續(xù)從緊，觀望氛圍濃厚，居民入市的動(dòng)力不足；另一方面是按揭貸款額度緊張，削弱了居民購(gòu)房的能力。隨著10月基數(shù)走高，后續(xù)成交增速料將繼續(xù)下滑。然而后續(xù)商品房供應(yīng)可能面臨庫(kù)存儲(chǔ)備不足的問(wèn)題：

　　1. 從源頭上，今年集中供地推遲，壓慢了正常的供給節(jié)奏；

　　2. 房企土地購(gòu)置面積持續(xù)低于新開工面積增速，新開工面積又持續(xù)低于施工和竣工面積增速，或造成新增可售項(xiàng)目接續(xù)不足。

　　三、資金環(huán)境總體偏緊

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面延續(xù)此前趨勢(shì)，總體呈現(xiàn)偏緊的狀態(tài)。1-9月份到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)16.0%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長(zhǎng)6.1%；定金及預(yù)收款56689億元，增長(zhǎng)25.6%；個(gè)人按揭貸款24124億元，增長(zhǎng)10.7%。

　　國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款在開發(fā)企業(yè)到位資金中的比重，降至年內(nèi)最低水平28.3%。從9月底房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，到10月15日第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，央行對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放持續(xù)釋放出緩和信號(hào)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”，目的是“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款額度有望出現(xiàn)一定程度的改善，放款速度也可能加快。

　　四、今年樓市沒有“金九銀十”

　　展望10月份，在拿地及開施工均較為低迷的情況下，單月開發(fā)投資可能繼續(xù)負(fù)增，成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素之一；商辦物業(yè)開發(fā)投資較住宅更為敏感，收縮幅度可能更加顯著。市場(chǎng)交易料將延續(xù)低迷，疊加基數(shù)抬升影響，商品房銷售增速或加速下滑，樓市傳統(tǒng)“金九銀十”持續(xù)遇冷。資金環(huán)境總體仍然偏緊，隨著央行對(duì)房地產(chǎn)信貸的表態(tài)趨于緩和，開發(fā)貸和按揭貸額度及放款速度可能出現(xiàn)邊際改善。

　　本文作者：唐建偉（交通銀行金融研究中心首席研究員）、夏丹