11月29日訊：德商產(chǎn)投服務(wù)首次遞交招股書并獲得港交所聆訊。

　　據(jù)港交所披露信息顯示，11月26日晚間，德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡稱：德商產(chǎn)投服務(wù)）通過港交所上市聆申萬宏源(000166,股吧)香港為其獨(dú)家保薦人。

　　招股書顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)是一家物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營一體化服務(wù)提供商，致力于為中高端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。該公司的在管物業(yè)根植西南區(qū)域成渝城市群，業(yè)務(wù)遍布整個(gè)區(qū)域。于2020年12月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)在管物業(yè)中的三項(xiàng)物業(yè)為成都中高端住宅物業(yè)及公司簽約項(xiàng)目中的七個(gè)項(xiàng)目為成都中高端住宅物業(yè)。自2018年起，通過向當(dāng)?shù)劁N售案場提供增值服務(wù)，公司分別逐步進(jìn)入廣東省、江蘇省和云南省等物業(yè)管理市場。

　　股權(quán)關(guān)系：實(shí)控人鄒康持股82.75%、蔡奎家族信托持股1%

　　招股書顯示，該公司歷史追溯到2010年，當(dāng)時(shí)主要創(chuàng)始成員鄒康先生及鄒健女士在中國成立成都德商（成立時(shí)原稱成都德商投資管理有限公司）。成都德商自成立以來一直由鄒康先生及鄒健女士兩姐弟控制，兩人于2015年已訂立一致行動人士協(xié)議（隨后于2021年訂立一致行動人士確認(rèn)契據(jù)），據(jù)此同意（其中包括）就成都德商的運(yùn)營及發(fā)展達(dá)成一致意見。

　　成都德商于2016年8月2日在新三板掛牌，在2020年4月8日，成都德商當(dāng)時(shí)的股東議決自愿將成都德商的股份在新三板摘牌（“新三板摘牌”）。新三板摘牌子2020年5月7日完成。對于新三板摘牌，彼時(shí)的成都德商表示，新三板摘牌乃作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一環(huán)而作出的決策。

　　新三板摘牌后，成都德商由鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

　　歷經(jīng)重組后，股權(quán)構(gòu)成關(guān)系中鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波的個(gè)人間接持股分別為82.75%、5%、4.6%、3.84%、1.84%、0.97%。值得注意的是，此次股權(quán)結(jié)構(gòu)中的機(jī)構(gòu)投資者惠宏投資背后為龍湖集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人、吳亞軍前夫蔡奎家族信托持股1%。

　　在管面積420萬平

　　業(yè)務(wù)規(guī)模方面，招股書顯示，截至2021年5月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積約為420萬平方米，其中在管住宅物業(yè)和在管非住宅物業(yè)的總建筑面積分別約為190萬平方米和230萬平方米，分別占德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積的44.7%和55.3%。

　　凈利率下降至11.22%

　　財(cái)務(wù)方面，于2018年，2019年，2020年及2021年前五個(gè)月，該公司的收益分別為人民幣6396.4萬元、6911.6萬元、1.28億元及8915.9萬元。同期，期內(nèi)利潤分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4291.3萬元及1000.3萬元，2018年至2020年的年復(fù)合增長率約16.9%。同期，利潤率分別為49.1%、44.9%、33.5%、11.22%。

　　近七成物業(yè)管理收入來自母公司。值得注意的是，往績記錄期，很大一部分收益產(chǎn)生自德商集團(tuán)。2018-2020年，來自德商集團(tuán)的收益分別占53.4%、51.0%及47.3%。此外，2018-2020年，物業(yè)管理服務(wù)收益的100%、100%及68.8%分別產(chǎn)生自德商集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。

　　突擊收購接連虧損的中能集團(tuán)在管面積暴增約250萬平方

　　此前報(bào)道顯示，在收并購方面，收購中能集團(tuán)且其于2020年8月成為德商產(chǎn)投服務(wù)附屬公司。就收購中能集團(tuán)而言，在2020年8月確認(rèn)商譽(yù)約人民幣920萬元及其他無形資產(chǎn)人民幣760萬元。中能集團(tuán)管理位于四川省六個(gè)城市的住宅及非住宅物業(yè)，為2020年12月31日的物業(yè)管理組合貢獻(xiàn)的在管建筑面積及合約建筑面積分別為約250萬平方米及330萬平方米。

　　對于收購中能集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，招股書披露顯示，收益方面，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集團(tuán)收益為4807.2萬元、5290萬元及3697.7萬元；凈利潤方面分別為-176.6、-112.4萬元、424.5萬元。

　　負(fù)債方面數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集團(tuán)的流動負(fù)債凈額分別為人民幣312.7萬元、人民幣412.9萬元及人民幣56.7萬元。截止2020年8月31日，中能集團(tuán)的流動負(fù)債凈額為人民幣107.9萬元。

　　毛利率快速降將至39.1%

　　而公司毛利率方面在快速下降。招股書披露，公司大部分收入來自四川成都市，2018年、2019年、2020年及2020年1-5月份-2021年1-5月份，公司毛利率分別為59.7%、51.9%、49.0%、57.1%、39.1%。

　　IPO募資用途

　　此外，對于此次IPO募集資源用途，招股書披露顯示，其資金將用于戰(zhàn)略性投資及收購，以擴(kuò)大其物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)；其二，投資信息技術(shù)系統(tǒng)及支撐信息技術(shù)系統(tǒng)的人力資源；其三、招募及培養(yǎng)人才（包括公司主要業(yè)務(wù)所需的管理人員及專業(yè)人士）；以及營運(yùn)資金及一般公司用途。

　?。ňC合 文/劉星）