5月26日訊：昨日（5月25日），德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)有限公司（下稱“德商產(chǎn)投服務(wù)”）向港交所遞交了招股書，申萬宏源(000166,股吧)香港為獨(dú)家保薦人。

　　招股書中，德商產(chǎn)投服務(wù)稱，其為一家位于四川省成都市的領(lǐng)先物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營一體化服務(wù)提供商。致力于為中高端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

　　股權(quán)關(guān)系：實(shí)控人鄒康持股82.75%、蔡奎家族信托持股1%

　　招股書顯示，該公司歷史追溯到2010年，當(dāng)時(shí)主要?jiǎng)?chuàng)始成員鄒康先生及鄒健女士在中國成立成都德商（成立時(shí)原稱成都德商投資管理有限公司）。成都德商自成立以來一直由鄒康先生及鄒健女士兩姐弟控制，兩人于2015年已訂立一致行動(dòng)人士協(xié)議（隨后于2021年訂立一致行動(dòng)人士確認(rèn)契據(jù)），據(jù)此同意（其中包括）就成都德商的運(yùn)營及發(fā)展達(dá)成一致意見。

　　成都德商于2016年8月2日在新三板掛牌，在2020年4月8日，成都德商當(dāng)時(shí)的股東議決自愿將成都德商的股份在新三板摘牌（“新三板摘牌”）。新三板摘牌子2020年5月7日完成。對于新三板摘牌，彼時(shí)的成都德商表示，新三板摘牌乃作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一環(huán)而作出的決策。

　　新三板摘牌后，成都德商由鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

　　歷經(jīng)重組后，股權(quán)構(gòu)成關(guān)系中鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波的個(gè)人間接持股分別為82.75%、5%、4.6%、3.84%、1.84%、0.97%。值得注意的是，此次股權(quán)結(jié)構(gòu)中的機(jī)構(gòu)投資者惠宏投資背后為龍湖集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人、吳亞軍前夫蔡奎家族信托持股1%。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：收益年復(fù)合增長率約41.4%

　　在2018-2020年，德商產(chǎn)投服務(wù)分別錄得收益6400萬元（人民幣，下同）、6910萬元及1.28億元，2018年至2020年的年復(fù)合增長率約41.4%。同期，純利分別為3140萬元、3100萬元及4290萬元，2018-2020年的年復(fù)合增長率約16.9%。

　　毛利率走低：降至三年新低

　　盈利能力方面看，收益占比48%的物業(yè)管理服務(wù)毛利率錄得三年新低至39.4%，較2018年下降7.8個(gè)百分點(diǎn)，其中，占比較高的非住宅物業(yè)管理費(fèi)毛利率較2018年下滑了17.2個(gè)百分點(diǎn)。另，收益占比52%的增值服務(wù)毛利率下降至新低58.1%，較2018年下降了13.2個(gè)百分點(diǎn)，其中占比超過五成的非業(yè)主收入毛利率較2018年下降21.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　對于毛利率下降，招股書中披露，于往績記錄期，德商產(chǎn)投服務(wù)增值服務(wù)的毛利率一般高于物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，主要因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)線的服務(wù)與增值服務(wù)相比屬于更為勞動(dòng)密集型的服務(wù)。自2019財(cái)年起至2020財(cái)年同期，公司的整體毛利率有所下降，主要?dú)w因于收購中能集團(tuán)后整體毛利率被攤薄。

　　僅七成物業(yè)管理收入來自母公司

　　值得注意的是，往績記錄期，很大一部分收益產(chǎn)生自德商集團(tuán)。2018-2020年，來自德商集團(tuán)的收益分別占53.4%、51.0%及47.3%。此外，2018-2020年，物業(yè)管理服務(wù)收益的100%、100%及68.8%分別產(chǎn)生自德商集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。

　　規(guī)模：在管建面年復(fù)合增長率約為128.7%

　　截止2020年12月31日，在管建筑面積約為380萬平方米，其中在管住宅物業(yè)總建筑面積約160萬平方米，占在管建筑面積的42.1%，在管非住宅物業(yè)總建筑面積約220萬平方米，占在管建筑面積的57.9%。在管建筑面積由截至2018年12月31日的約50萬平方米增加至截至2020年12月31日的約380萬平方米，年復(fù)合增長率約為175.7%。合約建筑面積由截至2018年12月31日的約130萬平方米增加至截至2020年12月31日的680萬平方米，年復(fù)合增長率約為128.7%。

　　另外，截止2021年3月31日，在管建筑面積達(dá)390萬平方米，自2020年12月31日以來增加了約7.2萬平方米。2021年3月31日，合約建筑面積達(dá)710萬平方米，自2020年12月31日以來增加了約27.3萬平方米。

　　突擊收購接連虧損的中能集團(tuán)在管面積暴增約250萬平方

　　收并購方面，收購中能集團(tuán)且其于2020年8月成為德商產(chǎn)投服務(wù)附屬公司。就收購中能集團(tuán)而言，在2020年8月確認(rèn)商譽(yù)約人民幣920萬元及其他無形資產(chǎn)人民幣760萬元。中能集團(tuán)管理位于四川省六個(gè)城市的住宅及非住宅物業(yè)，為2020年12月31日的物業(yè)管理組合貢獻(xiàn)的在管建筑面積及合約建筑面積分別為約250萬平方米及330萬平方米。

　　對于收購中能集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，招股書披露顯示，收益方面，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集團(tuán)收益為4807.2萬元、5290萬元及3697.7萬元；凈利潤方面分別為-176.6、-112.4萬元、424.5萬元。

　　負(fù)債方面數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債凈額分別為人民幣312.7萬元、人民幣412.9萬元及人民幣56.7萬元。截止2020年8月31日，中能集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債凈額為人民幣107.9萬元。

　　正如招股書披露顯示，于往績記錄期，德商產(chǎn)投服務(wù)管理的大部分物業(yè)均由德商集團(tuán)開發(fā)。在2018年、2019年及2020年12月31日，德商集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理在管建筑面積分別占其物業(yè)管理在管總建筑面積的100%、100%及26.5%。公司不斷努力擴(kuò)展我們的物業(yè)管理服務(wù)以涵蓋第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，從而擴(kuò)大收益來源，并使公司的物業(yè)管理組合多元化。

　　（綜合 文/劉星）