申萬宏源發(fā)布研究報(bào)告稱，維持龍湖集團(tuán)（00960）“買入”評級，目標(biāo)價(jià)64.12港元，保持2021-23年每股收益預(yù)測3.90/4.65/5.56元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)21年P(guān)E為8.7X，認(rèn)為其后續(xù)將繼續(xù)憑借戰(zhàn)略前瞻、精細(xì)運(yùn)營、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和城市深耕四大特色穩(wěn)健前行，同時(shí)其計(jì)劃商場、長租和物管的多元業(yè)務(wù)也將換擋加速，經(jīng)常性收入也將相應(yīng)更快速提升；此外，公司打造了境內(nèi)外全投資級民營標(biāo)桿，融資成本一再下降、賬期也一再延長。

　　事件：1月7日，公司公告旗下龍湖智創(chuàng)生活遞交上市申請資料，擬在港交所上市。龍湖智創(chuàng)生活是公司旗下物管平臺，服務(wù)范圍包括住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)兩大類。分拆后公司擬于龍湖智創(chuàng)擁有不少于50%的權(quán)益。

　　申萬宏源的主要觀點(diǎn)如下：

　　擬分拆龍湖智創(chuàng)上市、依然并表加強(qiáng)協(xié)同，擬向股東分派新股、兼顧老股東利益。

　　2022年1月7日，公司公告旗下龍湖智創(chuàng)生活遞交上市申請資料，擬在港交所上市；分拆后公司仍擁有龍湖智創(chuàng)不少于50%權(quán)益，龍湖智創(chuàng)依然并表、有望加強(qiáng)協(xié)同，同時(shí)公司擬在若干條件限制下向股東分派部分分拆公司股份保證配額，兼顧老股東利益。

　　龍湖智創(chuàng)是國內(nèi)領(lǐng)先的、物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的智慧生活及空間服務(wù)提供商，包括物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營兩個(gè)核心業(yè)務(wù)航道。2020年和3Q2021龍湖智創(chuàng)營收為64.7/77.7億元，凈利潤為9.3/11.3億元，毛利率為25.8%/27.6%，凈利率為14.4%/14.5%；3Q2021物管和商管收入占比77%/23%。

　　龍湖智創(chuàng)物管規(guī)模和商管規(guī)模處于行業(yè)第一梯隊(duì)，優(yōu)質(zhì)物管商管龍頭即將上市。

　　至21Q3末，1）物管方面，合約3.2億平；在管2.1億平，其中龍湖占比40%；3Q21收入60.1億元，其中基礎(chǔ)物管、非業(yè)主增值和社區(qū)增值分別占比57%、21%和22%，基礎(chǔ)物管中住宅收入占比83%；3Q21毛利率17.2%，其中龍湖和第三方分別為22.4%和11.2%。

　　2）商管方面，3Q21收入17.6億元，其中購物中心和寫字樓分別占比73%和27%：a） 購物中心方面，在手購物中心128個(gè)，其中已開業(yè)60個(gè)、在管580萬平，年銷售額446億元、日均客流量3.0萬人次、擁有5700個(gè)商業(yè)運(yùn)營合作品牌，出租率97.8%； b） 寫字樓方面，合約2026萬平，在管1525萬平、在管項(xiàng)目174個(gè)。

　　前11月銷售額2504億元、同比+3%，拿地積極、拿地/銷售面積比113%。

　　11M21公司銷售金額2504億元，同比+3.1%；銷售面積1457萬平，同比+1.3%；銷售均價(jià)1.72萬元/平，同比+1.8%。11M2021公司拿地積極，拿地面積1644萬平，拿地/銷售面積比113%；拿地金額1252億元，拿地/銷售金額比50%；拿地均價(jià)7615元/平、同比+14.7%，拿地/銷售均價(jià)比44%。21H1末，公司布局67城，總土儲7717萬方，權(quán)益比例70%，其中一二線占比82%；平均土儲成本5323元/平，占比21H1銷售均價(jià)31%；剔除已售未結(jié)面積2200萬平，對應(yīng)可售面積5517萬平，覆蓋20年銷售面積3.4倍。

　　境內(nèi)外全投資級民營標(biāo)桿，行業(yè)資金困境中新增中票融資，受益行業(yè)格局優(yōu)化。

　　21H1末，公司處于三條紅線綠檔，剔預(yù)負(fù)債率68.3%，凈負(fù)債率46.0%，現(xiàn)金短債比5.5倍；融資成本低至4.21%，同時(shí)有息負(fù)債賬期長達(dá)6.18年，處于行業(yè)前列。公司境外評級為BBB（標(biāo)準(zhǔn)普爾）、Baa2（穆迪）、BBB（惠譽(yù)），惠譽(yù)展望為正面，其他展望均為穩(wěn)定。21H1年末已售未結(jié)金額3753億元，同比+24.2%，覆蓋20年地產(chǎn)結(jié)算金額2.2倍，助力公司后續(xù)業(yè)績持續(xù)增長。

　　在近期行業(yè)資金困境中，公司新增公開債融資：2021/12/10發(fā)行10億元/15年/3.7%中票，用于償還項(xiàng)目貸款；2022/1/5公司50億住房租賃債券獲上交所受理，公司資金優(yōu)勢明顯，預(yù)計(jì)將受益于行業(yè)格局優(yōu)化。