中金發(fā)布研究報告稱，維持中國海外發(fā)展（00688）“跑贏行業(yè)”評級，目標價30.68港元，對應6.7倍2022年PE和33%的上行空間。該行對公司結算節(jié)奏預測進行調整，并略微下修2021/22年核心凈利預測5%/8%至397/425億元，引入2023年核心凈利潤預測455億元，對應同比增速4.5%/7%/7%，當前股價交易于2022/23年5.1/4.8倍PE。

　　報告主要內容如下：

　　中金預計，公司2021年結算收入將同比增長10%-15%，毛利率下降3ppt至約27%，對應核心凈利潤397億元，同比增長4.5%（未剔除非現(xiàn)金匯兌損益，與過往處理方式一致），基本符合市場預期。盡管行業(yè)整體承壓，公司業(yè)績增長仍穩(wěn)健兌現(xiàn)。該行預計公司分紅政策將維持穩(wěn)定（2020年派息率30%）。

　　結算利潤率下行幅度料逐步收斂，絕對水平將優(yōu)于同業(yè)。

　　該行預計，公司2022-23年報表毛利率將邊際下降0.8和0.5個百分點至26.3%和25.8%，為核心凈利潤正增長提供支撐。公司毛利率較同業(yè)優(yōu)勢明顯，該行預計覆蓋H股房企2022年平均毛利率約23%-24%。

　　銷售穩(wěn)扎穩(wěn)打，兼顧增長質量。

　　公司2021年實現(xiàn)合約銷售金額3695億元，同比增長2.4%。在規(guī)模穩(wěn)中有進的同時，公司亦保持了較高的銷售質量。該行預計2021年銷售毛利率穩(wěn)定在25%左右，對應回款率較2020年（95%）進一步提升，權益比例穩(wěn)定在80%-85%的較高水平。

　　積極把握拿地窗口期，強勁資產負債表為拓儲提供支撐。

　　公司2021年拿地總額1774億元（含中海宏洋），對應拿地強度48%，較同業(yè)更為積極（覆蓋H股房企平均約40%）。公司精準把握年內土地市場降溫窗口期低溢價拿地，該行預計二三輪集中土拍所獲項目成本凈利潤率有望較上半年邊際改善3-5個百分點。公司手握業(yè)內最健康的資產負債表，近期完成兩筆合計21億元的公司債發(fā)行，票面利率分別為2.98%和3.38%，融資優(yōu)勢凸顯。該行預計2021年末公司三條紅線指標將于與中期基本持平（凈負債率34%、扣預資產負債率53%，現(xiàn)金短債比2.6倍），平均融資成本在1H21末（3.6%）的基礎上有望進一步下行。

　　預計2022年銷售延續(xù)穩(wěn)健增長。

　　該行估計，公司年末土儲覆蓋倍數(shù)在3年以上，一線/二線城市占比分別為40%/60%。盡管后續(xù)行業(yè)基本面改善的時間點和幅度存在不確定性，該行預計主流城市、主流地段和主流產品的布局疊加卓越強操盤能力的支撐下，公司逆勢有韌性、順勢有彈性，全年維度仍有望延續(xù)銷售金額的正增長。

　　風險提示：樓市調控政策超預期收緊；融資和信貸環(huán)境超預期收緊。