中金發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持中海物業(yè)（02669）“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，考慮到公司第三方外拓提速以及增值服務(wù)持續(xù)發(fā)力，上調(diào)2022/23年盈利8%和8%至12.8億港元和16.7億港元（均同比增30%），目標(biāo)價(jià)升7%至11.7港元，對(duì)應(yīng)30倍2022年市盈率，較當(dāng)前股價(jià)有32%的上行空間，當(dāng)前交易于23倍2022年市盈率。

　　事件：公司公布2021年度業(yè)績(jī)：營(yíng)收同比增長(zhǎng)44%至94.4億港元，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)41%至9.8億港元，超出市場(chǎng)預(yù)期（一致預(yù)期9.2億港元，同比增長(zhǎng)31%），主要得益于公司管理規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴佟⒃鲋捣?wù)持續(xù)發(fā)力以及報(bào)表港元計(jì)價(jià)帶來(lái)的收入業(yè)績(jī)額外支撐。

　　中金主要觀點(diǎn)如下：

　　第三方外拓規(guī)?？焖贁U(kuò)張，非住宅業(yè)態(tài)占比明顯提升。

　　2021年末公司在管面積同比新增7，290萬(wàn)至2.6億平米，同比增長(zhǎng)39%；其中第三方面積占總在管面積比例27.6%，較2020年末大幅提升15個(gè)百分點(diǎn)。2021年公司在第三方外拓端持續(xù)發(fā)力，新增外拓合約面積5，809萬(wàn)平米（同比大幅增長(zhǎng)105%），其中非住宅合約面積占比超過(guò)50%（2020年非住宅占比約30%）；新增外拓對(duì)應(yīng)合約金額達(dá)39.4億港元（2021年公司基礎(chǔ)物業(yè)板塊收入66.1億港元，其中包干制/酬金制收入占比分別為95.4%/4.6%）。

　　增值服務(wù)持續(xù)發(fā)力，車(chē)位業(yè)務(wù)開(kāi)始貢獻(xiàn)增量收入。

　　2021年公司增值服務(wù)板塊在低基數(shù)下重回較快增長(zhǎng)，住戶增值服務(wù)及非住戶增值服務(wù)同比分別增長(zhǎng)63%和53%至8.1和17.9億港元，合計(jì)占總收入比例提升2.0個(gè)百分點(diǎn)至27.5%。停車(chē)位業(yè)務(wù)在經(jīng)歷過(guò)去兩年孵化后收入貢獻(xiàn)有所提升，全年實(shí)現(xiàn)收入2.3億港元，同比增長(zhǎng)超過(guò)10倍。

　　持續(xù)推進(jìn)管理效能優(yōu)化，包干制項(xiàng)目毛利率下半年明顯改善。

　　2021年公司包干制項(xiàng)目的基礎(chǔ)物管毛利率為10.8%（同比基本持平，其中1H21/2H21分別為9.2%/12.1%），下半年明顯改善主要得益于公司采取的組織優(yōu)化、項(xiàng)目集約化管理、精準(zhǔn)用工及精準(zhǔn)分包等措施提升人均管理效能。年內(nèi)費(fèi)用管控表現(xiàn)良好，銷(xiāo)售管理費(fèi)用同比增長(zhǎng)26%，低于其37%的毛利潤(rùn)增速。

　　保持戰(zhàn)略定力，推進(jìn)十四五規(guī)劃穩(wěn)步向前。

　　公司堅(jiān)定推進(jìn)其十四五期間的戰(zhàn)略規(guī)劃，目標(biāo)2021-25年關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)指標(biāo)復(fù)合增速不低于30%，且到2025年末內(nèi)接與外拓存量在管面積比以及基礎(chǔ)物管與增值服務(wù)收入比均達(dá)到1：1，并積極推進(jìn)十四五期間實(shí)現(xiàn)“利潤(rùn)增長(zhǎng)>收入增長(zhǎng)>面積增長(zhǎng)>員工數(shù)量增長(zhǎng)”的高質(zhì)量發(fā)展?？紤]到公司基礎(chǔ)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌及增值服務(wù)的偏低基數(shù)，該行對(duì)其未來(lái)增長(zhǎng)具備信心。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：第三方項(xiàng)目外拓進(jìn)展不及預(yù)期，利潤(rùn)率超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)。

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