2021年，疫情陰霾持續(xù)籠罩的大背景下，河南亦遭遇千年一遇的暴雨無情沖刷，同時伴隨政策端的收緊，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)面臨的經(jīng)營形勢可謂嚴(yán)峻。即便如此，河南地產(chǎn)龍頭房企建業(yè)地產(chǎn)(0832.HK)主要經(jīng)營指標(biāo)依舊保持穩(wěn)健態(tài)勢。

　　3月28日，建業(yè)地產(chǎn)披露2021年度業(yè)績報告，數(shù)據(jù)顯示，2021年建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)重資產(chǎn)合同銷售金額601.05億元，同比減少約12.0%；實現(xiàn)收入419.59億元，同比下跌3.1％；毛利68.11億元；年度凈利潤12.53億元；每股基本盈利為人民幣21.21分。

　　（圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)2021年報）

　　一、逆勢環(huán)境下經(jīng)營夯實穩(wěn)健，勇?lián)鐣?zé)任品牌價值升華

　　回顧過去一年，建業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)營環(huán)境可謂波折。

　　上半年，憑借良好的銷售策略及持續(xù)推進(jìn)交付，公司在疫情中穩(wěn)步復(fù)蘇，物業(yè)銷售穩(wěn)健向好，結(jié)轉(zhuǎn)積極，推動物業(yè)銷售收入實現(xiàn)穩(wěn)步提升。上半年實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積達(dá)266.3萬平方米，同比上升49.4%。而進(jìn)入到下半年，受疫情蔓延、河南暴雨以及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，公司經(jīng)營壓力加大，下半年結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積僅為304.6萬平方米，同比減少29.6%。全年來看，年度結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積約共570.9萬平方米，同減少6.5%。結(jié)轉(zhuǎn)面積的減少對公司營收造成壓力，物業(yè)銷售收益僅為407.09億元，同比下降2.2%。

　　面對行業(yè)環(huán)境日趨復(fù)雜多變，建業(yè)地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)格保持穩(wěn)健審慎，提出“少、小、好”的戰(zhàn)略，即縮減不必要賽道、不再片面追求規(guī)模擴(kuò)張、強(qiáng)調(diào)將企業(yè)質(zhì)量做得更好。公司穩(wěn)步推進(jìn)去杠桿，有息債下降亦十分明顯，總有息負(fù)債下降29.9％至219.4億元，其中短期有息負(fù)債下降55.7％至67.6億元。同時，公司“三道紅線”指標(biāo)維持平穩(wěn)，并進(jìn)一步強(qiáng)化現(xiàn)金儲備，提升抵御風(fēng)險能力。截止2021年末，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款的總值達(dá)98.48億元，現(xiàn)金流覆蓋短債率達(dá)1.5。

　　作為豫系龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)于暴雨中澆不滅的企業(yè)價值觀更顯珍貴。盡管錯綜復(fù)雜的環(huán)境令公司盈利方面承壓，資金壓力加劇。但建業(yè)地產(chǎn)面對災(zāi)難沒有袖手旁觀，而是從企業(yè)價值出發(fā)，堅持第一時間投入馳援，向鄭州市紅十字會捐贈500萬元專項基金，同時增援多項愛心行動。

　　筆者認(rèn)為，進(jìn)入房地產(chǎn)后開發(fā)時代，義無反顧地承擔(dān)起社會責(zé)任、道德品質(zhì)高的房企無形中增加了更多社會影響力，更有利于煥發(fā)長足生機(jī)。建業(yè)地產(chǎn)在特大暴雨中顯現(xiàn)的責(zé)任感，起到了良好的示范作用，同時基于過去29年的公益慈善，2021年建業(yè)地產(chǎn)榮獲河南省“慈善之星”稱號，展現(xiàn)了公司長期發(fā)展，實現(xiàn)了商業(yè)價值與社會價值的共贏。

　?。▓D片來源：建業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)）

　　二、政策暖風(fēng)業(yè)績反轉(zhuǎn)可期，土儲充裕持續(xù)夯實高質(zhì)量發(fā)展根基

　　2022的政府工作報告，除了重提以往的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，還首次提及探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。綜合研判國內(nèi)外形勢，盡管對于房地產(chǎn)行業(yè)而言面臨挑戰(zhàn)仍然較大，但發(fā)展機(jī)遇也已悄然出現(xiàn)。

　　今年的3月1日，河南的鄭州樓市政策松綁，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，一口氣公布19條房地產(chǎn)相關(guān)措施。鄭州樓市的放寬，預(yù)示著短期內(nèi)樓市成交價和銷售面積會“量價齊升”，利好建業(yè)地產(chǎn)提升房產(chǎn)去化率。從鄭州擴(kuò)大來看區(qū)域，“因城施策”給予城市一定的自主權(quán)，下一步各城市會根據(jù)城市特性，制定不同的房地產(chǎn)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)的活力釋放和良性循環(huán)。

　　筆者認(rèn)為，深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)?shù)匦抡兄诖碳ぷ》渴袌龉┙o并加大信貸融資支持，從而利好建業(yè)地產(chǎn)后續(xù)的經(jīng)營表現(xiàn)，而公司在當(dāng)?shù)爻湓?yōu)質(zhì)的貨值資源、土地儲備將為其持續(xù)斬獲市場機(jī)遇。

　　土儲方面，過去一年，建業(yè)集團(tuán)通過招拍掛和股權(quán)合作等方式獲取土地約289.4萬平方米，新增儲備建筑面積約809.1萬平方米。截至2021年底，公司擁有土地儲備建筑面積約5345萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約3861萬平方米。

　　從土儲結(jié)構(gòu)布局來看，鄭州占比較高，達(dá)23.08%，其次為洛陽、商丘，占比分別為9.16%、8.28%。在《現(xiàn)代綜合交通樞紐體系“十四五”發(fā)展規(guī)劃》中，鄭州入選國際性綜合交通樞紐城市，洛陽、商丘入選全國性綜合交通樞紐城市建設(shè)名單。這三城伴隨中原的交通規(guī)劃，勢必會迎來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、人口擴(kuò)容、提升城鎮(zhèn)化率，帶來房地產(chǎn)市場巨大的機(jī)遇，而建業(yè)地產(chǎn)深度扎根與此也勢必率先受益。

　?。▓D片來源：建業(yè)地產(chǎn)2021年報）

　　三、加強(qiáng)頭部合作深挖產(chǎn)業(yè)價值鏈，聚焦業(yè)務(wù)發(fā)展

　　隨著行業(yè)步入下半場，競爭持續(xù)加劇，房企通過合縱連橫，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式更有助于促進(jìn)自身格局的發(fā)展。

　　2022年2月18日，建業(yè)集團(tuán)與中海企業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、和物業(yè)管理供應(yīng)鏈等前景良好的領(lǐng)域內(nèi)開展深度合作。這是繼2021年12月31日牽手【中國電建(601669)、股吧】(601669)地產(chǎn)集團(tuán)后，建業(yè)集團(tuán)再一次聯(lián)手頭部房企。得益于與中海集團(tuán)的攜手合作，建業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)管理上汲取到豐富經(jīng)驗，延伸了房地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局，穩(wěn)步提升自身的資產(chǎn)運營水平及項目管理精細(xì)化水平。

　?。ㄙY料來源：CRIC整理）

　　建業(yè)地產(chǎn)積極對外展開合作，一方面是為了保障地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展，另一方面也是為了促進(jìn)多元化業(yè)務(wù)，培育新的增長點。與各大頭部公司的深度合作，包括共同出資、合作開發(fā)或雙方同意的其他市場化形式等多種合作途徑，這為建業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展多元化提供更多可能性。