國泰君安發(fā)布研究報告稱，維持華潤置地（01109）“增持”評級，2021年業(yè)績符合預期，實現(xiàn)營業(yè)收入2121億元，歸屬普通股東凈利潤324億元，分別同比增18.1%/8.7%，預計2022/23年業(yè)績增速至10.5%/11.2%（原為10.8%/4.8%），預計2024年業(yè)績增速為10.2%，上調(diào)2022/23年EPS為5.02/5.58元（原4.94/5.18元），預計2024年EPS為6.15元。

　　國泰君安主要觀點如下：

　　公司利潤率繼續(xù)下行，持有物業(yè)減緩下行趨勢。

　　2021年公司整體毛利率為27.0%，較2020年下降3.9pcts，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務下降5.4pcts至23.7%，而以持有業(yè)務和地產(chǎn)生態(tài)圈業(yè)務為主的其他業(yè)務毛利率則提升5.1pcts至48.2%。轉(zhuǎn)型業(yè)務的高利潤率減緩了開發(fā)業(yè)務利潤率下行的趨勢。公司拿地成本在2020-2021年有較大幅度提升，而公司當前結(jié)算的項目均價較低，預計過去高地價項目帶來的影響尚未釋放完畢?？紤]到持有物業(yè)在2022-2023年仍將持續(xù)釋放，非開發(fā)業(yè)務的占比逐漸提升，達到13.3%，可以對沖部分開發(fā)業(yè)務利潤率下行的影響。

　　公司作為三檔全綠央企，2021年逆勢提升土地儲備，可持續(xù)經(jīng)營性展現(xiàn)。

　　2021年實行土地兩集中政策以來，到第二輪土拍基本上已經(jīng)難以看見民企參與，央國企活躍度較高，一方面因為資質(zhì)較好，安全性更高，融資端依然相對更有優(yōu)勢；另一方面土拍市場冷淡，央國企托底。因此公司2021年土地投資力度依然高達47%，相較于同行土儲下降，公司土地儲備較年初略有上升，達到6873萬方，貨值約1.2萬億元。

　　行業(yè)整體空間向下的環(huán)境下，公司轉(zhuǎn)型業(yè)務帶來更安全的現(xiàn)金流利潤。

　　2021年公司投資物業(yè)、酒店業(yè)務、生態(tài)圈要素業(yè)務合計實現(xiàn)營收282億元，同比增長25.8%。其中，公司的購物中心零售額和租金收入分別同比增長45%和38%，實現(xiàn)較高增長。截止2021年底，公司在運營購物中心達到54個，面積達到669萬方。

　　風險提示：行業(yè)需求不足帶來銷售超預期下滑，轉(zhuǎn)型業(yè)務不達預期。

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