國(guó)信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持華潤(rùn)置地（01109）“買入”評(píng)級(jí)，不懼周期，堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資，銷售拿地井然有序，商業(yè)護(hù)城河越筑越深。該行預(yù)計(jì)2022及23年歸母核心凈利為303.8/354.5億元，對(duì)應(yīng)最新股本的核心EPS為4.26/4.97元，對(duì)應(yīng)最新股價(jià)的PE為7.16.1倍。

　　事件：公司2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2121億元，同比增長(zhǎng)18.1%；實(shí)現(xiàn)歸母核心凈利潤(rùn)266億元，同比增長(zhǎng)10.2%，全年派息率維持37%。2021年公司歸母核心凈利率為12.5%，較上年下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，主要由于毛利率下降3.9個(gè)百分點(diǎn)至27.0%。

　　其中，開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率下降5.4個(gè)百分點(diǎn)至23.7%，而投資物業(yè)（包括酒店）租金毛利率則增加1.8個(gè)百分點(diǎn)至68.2%。隨著2017-2018年高價(jià)地塊的釋放出清，開發(fā)毛利率下行趨勢(shì)有望止住。

　　國(guó)信證券主要觀點(diǎn)如下：

　　銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，拿地強(qiáng)度保持：2021年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額3158億元，同比增長(zhǎng)10.8%；銷售面積1755萬㎡，同比增長(zhǎng)23.7%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。公司堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資，保持一定的拿地強(qiáng)度。2021年公司新獲取土儲(chǔ)建面1439萬㎡，以拿地金額/銷售金額口徑計(jì)算的拿地強(qiáng)度為47%，與上年持平。截至2021年末，公司總土儲(chǔ)建面為6873萬㎡，權(quán)益占比為71%。

　　商業(yè)地產(chǎn)護(hù)城河越筑越深：2021年公司投資物業(yè)收入174億元，同比增長(zhǎng)36%，占總營(yíng)收比重為8.2%；其中購物中心租金收入139億元，同比增長(zhǎng)38%，占總投資物業(yè)收入比重為80%，尤其同店租金增速高達(dá)33%，凸顯資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)屬性及商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。公司繼續(xù)加大對(duì)購物中心的投資，2021年公司新開業(yè)9座購物中心、新獲取12座購物中心。截至2021年末，公司在營(yíng)購物中心54個(gè)，在營(yíng)建面669萬㎡。預(yù)期至2025年，公司在營(yíng)購物中心將達(dá)到98個(gè)，在營(yíng)建面將達(dá)1180萬㎡。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)保持，投資物業(yè)再添助力：截至2021年末，公司凈有息負(fù)債率為30.4%，較上年下降2.9個(gè)百分點(diǎn)；2021年公司融資成本為3.7%，較上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。2021年公司首次實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)收入全額覆蓋利息及股息支出，有力增強(qiáng)抗周期御風(fēng)險(xiǎn)能力；截至2021年末，公司投資物業(yè)公允價(jià)值已高達(dá)2175億元，且在年內(nèi)成功發(fā)行125億元低利率CMBS釋放價(jià)值，支持其他業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：公司開發(fā)物業(yè)銷售、結(jié)算不及預(yù)期，投資物業(yè)租金收入不及預(yù)期，盈利水平進(jìn)一步下行超預(yù)期，或市場(chǎng)環(huán)境惡化超預(yù)期。