近日港股進(jìn)入中報(bào)發(fā)布密集期，回顧地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，5-6月銷售環(huán)比出現(xiàn)改善，但同比降幅依然較大，且投資、新開工仍處于低位，基本面實(shí)質(zhì)性回穩(wěn)仍需時(shí)間。在需求端寬松、供給端紓困的大背景下，預(yù)計(jì)政策仍將進(jìn)一步發(fā)力。

　　今年7月，政治局會(huì)議把“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在首要位置，且首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”，隨之，中央層面多部委通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

　　同時(shí)，在銷售端，因城施策政策力度較此前進(jìn)一步加強(qiáng)，核心城市政策再度升級(jí)。此外，按揭貸款利率也隨 5 年期 LPR 下降進(jìn)一步下調(diào)。在房企端，政策也已從市場(chǎng)化紓困為主轉(zhuǎn)向直接向民企增信。

　　可見，在政策助力、預(yù)期逐步轉(zhuǎn)向下，地產(chǎn)行業(yè)向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企在融資、拿地、銷售端加速集中，未來隨著優(yōu)質(zhì)混合制企業(yè)和民營房企經(jīng)營改善，其配置區(qū)間或已顯現(xiàn)。

　　筆者觀察到，雅居樂在8月30日發(fā)布了其2022年中期業(yè)績(jī)，在當(dāng)前地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，我們又該如何看此份成績(jī)單呢？

　　營業(yè)額316億元，財(cái)務(wù)穩(wěn)健夯實(shí)跨周期能力

　　2022年上半年，雅居樂穩(wěn)中求進(jìn)，1月至6月銷售表現(xiàn)穩(wěn)定，公司半年預(yù)售金額為人民幣394.5億元，對(duì)應(yīng)累計(jì)預(yù)售建筑面積為307.0萬平方米，預(yù)售均價(jià)為每平方米人民幣12848元；營業(yè)收入為316.45億元；毛利潤為73.98億元，整體毛利率為23.4%；物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入與多元業(yè)務(wù)收入的占比分別為75.1%及24.9%，其中多元業(yè)務(wù)收入的占比較去年同期上升8.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的環(huán)境下，公司不僅扛住了各方的壓力，而且還保持了較好的韌性，這是十分難能可貴的。這背后離不開公司全國布局的優(yōu)勢(shì)，有助分散地域及政策風(fēng)險(xiǎn)，近年更大力推動(dòng)產(chǎn)品力革新，提供多樣化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為客戶打造個(gè)性化的需求，助力獲得銷售溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)上的持續(xù)突圍。

　　對(duì)于各大房企而言，把控風(fēng)險(xiǎn)將成為未來土地投資的首要考慮，戰(zhàn)略上對(duì)城市"深耕發(fā)展"變得極為重要，同時(shí)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品差異化、精細(xì)化運(yùn)營能力更強(qiáng)的房企也將獲得更多的發(fā)展機(jī)遇。

　　雅居樂在財(cái)務(wù)上保持著優(yōu)秀的管控能力，積極進(jìn)行債務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿，平衡債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同樣在8月30日，公司公告稱已將足夠資金存入指定銀行賬戶，用于償還8月31日到期的約3.6億美元優(yōu)先票據(jù)。至此，公司已如期完成了8月份最后一筆到期債務(wù)的償還。

　　根據(jù)半年公告顯示，雅居樂的借貸相對(duì)于2021年12月31日減少人民幣137.04億元；凈負(fù)債比率降至48.3%，較2021年12月31日下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，雅居樂加強(qiáng)管控融資成本，進(jìn)一步降低實(shí)際借貸利率，下降至5.59%。融資成本的下降使得公司具有更好的償債能力，對(duì)于基本面也有鞏固的作用。

　　深耕大灣區(qū)與長三角，土儲(chǔ)開啟成長周期

　　截至2022年6月30日，雅居樂于81個(gè)城市，擁有預(yù)計(jì)總建筑面積為4349萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　面對(duì)行業(yè)困難時(shí)期，雅居樂采取了積極的措施應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)總體安全的把控，重視資產(chǎn)質(zhì)量，提升企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健能力。

　　一方面，雅居樂強(qiáng)化核心區(qū)域的布局，堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略，采取審慎的投資策略，另一方面聚焦優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)項(xiàng)目，從源頭保障產(chǎn)品的去化和資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　報(bào)告期內(nèi)，雅居樂持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)及長江三角洲兩大城市群，在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1055萬平方米，占整體土地儲(chǔ)備的24.3%，現(xiàn)擁有開發(fā)項(xiàng)目達(dá)51個(gè)。長三角則擁有達(dá)529萬平方米的土地儲(chǔ)備，占整體土地儲(chǔ)備的12.2%，現(xiàn)擁有開發(fā)項(xiàng)目達(dá)47個(gè)。并且，中國香港還擁有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括英皇道柏架山道項(xiàng)目及九龍?zhí)亮x本道項(xiàng)目，合計(jì)土地儲(chǔ)備約為20389平方米。

　　值得注意的是，雅居樂以中國房地產(chǎn)市場(chǎng)為重點(diǎn)發(fā)展版圖，同時(shí)以審慎策略來拓展海外市場(chǎng)。目前雅居樂在海外擁有4個(gè)開發(fā)中的項(xiàng)目，截至報(bào)告期，公司在海外的土地儲(chǔ)備占整體土地儲(chǔ)備的0.7%。

　　優(yōu)質(zhì)充裕的土儲(chǔ)保證了公司成長的需要，同時(shí)亦契合了公司在當(dāng)前市場(chǎng)不確定抬升狀態(tài)下的去化節(jié)奏，形成了“進(jìn)可攻、退可守”之勢(shì)，為未來銷售增長帶來了充足的可售貨值供應(yīng)。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入下半場(chǎng)，雅居樂深耕灣區(qū)，不斷尋求在高能城市上的突破，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，這不僅有助于其進(jìn)一步在行業(yè)中打響品牌知名度，還將有望令其在行業(yè)中持續(xù)保持領(lǐng)跑姿態(tài)。

　　戰(zhàn)略部署開拓新章，未來發(fā)展深度升級(jí)

　　“沒有一個(gè)冬天不會(huì)過去”，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨嚴(yán)冬，在多重因素的共同作用下，房地產(chǎn)正迎接行業(yè)的重大挑戰(zhàn)，在此關(guān)鍵時(shí)刻，戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃顯得尤其重要。一個(gè)好的戰(zhàn)略，猶如冬日中的暖陽，照耀著公司生根發(fā)芽，并在春天到來時(shí)茁壯成長。

　　就雅居樂而言，公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的洞察能力，準(zhǔn)確制定了一系列高瞻遠(yuǎn)矚且緊貼行業(yè)發(fā)展方向的戰(zhàn)略措施。

　　在產(chǎn)品力鍛造上，雅居樂筑造了不同發(fā)展階段的城市高端產(chǎn)品、低密度產(chǎn)品、生活大盤、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目，推出了包括雅苑、雅郡、雅府、雅宸及山海系在內(nèi)的“5N全維度產(chǎn)品體系”，以及一套從看房至入住后的全周期服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“5S+生活服務(wù)體系”。通過不斷打磨產(chǎn)品，雅居樂得以沉淀品牌，構(gòu)筑穿越行業(yè)周期的動(dòng)力。

　　在多元業(yè)務(wù)布局上，雅居樂“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營運(yùn)模式顯露成效，公司充分發(fā)揮旗下物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)健的收入。報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理收入同比上升31.7%，同時(shí)還成功獲得多個(gè)高質(zhì)量的非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目，服務(wù)包括北京冬奧會(huì)等國際重大賽事場(chǎng)館項(xiàng)目，充分顯示全業(yè)態(tài)服務(wù)能力及行業(yè)領(lǐng)先的品牌影響力。

　　在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上，雅居樂開始邁入新能源汽車及調(diào)味品行業(yè)兩大新板塊。目前公司已成為WM Motor Holdings Limited（威馬）和廣東珠江橋生物科技股份有限公司的股東。

　　值得注意的是，威馬汽車作為中國智能純電時(shí)代的重要先驅(qū)之一，已于2022年6月完成向港交所遞交上市申請(qǐng)書。威馬汽車在無人駕駛、自主泊車等智能化場(chǎng)景里擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)公司始終堅(jiān)持自研，并且擁有自建工廠，未來新能源車下半場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。

　　目前雅居樂持有威馬6.46%股權(quán)，后續(xù)威馬汽車一旦成功上市，一方面威馬汽車將給公司帶來一定的收入；另一方面，威馬汽車在智能出行等場(chǎng)景的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合上雅居樂相關(guān)智慧物業(yè)、智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)，將有望聯(lián)動(dòng)產(chǎn)生更多協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)雙方快速發(fā)展。

　　綜合而言，雅居樂在穩(wěn)住主業(yè)的基礎(chǔ)上，不斷擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)，為公司構(gòu)建第二增長曲線，同時(shí)也強(qiáng)化企業(yè)渡過行業(yè)低谷的能力。

　　結(jié)語

　　展望房地產(chǎn)未來發(fā)展遠(yuǎn)景，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)在政策面的調(diào)控之中將有望持續(xù)保持健康發(fā)展。

　　聚焦到雅居樂來看，短期內(nèi)公司的戰(zhàn)略仍是以穩(wěn)為主，在公司的“保節(jié)點(diǎn)、保底線、保品質(zhì)”戰(zhàn)略要求下，雅居樂在短期內(nèi)既保證了75個(gè)項(xiàng)目的如期交付，同時(shí)不斷優(yōu)化負(fù)債，降低債務(wù)壓力，保證穩(wěn)健經(jīng)營。

　　中長期來看，雅居樂更多聚焦于核心城市，同時(shí)不斷優(yōu)化公司的經(jīng)營與管理方式，讓管理架構(gòu)更扁平，經(jīng)營效率更高。在“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的戰(zhàn)略下，公司整體業(yè)務(wù)將能穩(wěn)步發(fā)展，全國品牌知名度也將持續(xù)提高。

　　放眼未來，粵港澳大灣區(qū)勢(shì)必成為帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，雅居樂作為深耕其中的優(yōu)質(zhì)房企，在立足大灣區(qū)等高能城市的基礎(chǔ)上，不斷在其他城市發(fā)力，未來將展現(xiàn)出了更優(yōu)質(zhì)的成長屬性。