港股財(cái)報季已經(jīng)過去一段時間，此前受疫情等多方面因素，不少房企審計(jì)工作受到影響，暫時先發(fā)布了未經(jīng)審核報告，此后再補(bǔ)上經(jīng)審核報告。近期雅居樂就正式披露了2021年年度報告，數(shù)據(jù)與此前發(fā)布的未經(jīng)審核年度數(shù)據(jù)保持一致。

　　筆者留意到此次雅居樂(03383.HK)財(cái)報的審核機(jī)構(gòu)仍為普華永道。過去一年房地產(chǎn)行業(yè)陷入信任危機(jī)之中，也讓這些歷來就高度重視信譽(yù)的審核機(jī)構(gòu)也愈發(fā)變得謹(jǐn)慎，此前市場亦傳出普華永道退出多家內(nèi)地民營房企的審計(jì)業(yè)務(wù)。由此來看雅居樂仍然交出了這份與普華永道達(dá)成共識的財(cái)報，或也側(cè)面驗(yàn)證了雅居樂在財(cái)務(wù)規(guī)范性和信息透明度上的良好表現(xiàn)。

　　翻覽這份成績單，面對過去一年疫情反復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、行業(yè)政策調(diào)控趨嚴(yán)等多重不利因素影響雅居樂整體仍然保持了相對穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。下面不妨就財(cái)報內(nèi)容來看看公司具體表現(xiàn)如何。

　　一、安全為先，行業(yè)逆風(fēng)階段夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量加速“跨周期”能力進(jìn)化

　　過去一年，內(nèi)外部復(fù)雜的環(huán)境之下，不少房企面臨的一個很重要的問題便是“生存”難題。行業(yè)接連涌現(xiàn)的暴雷潮，令房地產(chǎn)市場陷入冰點(diǎn)，不論是資本市場還是現(xiàn)實(shí)經(jīng)營層面，負(fù)反饋的持續(xù)傳導(dǎo)，加劇了房企風(fēng)險的不斷抬升。

　　在這一背景下，雅居樂不可避免也受到了沖擊，從公司業(yè)績層面亦得到顯現(xiàn)，財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，公司2021年實(shí)現(xiàn)營收730.28億元，同比減少約9%；毛利約為190.21億元，同比減少21.1%；凈利潤約為90.98億元，同比減少25.7%；公司股東應(yīng)占利潤約67.12億元，同比減少29.2%。核心業(yè)績指標(biāo)不同程度的下滑，足以看到其在過去一年所面臨的壓力。

　　不過對比整個行業(yè)情況來看，雅居樂的表現(xiàn)仍然還算可圈可點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2021年港股百強(qiáng)內(nèi)房企中有62家公司歸母凈利潤出現(xiàn)下降。同時，22家內(nèi)房企出現(xiàn)虧損。此外從毛利率方面來看，安信證券研報統(tǒng)計(jì)顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位為20.6%，民營房企盈利能力弱于國有房企，2021年末民營、國有房企毛利率中位分別為18.3%、20.7%。反觀之，雅居樂2021年毛利率仍然達(dá)到26.05%，盡管受市場整體下行和土地及建筑相關(guān)成本出行一定下滑，但總體水平仍明顯優(yōu)于行業(yè)。

　　面對行業(yè)困難時期，雅居樂采取了積極的措施應(yīng)對風(fēng)險，加強(qiáng)對企業(yè)總體安全的把控，高度重視資產(chǎn)質(zhì)量，提升企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健能力。

　　一方面，雅居樂強(qiáng)化核心區(qū)域的布局，堅(jiān)持深耕戰(zhàn)略，采取審慎的投資策略，聚焦優(yōu)質(zhì)的土儲項(xiàng)目，從源頭保障產(chǎn)品的去化和資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力。

　　截止2021年12月31日，雅居樂在84個城市擁有總建筑面積為4737萬平方米的土地儲備，其中在大灣區(qū)的土地儲備就達(dá)到約1240萬平方米，占總土儲備26.2%；長三角的土地儲備面積約為566萬平方米，占總土地儲備的11.9%。

　　優(yōu)質(zhì)充裕的土儲保證了公司成長的需要，同時亦契合了公司在當(dāng)前市場不確定抬升狀態(tài)下的去化節(jié)奏，形成了“進(jìn)可攻、退可守”之勢。

　　另一方面，面對行業(yè)暴雷環(huán)境下總體風(fēng)險的抬升與傳導(dǎo)，雅居樂亦積極展開應(yīng)對行動，確保財(cái)務(wù)基本面的穩(wěn)健。

　　截止2021年底，公司凈負(fù)債率為50.8%，同比下降約10個百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至66.6%。此外現(xiàn)金方面，截止期末，公司現(xiàn)金及銀行存款總額達(dá)384.20億元，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正。公司過去一年通過盤活旗下資產(chǎn)，有效穩(wěn)定了企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并保障了到期債務(wù)的兌付。

　　同時，雅居樂亦積極與銀行等融資機(jī)構(gòu)積極溝通，推進(jìn)開源。從公司融資層面來看，其過去一年在行業(yè)融資緊縮環(huán)境下仍然成功發(fā)行多筆低利率債券，實(shí)現(xiàn)了整體融資成本的下降。截止2021年底，公司加權(quán)平均借貸利率降至5.87%，在民營房企中處于明顯優(yōu)勢水平。

　　不難看到，面對行業(yè)困難時期，雅居樂從資產(chǎn)端與負(fù)債端積極優(yōu)化，鍛造出了應(yīng)行業(yè)周期波動的能力，這也為公司長期穩(wěn)健發(fā)展帶來強(qiáng)力支撐。有理由相信，隨著行業(yè)邁過艱難時刻，格局優(yōu)化等新形勢下，雅居樂后續(xù)的成長張力還將借此進(jìn)一步得到體現(xiàn)，迎來新發(fā)展機(jī)遇。

　　二、產(chǎn)品為基，消費(fèi)回歸理性時刻著力打造高品牌溢價助推利潤增長

　　整體穩(wěn)健的業(yè)績背后離不開公司銷售端良好的表現(xiàn)，過去一年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1390.1億元，同比增長0.6%。相較于行業(yè)總體收縮的局面，雅居樂的銷售業(yè)績再創(chuàng)歷史新高。

　　值得一提的是，過去一年其銷售對應(yīng)累計(jì)預(yù)售建筑面積為971.9萬平方米，預(yù)售均價達(dá)到14303元每平。從銷售均價不難看到雅居樂在核心城市的布局實(shí)力以及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力帶來的產(chǎn)品溢價能力。

　　實(shí)際上，在深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域的同時，公司始終高度重視產(chǎn)品力的打造，秉承“一生樂活”的品牌理念，雅居樂開發(fā)了“5N”產(chǎn)品體系。目前已形成覆蓋全維度客群、全生活場景的“雅苑、雅郡、雅府、雅宸及山海系”5大產(chǎn)品系。通過打造一系列優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目，公司亦獲得了業(yè)界及市場的高度認(rèn)可。

　　就在近日，國際房地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎2022-2023年度獲獎名單揭曉，雅居樂匯港城營銷中心憑借優(yōu)異的設(shè)計(jì)表現(xiàn)力，一舉斬獲亞太賽區(qū)中國最佳零售建筑獎。值得一提的是，國際房地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎素有“房地產(chǎn)界奧斯卡”美譽(yù)，其在國際地產(chǎn)界享負(fù)盛名，代表著國際地產(chǎn)界的最高榮譽(yù)，雅居樂的項(xiàng)目能夠獲獎這也充分展現(xiàn)了其在產(chǎn)品力層面的實(shí)力。而在強(qiáng)勁的品牌力支撐下，也為公司打造高溢價產(chǎn)品、提振企業(yè)整體利潤率帶來了有效助力。

　　當(dāng)前行業(yè)邁過新的時刻，供不應(yīng)求成為過去式，在消費(fèi)升級、疫情等大背景下，房屋回歸居住屬性，消費(fèi)者也更加居住品質(zhì)的要求越來越高。面對這一系列新形勢、新變化，雅居樂憑借硬核的產(chǎn)品與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)相結(jié)合構(gòu)筑了跨周期、可持續(xù)發(fā)展的底層能力，足見其核心競爭優(yōu)勢所在。

　　三、運(yùn)營為實(shí)，管理紅利時代錘煉內(nèi)功響應(yīng)市場變化挖掘深層次潛能

　　面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代，雅居樂優(yōu)秀的內(nèi)部企業(yè)文化基因與持續(xù)變革創(chuàng)新的姿態(tài)成為助力其長期發(fā)展不容忽視的一環(huán)，而這也直接體現(xiàn)在公司的各項(xiàng)運(yùn)營之中。

　　從營銷層面來看，雅居樂將權(quán)力下放，調(diào)動前端的主觀能動性，不僅順應(yīng)了政策調(diào)控、市場承壓的大環(huán)境，為企業(yè)提質(zhì)增效挖掘內(nèi)在潛能找到突破口，同時也進(jìn)一步加快了企業(yè)的變革步伐。

　　值得注意的是，面對疫情環(huán)境銷售受阻等新情況，公司也在積極推進(jìn)線上線下融合，在線上加速完善媒體矩陣建設(shè)，多平臺聯(lián)動創(chuàng)新營銷，試水“地產(chǎn)圈+娛樂圈+直播圈”聯(lián)動營銷，成功打造房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首個綜藝IP，并構(gòu)建了線上線下聯(lián)動的營銷閉環(huán)。

　　從這一系列變化不難看出，雅居樂有著開放、創(chuàng)新、持續(xù)變革的優(yōu)秀內(nèi)部企業(yè)文化基因，通過充分發(fā)揮企業(yè)員工的活力和創(chuàng)造力，也正持續(xù)為雅居樂長遠(yuǎn)發(fā)展積蓄深厚的能量。

　　實(shí)際上，圍繞科技賦能和精益管理上，雅居樂打造的高效智能共享服務(wù)體系亦是公司在運(yùn)營層面的又一大亮點(diǎn)所在。雅居樂共享服務(wù)中心通過聚焦服務(wù)模式創(chuàng)新、數(shù)字化應(yīng)用、平臺整合等方面，持續(xù)挖掘企業(yè)運(yùn)營管理內(nèi)在價值，有效幫助雅居樂實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營管理的降本增效。

　　這一點(diǎn)在財(cái)報數(shù)據(jù)上亦得到有力驗(yàn)證，數(shù)據(jù)顯示2021年雅居樂行政開支較2020年下降23.5%至40.04億元，行政開支占收入的百分比也下降1個百分點(diǎn)至5.5%。

　　四、產(chǎn)業(yè)為本，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式拓展新賽道構(gòu)建“新增長曲線”

　　今年來，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式在《政府工作報告》以及高層會議中多次被提及，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)與健康發(fā)展成為行業(yè)內(nèi)各家房企的新議題與新目標(biāo)所在。

　　事實(shí)上，作為行業(yè)內(nèi)探索多元產(chǎn)業(yè)較早的房企，雅居樂構(gòu)建的“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的運(yùn)營模式為行業(yè)新發(fā)展模式帶來了一個參考范本。

　　從財(cái)報數(shù)據(jù)來看，雅居樂旗下物業(yè)管理、環(huán)保等多元業(yè)務(wù)過去一年實(shí)現(xiàn)收入146.25億元，收入占比已提升至20.0%。這一比例在房企中并不多見，由此也充分說明雅居樂業(yè)已構(gòu)建了穩(wěn)固的新增長曲線，其不僅有助于平滑地產(chǎn)主業(yè)帶來的周期性的波動，同時也將形成更為強(qiáng)大的抗風(fēng)險能力。

　　實(shí)際上，公司亦不斷加快新賽道的布局，于2021年還成功切入到新能源汽車及調(diào)味品領(lǐng)域，成為威馬汽車及珠江橋生物科技公司的股東。從雅居樂的這一系列布局動作來看，其能夠與既有的地產(chǎn)開發(fā)和物管增值業(yè)務(wù)形成有機(jī)聯(lián)動與協(xié)同，也將進(jìn)一步為其探索居住生態(tài)圈挖掘新的產(chǎn)業(yè)鏈價值帶來創(chuàng)新示范作用。

　　五、行業(yè)拐點(diǎn)，或可期待業(yè)績與估值雙維提升的“戴維斯雙擊“表現(xiàn)

　　經(jīng)歷了行業(yè)寒冬，環(huán)視當(dāng)前的房地產(chǎn)板塊，不論是政策層面還是市場銷售端都在暗示行業(yè)拐點(diǎn)的到來。今年來，高層多次發(fā)聲，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　站在當(dāng)下時點(diǎn)來看，行業(yè)經(jīng)歷了出清，迎來的新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，對于優(yōu)質(zhì)的房企而言熬過了至暗時刻，其在逆風(fēng)期構(gòu)建的可持續(xù)經(jīng)營能力與優(yōu)勢也將在順風(fēng)階段進(jìn)一步放大，實(shí)現(xiàn)新的跨越式發(fā)展。

　　就雅居樂而言，公司優(yōu)質(zhì)的布局以及強(qiáng)大的運(yùn)營能力、品牌實(shí)力、產(chǎn)品力以及探索行業(yè)新發(fā)展模式的優(yōu)質(zhì)積累都將是支撐其在下一個周期實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的源動力。

　　回歸到估值層面來看，市場對公司的悲觀預(yù)期已經(jīng)充分消化在股價之中，雅居樂當(dāng)下估值從動態(tài)市盈率、市凈率及股息率等表現(xiàn)來看，安全邊際充分，隨著行業(yè)后續(xù)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，在業(yè)績端進(jìn)一步得到體現(xiàn)，公司在資本市場上演估值與業(yè)績雙維提升的“戴維斯雙擊”行情或?qū)⒅档闷诖?/p>